酒店项目建议书

东莞 长安天居一品酒店项目建议书

一、 项目背景

a) 区域概况

东莞自改革开放三十年的飞跃发展已经无须我们描述，就是近十年来的发展也是令人惊叹的。

天居一品酒店项目（以下简称“本项目”）所在地长安镇，地处珠江口，在东莞市最南端。它东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与古塞虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口伶仃洋；北至风景胜地莲花山，与大岭山镇接壤。故长安有“左龙（蛇口）右虎坐莲台，依山傍水中平原"之称，

广深高速公路、107国道、S358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。 全镇陆地总面积83.4平方公里，辖13个社区居委会，户籍人口3.8万多人，外来流动人口60多万人，并有常住当地的港澳旅游同胞3万多人。 2008年，长安完成生产总值GDP202.10亿元而位居东莞32个镇区“榜眼”（第三名），同比增长14.6％。各项存款余额290.6亿元，增长18.8％。居民人均收入23127元，增长11.1％。社会消费品零售总额35.7亿元，增长23.7％。镇（街）工作实绩量化考核综合总分连续第13年位居全市第一。

上述社会经济的发展状况，使高档酒店的建设和定位都奠定了良好的基础。也是高档酒店最直接的客源基础。

b) 行业概况

东莞市实际达四五星级标准的酒店有50余家,超过深圳、广州，星级酒店近100家,数量排到北京、深圳之后,居全国第三。长安镇已有挂牌五星级酒店三家，客房量共有1080间；四星及准四星级酒店不不少于八家，客房量也超过1000间，在这样饱和的市场容量中达到投资目标，取得良好的社会效益和经济效益，将是投资和经营管理都要认真加以筹划和慎重对待的问题。 c) 本项目情况分析

从经营的角度来看，东莞酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为东莞一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了东莞一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。

从酒店竞争能力来看，东莞现有酒店规划相对落后。东莞星级酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由东莞酒店业的发展历史所决定的：一方面，东莞酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，东莞酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了东莞酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有国际竞争

力的酒店还没出现。

业主提出的以文化特色作为本项目的经营定位，应该说是很有见地的。

长安镇近几年正积极推动“文化长安”工程，长安镇先后荣获了“中国民间文化艺术（醒狮）之乡”、“中国书法之乡”、“广东省粤剧之乡”、“广东摄影之乡”等多个国家级的文化建设美誉。又先后成功举办了《十月文学奖》颁奖活动，推出了“魅力新莞人、相约在长安”综艺电视交友节目等活动，打造莲花山书法“碑林”文化主题公园等等。长安镇的宣传文化各项考核总分远超第二名22%。这些政府和社团的业绩、特色和荣誉，都是酒店策划经营活动的大好题材。

此外，吸收外来文化而形成的高尔夫生活文化，红酒品尝文化，都市才艺达人等内容都还有待持续开发利用。各地众多专业协会的专项团体活动及教育交流等，都是特色酒店这个平台上可以充分发挥服务配套所长的地方。我们认为，酒店并不仅仅是文化活动的赞助者，而更应该是营造文化氛围提供文化消费场所的角色。简言之，酒店是以文化为特色“做生意”，这才是本项目酒店应把握的原则。

从更深远的角度看发展，长安与深圳的宝安、南山、福田三个大区相连，宝安定位为设计文化之都，南山为教育板块，福田为金融板块，此三区均在长安半小时车程范围内；作为大型酒店的投资和管理者应将其作为一种社会资源配置，不要局限于地域概念，而应该以‘时空’作概念。我们认为，距离150公里，2小时车程的范围，都是本项目的核心客源市场。

二、 项目经营定位

a) 会展 休闲综合型

1. 会展：文化教育、金融——高端商务会议

2. 体闲：

i 会展客源的休闲需求，会展客源中发掘出休闲客源

ii 结合周边长安本地的休闲度假资源，如：马场、球会„„

联合开发客源

商业会展类与休闲型客源，两种为交叉互补型客源，故

两种客源并行，可充分利用酒店本身资源发挥更大效

能，且两种客源本身的互相促进可进一步使酒店经营事

半功倍。

三、 项目功能设计

成就一家具有国际品牌效应的酒店，如果没有历史文化沉淀，没有人性化服务升华，并在时光推移中形成富有特色的企业文化氛围，那是不可想象的。

从文化的意义上看，酒店是一个地方城市文化的延伸。因此酒店设计首先要与所在城市的文化成为一个整体。客人在入住酒店时，在潜意识里通常期望这次入住能带给他某些惊喜，甚至成为他一次独特的经历。而能否做到这些，则是一家酒店能否提供恰当的环境和优质服务的前提。

