2010年9月刊中国房地产市场研究报告

中国房地产市场研究2010年9月刊（简版）

9月份，市场火热势头难掩，售楼处门庭若市，排队购房、日光盘频频出现，总体来看，9月市场呈现以下特征：

从市场成交来看，全国市场成交持续上扬，约八成城市成交环比上扬，上海、广州、重庆等城市本月成交创下了2010年以来的最高值。深圳、广州、重庆本月成交已超过去年同期水平。其他多数城市同比跌幅控制在20%以内。

从房价来看，多数城市房价基本探底企稳，整体房价稳定为主，而部分热销项目逐步取消前期优惠或者减少优惠幅度，房价有小幅回涨态势。

从项目表现来看，虽然优惠折扣仍是主要的促销方式，但9月份有众多项目不断减少优惠幅度，销售价格相比上月有所上升，但成交火热势头不改；由于优质高端项目的抗跌性强，未来发展潜力大，即使短期内受政策影响有所波动，长期来看，升值潜力巨大，销售势头火热；此外，客户更倾向于购买交通便利的项目，尤其是位于轨道交通附近，上班购物便捷的项目；广州亚运会推动配套快速提升，受此利好的影响，周边项目成交持续走好。

在市场成交火热，价格重现回涨苗头的背景下，政府针对一些地方和金融机构等对国十条执行不严、一些地方投资投机购房行为又有抬头及一些地方房价反弹等情况， 9月29日，五部门联手发布调控新规，各地细则纷纷出台，严厉程度超过4月新政。本轮政策从限购限贷、调整交易环节契税、增加供应、打击哄抬房价行为等多个环节入手，对房地产市场进行全面调控。

在这样的背景下，我们认为，四季度房地产调控力度明显加强，未来短期内不排除房产税出台的可能性，这一轮调控将成为中长期任务，四季度成交量价或将会再度回落。 一、市场——整体市场——“金九”市场掀热潮，房价稳中回升 1、“金九”供求双双上扬，部分城市成交创今年最高值

9月份，市场延续向好发展，在开发商供应集中上市的推动下，成交全线上扬，约八成城市成交环比上扬，其中宁波涨幅高达135%，上海、苏州等城市成交环比涨幅近90%。上海、广州、重庆等城市本月成交创下了2010年以来的最高值。

同比来看，深圳、广州、重庆本月成交已超过去年同期水平，除了海口跌幅较大，达77%外，其余城市同比跌幅均较小。整体看来，本月市场形势一片大好，“金九”基本实现。

2010年3季度，超过六成城市商品住宅成交环比上涨，进入三季度以来，政策影响逐步削弱，全国市场逐步呈现回升态势。但是同比来看，今年三季度仍约有八成城市表现为下跌态势，受政策影响，市场

还是难以实现09年的火热形势。

2、整体房价以稳定为主，个别项目价格小幅回涨

从2010年9月份各城市的成交均价来看，杭州、广州、重庆等城市的房价上扬，其中广州均价上涨11.43%，主要是受高档项目成交良好的拉动；上海、南京、成都等城市房价有所回落，其中成都受成交结构影响，均价大幅下跌16.11%，其余城市均价基本与上月持平。

从项目来看，多数城市房价基本探底企稳。而北京、上海、深圳等率先降价城市，部分热销项目逐步取消前期优惠或者减少优惠幅度，房价有小幅回涨态势。

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

二、成交结构——高档项目比重保持高位，中小户型主力成交地位稳固

从成交价格结构来看，一线城市高档项目比重保持高位，二线城市中档及中低档产品成交突出。9

月一线城市中深圳高档项目成交比重大幅攀升，北京、上海延续上月基本保持较高的成交比重，传统“金九”的到来吸引了许多改善性及投资性客户回归市场，但对二线城市影响不大，仍以中档和中低档产品成交为主。

从成交面积结构来看，90平方米以下小户型产品继续引领市场。一线城市小户型成交比重除上海小幅下滑外，北京和深圳均环比上升5个百分点，深圳的小户型成交比重高达57%；二线城市90平方米以下小户型成交保持平稳，仍占领市场的成交主力。

