国有土地征收

1、公益征收

公益征收又称公用征收，是指国家基于公共利益的需要，以强制方式取得人民的财产权，并给予财产权人以补偿的法律制度。从公权力的角度来看，是权利的强制取得；反之，从相对人的角度来看，属于其权利的被剥夺和丧失。在方式上，系由行政机关根据法律的规定，通过做出特定的征收行为，从而取得被征收人的财产所有权。

在实行土地私有制的国家，由于房屋是附随于土地的，故国家对土地的征收也就包括了对地上建筑物及其他附属设施的征收，因此，在土地私有制的国家一般没有独立的房屋征收制度。但我国实行土地公有，国家要取得土地使用权要么从相对人手中“收回国有土地使用权”，要么就对农村的土地改变权属关系，而后者就是我们所称的“土地征收”制度。但对于附随于土地的房产，我国就建立起十分具有中国特色而又独立于土地收回和土地征收制度的“房屋拆迁”制度，因此，所谓的房屋拆迁实际上就是国家针对相对人房屋的一种强制征收行为。亦即，城市房屋拆迁系国家行使公权力，强制取消相对人地上权以及基于该地上权之房屋所有权，并以补偿其损失为条件，而将该土地的使用权转移用于公共需要或转移于其他可客观上促成公益的需要的一种土地公益征收。

从现阶段的制度框架内，我们可以看出，政府的拆迁行为表面上是基于其代表国家以土地所有权人的身份收回土地使用权，但是土地上的房屋对于被征收者来说也是有所有权的，根据民法原理，两个所有权之间并无优劣之别。即使是从房地产所有者有土地使用权来讲，使用

权也属于财产权保护的范围内，所有权人对其进行限制与收回也应基于合理的目的、遵循正当的程序和给予必要的补偿。拆迁问题的本质是公权力介入私权利的问题，而其介入依据并不是土地所有权，而是公权力。在现代社会，公私界限一般情况下应当泾渭分明，公权介入私权只能基于一个理由，即公共利益，否则，该公权的行使就是失当的，甚至是在滥权。所以只有把公益性拆迁纳入公益征收的范畴，才能规范公权力的行使，杜绝政府滥用行政权所造成的拆迁目的不明确、拆迁程序不规范、拆迁补偿不合理等一系列问题。

法国的1789年《人权宣言》第17条规定，“财产是神圣不可侵犯的权利。除非由于合法认定的公共需要的明显的要求，并且在事先公平补偿的条件下，任何人的财产不能被剥夺”，包括法国的《人权宣言》在内的世界各国宪法性文件对公益征收的宪法规定看，虽然用语不尽相同，但其基本条件都是一致的，即公益征收必须基于公共利益的需要、必须符合正当程序、必须给予合理补偿。

2、“公共利益”的涵义

公共利益也即公益，美国法中对公益的说法通常有public use；public interest; public purpose; public need 等等。美国宪法第五修正案中规定“未经正当法律程序，而被剥夺其生命、自由及财产权；私有财产亦不得在未予以公正补偿后，予以公用征收 ”在这一修正案中，规定的是只有基于“public use”才能行使征收；而在土地征用的法律中则使用“public purpose ”。但无论哪种表述，都离不开“公共”这一核心。

仔细查阅我国法律，可以随意举出很多处关涉“公共利益”的地方。《宪法》第10条，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第13条规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第58条，“有下列情形之一的，„„可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；„„”《城市房地产管理法》第19条，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，„„在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回„„”

一般来说，公共利益时任何人，但是，并不必是全部人们的利益。公益是一个相关空间关系人数的大多数人的利益，换言之，地区内的大多数人的利益，就足以形成公益。克莱认为公益必须以价值标准所带来之质与量来作为判断标准。这个优先价值必须是量最广，而且，质最高。所谓量最广是指受益人的数量最多，尽可能地使最大多数人能均沾福利，同时基于国家扶助弱者之立场，也必须考虑收益者的重要特征，诸如职业、收入、年龄及地位。在“质”方面，以对受益人生活需要的强度而定，凡是对满足受益人生活所愈加需要的，亦即与生活需要紧密性愈强的，即是质最高的价值标准。故公益的范围的界定必须符合“量最广”且“质最高”的标准。

依经济学的定义，社会公共利益客观外在的表现形式可以称为公共物品。有学者认为，所谓公共物品，是指政府向公民提供的各种设施和服务的总称。公共物品是指既具有“共同消费”又具备“非排他”性

质的财富。所谓共同消费，即当某人消费着一定的财富的同时，其他人亦可以消费同等量的财富。所谓非排他性是指若对某一人提供财富，相应地也要对他人提供相同量的财富。

3、公共利益的内容与范围

我国法律并未对公共利益进行限定，但其他国家或地区的立法已经将公共利益的外在表现以立法的形式作了明确界定。譬如德国、韩国及我国台湾地区。韩国在《土地征收法》中明确了公益事业的范畴，其规定“公益事业指：（1）有关国防、军事事业；（2）铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、燃气、广播、气象观测等建设事业；（3）国家或地方共同团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业；（4）国家或地方公共团体指派的建设者，由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地事业；（5）根据其他法律可以征收或使用土地的事业。”我国的梁慧星教授也曾建议在民法中列举公共利益的内容，所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林地保护事业及国家法律规定的其他公共利益。

4、城市房屋拆迁补偿范围

补偿范围是确定拆迁活动造成的损失中那些财产利益应依法给予补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，我国目前城市房屋拆迁补偿的范围可以包括四个部分：房屋、房屋的附属物、收益以及拆迁费用。

作为拆迁主要对象的房屋时所有人经济利益的一部分，是拆迁补偿的主要范围。通过补偿保障了被拆迁房屋所有人法律上、经济上应享有的合法利益，同时也解决了拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，也就是说所有权人合法所有的房屋。这里的“合法所有”包含两层涵义：一是房屋为所有权人合法所有；二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿（但是拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿）。 列入补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除他们将给被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。

城市房屋拆迁补偿的第三项内容是房屋的收益。收益又称为孳息，包括自然孳息和法定孳息。房屋无所谓自然孳息，其中法定孳息是指合法使用房屋给房屋权利人带来的利益。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》的规定，可以纳入补偿对象的收益有两类：一是租金，二是生产、经营的部分收益。

城市房屋拆迁补偿的最后一项内容是拆迁费用。我国《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补偿费”，因此，拆迁费用也应当纳入拆迁补偿的范围。