浅析不动产登记行为的性质
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不动产统一登记后，许多因涉及不动产登记而产生的行政和民事交叉问题日益增多，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼解决这些问题，这就有必要对登记行为的性质进行界定。笔者认为，不动产统一登记后，登记行为具有民事性、行政性兼容的特点，但更多地体现为民事性。
登记行为的行政性
登记机构行政机关性质决定其具有行政性。从我国不动产登记机构的历史沿革来看，不动产统一登记前，登记行为属于完全的行政行为。不动产统一登记后，分散在各行政机关的登记机构整合成一个部门，行政管理的职能将大为减弱。
登记行为履行法定职责决定其具有行政性。在我国，法律、行政法规规定不动产登记行为是不动产登记机构的一项法定职责，这决定了不动产登记机构的首要任务是实现行政管理目标。
登记行为遵循的行政程序决定其具有行政性。不动产登记机构严格按照《条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的登记程序进行办理。审查、公告、记载于不动产登记簿及对申请人的审查环节和内部的报批流程都严格按照法律、行政法规规定的行政程序办理，因此登记具有行政性。
登记行为的民事性
申请人登记申请及请求具体内容属于私法范畴。根据《条例》第14条规定，属于买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。不管是一方当事人登记申请或双方当事人登记申请，都是当事人意思表示一致的法律行为，形成民事权利义务。
登记行为的功能会产生私法效果。一是物权变动和公示的效力。登记行为就是不动产物权的公示方式，由于物权具有支配权、绝对权、对世权的特点，必须通过登记向社会展示当事人物权变动，才能产生对世的效果;二是物权的推定效力。只有通过登记公示的不动产物权的权利人在法律上才能推定为真正的权利人;三是善意保护效力。
权利保护更多适用私法救济途径。一是不动产登记错误的救济途径。异议登记作为一项保证真正权利人和利害关系人的临时性措施，其效力可暂时中断不动产登记簿的公信力；二是保护将来发生不动产物权变动的救济途径。预告登记的实质作用在于，限制现实登记的权利人行使处分权，从而保障预告登记权利人的权益。预告登记和异议登记，都是《物权法》设定典型的私法救济制度；三是民行交叉的救济途径。
登记行为民事性大于行政性是发展趋势
一是基础关系或原因关系越来越民事化；二是不动产实行统一登记制度后，其“去行政化”倾向更加明显；三是行政审批制度改革最终目标是减少登记的行政性，不动产统一登记，标志着登记机构管理职能将更加弱化，登记行为的民事性将会得到充分显现，登记行为最终成为民事行为或司法行为将成为可能。