本项目的前身是三星级的莲城酒店，在新的投资者支持下将进行全面升级改造，由于原建筑群的布局和宽敞的庭院空间，该项目已具备良好的“先天”条件，就看设计者如何因应酒店定位进行装扮了。

对酒店的全面设计（不单是建筑装修设计）的目的是为投资者和经营者实现持久利润服务，因此对于酒店整体规划定向、室内布局装饰设计、酒店形象识别、酒店设备和用品

顾问、酒店中长期发展趋势等项专业工作内容，都应在筹建期里加以评估确定，谋定而动，准确落子，使实际贴近规划预算，避免仓促上马，日后不断整改，费钱费力。 针对投资者期望本项目将以高档、有品位、有文化内涵的形象和路线经营，就我们目前所看到的图纸和一些布局构思，需要提请投资者留意一些问题：

1、原酒店视为得意之作的正门喷泉水景将改作停车场，我们认为酒店正门前能够设立一个造景，无论是雕塑或喷泉，对酒店的外观形象和阴阳五行是有利的布局，同时也能给客人一个代表酒店风格的深刻印象。因此对本项目的正门布局可以拆去原喷泉组，但应考虑在不妨碍车辆进门路线前提下，建立一个占地无须太大的喷泉，或是喷泉上的雕塑造型，而停车地方可以考虑主楼与别墅区之间后半部分地方，甚至现在的地面高差可以挖建地下停车场（原酒店已有的就更好了）。

2、新设计的二层中餐厅是一个传统中式酒楼布局，或者可以说是一个普通的婚宴大厅而已（莲城酒店当年的婚宴搞得还是挺有名的），不过感觉未能配合新酒店期望的形象品位。电梯与螺旋步梯需要结合为一个迎客区，占用面积太多；把海鲜池面对宴会大厅成为其东墙主要视点，完全只是普通的酒楼大场模式，完全与宴会厅绝大部分活动主题环境不协调，或者将其放到大厅与包房分隔区作弧形水族墙更好些。

按图比例宴会大厅只有320平方米（图上未标注尺寸，仅为估算），如果减去宴会舞台，其有效空间摆台就很少了（考虑到立柱分布，估计不能达到设计图上规划的30桌大台）。包房的面积安排没有考虑实际使用感觉，小包间面积甚至有6米×2.6米这样既不舒服又不好看的比例，这些问题如果再考虑酒店的形象定位原则，还要四星级标准，该中餐厅就处处显得小气了。

三楼KTV前厅布置散乱，摆设与功能不符；此外，因为未见一层大堂平面，不知厨房、工作间等后勤地方布置，未知是否在本楼层内，无论是否在本楼层内，其出品和收糠服务路线是个重要的问题（甚至涉及卫生防疫），未知设计单位如何考虑。

3、在第四层会议室布局中，大会议室仅有288平方米，按照最低标准理论上只能挤190人，如果设置主席台，减去通道，可容人数就更少了（图示座位128人）。这方面应结合管理者对其目标客源定位的考虑，如果只是旅游散客为主，这就完全足够了。

该层西侧设置了绘画工作室、书画室及四个特殊的客房，未知是否业主的特别要求，暂不作评论。

4、客房的设计已有相当多的固定标准，在投资者和管理者的考虑中只须决定是否都设浴缸，卫生间与客房的隔断形式，以及客房风格并由此决定家具等的选择。另外，在图上未发现有后勤电梯，这将对于主楼的实际运作和星级标准与服务要求有较大的影响，建议增设1台后勤电梯，可满足今后的发展要求。