三、项目——热销产品优惠幅度持续收窄，优质高端项目长期看好

9月各地的房地产市场持续火热，市场成交走出一波“金九”行情，虽然优惠折扣仍是主要的促销方式，但有众多项目不断减少优惠幅度，销售价格相比上月有所上升，但成交火热势头不改；而同时投资客纷纷重回市场，具备高抗跌能力的优质高端项目备受关注，即使月底新政出台后，也难以抑制其热销的走势。

1、项目价格优惠幅度收窄，成交火热势头不改

9月全国各地市场成交火热，日光盘再现，在此情况下，绝迹多时的涨价情况开始重现市场，一些项目悄悄的提高了销售均价。这其中大部分是前期降价或是低开的项目，在取得不错的销售成绩，建立了良好的市场基础之后，通过取消优惠或者改变推案房源的位置、楼层上调价格，来试探市场底线；如上海滩大宁城，杭州的城市之星、北京的中粮万科长阳半岛等。这些项目价格上调的幅度都在5-10%之间。这些项目优惠取消后，成交形势仍然很好。

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

2、政策环境从紧，优质高档楼盘长期依旧看好

9月底市场调控再加码，由于受到限购，土地增值税等政策的影响高端物业的销售在短时间内预计会受到一定的阻力。但是，从长期来看，一些优质的高端物业未来发展潜力依然较高，因此即使处在市场的风口浪尖，还是受到不少投资人士的欢迎。如上海10月10日开盘的闵行星河湾，虽然开盘的单价高达3.9-7.4万元/平方米，但是开盘当天就预定了174套，去化率超过70%，截止到目前，首次推盘的240套房源基本预订一空。

资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

3、临近轨道交通，出行便利的楼盘受欢迎度高

对于大部分的购房者来说，价格和交通历来都是影响其置业的首选因素。随着城市化进程的脚步不断加快，城市居民的居住区域也随着外移，以一个普通购房者的角度来看，出行是否便利就成为了其购房选择时极其重要的一点，因此那些交通便利，或者周边游轨道交通或者有规划轨道交通的楼盘尤其受到中端客户的欢迎。

4、重大赛事利好推动整体板块成交火热

16届亚运会将于11月12日在广州开幕，给周边楼市带来重大利好。9月26日，亚运城项目开盘，首批推出房源4000套，当日超过4000人排队买房，4天内就销售了3939套，去化率超过98%。多数

购房者都是冲着亚运城的配套而去，特别该项目对口2011年秋季招生的省一级名校广铁一中，吸引了众多自住客户。

四、营销——小户型产品热销，项目宣传由点及面，品牌价值优势显现 1、广州亚运城：超级大盘以旅游地产模式全国推广，掀起全国购房热潮

广州亚运城项目以大力度的折扣吸引市场。认购折扣优惠有：开盘当天88折+黄金周期间按期签合同支付首期98折+一次性付款98折优惠+200份价值4999元乐居会员置业基金。而且该案首推房源以小户型为主，总价可控。

亚运城从9月26日开卖以来，四天时间，首批获得预售证的近4000套单位已经售出超九成。其中的2700余套媒体村小户型住宅十分抢手，主要客群从本地首次置业者推广延伸到珠三角的投资客，甚至是全国的投资客。小户型的低价优势使得新政对于购房者首付上的约束较小。而在“十一”黄金周，依然每天有百余人在六大外售点排队领号等待购房，这样的购房热情在“新国五条”颁布后是十分罕见的。 2、沃德公元：品牌实力领跑楼市，体验式营销掀热销狂潮

首创鸿恩国际生活区项目整体规划依托1100亩鸿恩寺森林公园。首批由7栋户型面积区间为40-120平方米的高层景观洲际公寓组成。规划建筑类别为高层和多层。首次开盘推出一期沃德公元1、3号楼。位于小区的西南侧，均为33栋高层。项目内部打造万国风情主题公园。

由于客户定位为重庆市中高端客户，项目推出房源全部为小户型房型，主要针对重庆市区的首次置业者。项目坐享重庆市最优越的生态景观资源，是名副其实的生态社区。从8月28日开盘仅6小时，首批458套房源就被认购一空的情况来看，其品牌和品质的优势相当明显。在体验式营销和前期高密度宣传下，首创鸿恩国际生活区毫无悬念地登上重庆市9月商品住宅成交面积排行榜的榜首。