财富广场商业物业管理费测算200904
财富广场物业管理费用测算
我们对澧州财富广场商业物业管理各项费用做了详细测算，得出全年商业物业管理服务费支出为人民币: 2807826 元，财富广场商业建筑面积为93565 ㎡（以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据），物业管理费用为2807826 元÷93565 ㎡÷12个月=2.5元/㎡/月。
物业的基本情况
物业类型：商业与住宅
座落位置：常德市澧县澧州大道中段（原边贸城）；东至 澧阳路 ； 南至 澧州大道 ；西至移动公司、建材市场 ； 北至 澧州医院 。
平面设计：财富广场共分A 、B 、C 、D 、E 、F 六个区，A 、B 、C 、D 、为3-4层综合商业市场，E 、F 为16-23商住混合高层。
经济技术参数：总用地面积：48388㎡、总建筑面积：145626㎡、地上建筑面积：135510㎡、地下建筑面积：10116㎡、建筑密度56.5%、建筑容积率：2.8 、绿化率：21%、 商业：93565 ㎡、住宅：41945 ㎡、停车位270个。
第一节 经费测算的原则及说明
一、测算依据
（一）国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发该价格[2003]1864号）； （二）《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湖南省物价局、湖南省建设厅文件：湘价服[2004]178号）；
（三）澧州财富广场建筑及其设施、设备的经济、技术数据；
（四）澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。 二、经费测算的原则
（一）遵循商业物业管理行业特点的原则
客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算结合财富广场物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。
（二）服务水平与管理费用相配比的原则
针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标
准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
（三）“零预算”原则
根据澧州财富广场的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即：利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。
（四）合法性原则
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
（五）合理性原则
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 （六）相关性原则
计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 （七）权责发生制原则
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
三、测算的有关说明
（一）物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。
（二）有关费用的说明 1、人员工资标准
根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平, 结合澧州财富广场物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。
2、公共水电费
根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。
3、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行, 单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。
4、前期物业管理开办费摊销（长期待摊费摊销）
根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》, 我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。 5、不可预见费
根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。 6、管理者酬金
依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。 7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修基金。
8、根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。
第二节 经费测算
（一） 人工成本
（四）清洁费
(八) 开办费
1、行政、办公用品
3、清洁绿化工具
4、治安、消防管理装备