（其他楼层各部分设计尚未见到，副楼情况则需要结合经营管理目标而定，暂不作具体评议。）

本项目功能设计要点：

a) 酒店定位后，以迎合主题的设计风格。

b) 会展型酒店对多功能厅、餐饮、客房的（人和物）流线、分区要求更合理，设施要

求更完善。

四、 市场定位

由于没有积极开拓50公里以外的客源市场，许多酒店的营业收入越来越依赖类似桑拿、沐足、康体、卡拉OK等娱乐副业的收入。相应客房收入能力下降，恶性循环便导致房价下降，目前东莞五星级酒店的价格可谓全广东最低，其号称的“五星级酒店三星级价格”声名在外。大部分所谓的四星级酒店其房价仅在168-288元之间，对于占用营业面积最多，本来成本效益比最高的客房业务，结果变成了“鸡肋”。加上东莞密集的星级

酒店经营同质化，必然造成原始的价格战，使东莞酒店竞争环境日趋恶劣，严重阻碍了当地酒店业发展。

本项目的经营如果因循上面普遍的状态运行，应该难以取得预期的投资效果。在短期目标里，必须利用酒店脱胎换骨重生的机会，以建立品牌、特色和形象为第一目标，要令顾客有刮目相看的感觉，通过建立有效的市场营销和周到的服务团队，在较短的时间里得到市场认同。在逐步稳定短期目标的基础上，同时展开的工作就是确立有效的管理机制，强化酒店人员的服务意识，训练精湛的服务技能，这是建立酒店自己核心团队的重要工作，这个“造人”工程是提高饭店产品品质的核心所在，也是品牌饭店的生命所在。也是真正的品牌酒店必然的中远期目标。

五、 酒店专业顾问和管理工作

酒店建设和组织营运是一项庞大的系统工程，引入专业管理团队可使委托方酒店拥有完整的筹备计划，避免于筹建时因缺乏专业意见而产生耗财费时之损失，更可避免因缺乏专业知识而导致错误布局或误购设备；专业管理团队具备直接领导过多家高星级酒店策划运营，可使委托方酒店拥有清晰准确的资金投入计划、投资回收预算和有关投资考虑的专业条件，可提供酒店发挥崭新特色概念的理解与条件，并使酒店建立合理的规格标准和畅顺的营运流程，为开业营运创造最佳的业务竞争能力，最终令委托方获得理想之投资回报并创造社会效益。

环绕本项目的筹建期工作和组织重开业工作，将涉及繁多的经营策划和需要解决层出不穷的实际问题，大如房务客源定向及市场政策，小至台布牙签的选择和设计，专业人员和专业意见将可以比较准确有效的为投资者排忧解难。

专业管理团队由于其业务特点，大多都有自己相关的客户群，例如本公司在金融界和文化教育方面都有比较广泛的客源基础，这些客户都是每年投入大量会议活动和常年培训费用的单位，在酒店投入运营后成为基础客户，也符合我们经营定位的中高档消费客层。 这些年东莞酒店业一直面对高层管理人才紧缺，甚至连熟练服务员都缺。这几乎是所有业内人士的共识。许多行内人（或投资者）在对酒店业务知识和经验不足的情况下，硬着头皮担当了管理者的位置。自己已经超额重负了，如何保证对下属员工的质量和技能进行监督和培训便成为大难题，其结果是往往多年无法建立自己酒店的核心团队。于是又衍生了家族式管理阶层的不良趋向，这种“近亲繁殖”的管理方式，实在不利于现代管理模式理念的引进和发展，也是困扰东莞酒店业发展的大问题。

专业管理团队由于自身就有一定的酒店人才储备，他们在选用人员时有明确的专业衡量标准，能把握因才施用，因此引入专业管理团队在很大程度上得以摆脱上述人才断层。 本公司还可以就酒店的部分或全部经营项目，探讨共同投资的可行性，无论贷款或合资，除了可以协助投资方扩大其资金通道外，进而摆脱一般管理公司只做“高级打工团队”的雇佣形象，管理公司自己也“内“在其中，必然会全力进取，实现投资者与管理者同舟共济和谐双赢的良好局面。

六、明泰酒店投资管理有限公司简介

明泰酒店投资管理有限公司成立于1995年，总部注册地在国际化大都市——深圳，是由五位自然人股东共同发起设立的专业酒店投资管理公司，主营业务为以“明泰”为品牌连锁酒店的投资咨询与受托管理。

公司拥有一流的投资团队，信守积极稳健的投资策略，以为投资者创造最大价值为己任，公司致力于发展成为国内知名的资产管理公司，通过提供优秀的金融服务业务，与投资者共同分享中国金融市场快速发展期间所带来的投资机会

此外，明泰还汇聚了大批具有现代管理智慧和全球视野的优秀酒店管理咨询人才。在酒店领域尤其是商务型酒店方面享有独特的优势：为投资商提供准确的市场定位，简约而时尚的装修改造，个性化的经营与管理方案等，从而为酒店的成功打下扎实的基础。

多年来，明泰凭籍一大批敬业实干、团结奋进的专业人才和管理精英，紧握时代发展的脉搏，踏踏实实的占领了一个又一个的行业制高点。

明泰投资管理公司下列的服务内容和方式，可供委托方选择：

酒店建设期的服务项目

酒店可行性分析研究

酒店项目投入回报分析研究

酒店设施功能建议

酒店功能布局审核和优化

酒店设备选型咨询服务

酒店厨房布局及设备策划

酒店管理公司筛选

酒店管理合同谈判

酒店开业筹备的服务项目

酒店组织机构设计与人员定编

编制酒店岗位职责、管理制度及操作手册

进行市场调研确定酒店市场定位

拟定营销计划确定价格策略

建立酒店财务管理与核算系统

编制酒店年度经营预算

制定酒店成本控制体系

设计酒店财务报告及财务报表体系

明泰酒店投资管理有限公司成立于1995年，总部注册地在国际化大都市——深圳，是由五位自然人股东共同发起设立的专业酒店投资管理公司，主营业务为以“明泰”为品牌连锁酒店的投资咨询与受托管理。

公司拥有一流的投资团队，信守积极稳健的投资策略，以为投资者创造最大价值为己任，公司致力于发展成为国内知名的资产管理公司，通过提供优秀的金融服务业务，与投资者共同分享中国金融市场快速发展期间所带来的投资机会

此外，明泰还汇聚了大批具有现代管理智慧和全球视野的优秀酒店管理咨询人才。在酒店领域尤其是商务型酒店方面享有独特的优势：为投资商提供准确的市场定位，简约而时尚的装修改造，个性化的经营与管理方案等，从而为酒店的成功打下扎实的基础。

多年来，明泰凭籍一大批敬业实干、团结奋进的专业人才和管理精英，紧握时代发展的脉搏，踏踏实实的占领了一个又一个的行业制高点。

明泰投资管理公司下列的服务内容和方式，可供委托方选择：

酒店建设期的服务项目

酒店可行性分析研究

酒店项目投入回报分析研究

酒店设施功能建议

酒店功能布局审核和优化

酒店设备选型咨询服务

酒店厨房布局及设备策划

酒店管理公司筛选

酒店管理合同谈判

酒店开业筹备的服务项目

酒店组织机构设计与人员定编

编制酒店岗位职责、管理制度及操作手册

进行市场调研确定酒店市场定位

拟定营销计划确定价格策略

建立酒店财务管理与核算系统

编制酒店年度经营预算

制定酒店成本控制体系

设计酒店财务报告及财务报表体系

酒店信息系统功能使用的评估及建议

制定经营用品采购清单

招聘及培训管理人员和职工

策划开业仪式

酒店营运管理服务

① 委托管理方式：

投资方将酒店全权委托明泰公司，并作为投资方代表，全权负责酒店的经营管理和运作。 ②顾问管理方式：

明泰公司因应投资方针对酒店经营与管理中的某项具体问题进行研究，帮助酒店进行决策分析，提供整改方案，或按期派遣顾问小组，定期进驻酒店进行现场工作指导。 ③酒店专业培训

明泰酒店专业培训主要针对酒店开业前或经营期间的员工（含管理人员及基层员工）建制培训、酒店员工服务意识及技巧培训、管理意识及督导技能培训、对口业务技能培训及业务竞赛组织等项。

有关的服务收费将视具体的委托内容和项目酒店的规模（即工作量）而定。