成都市商业大卖场研究报告

成都商业大卖场研究报告

成都XX 房地产顾问有限公司

二零零七年三月

目 录

第一部分、研究背景 ...................................... 3

（一）中国零售业总体状况研究 ................................... 3

（二）、四川零售业总体状况研究 .................................. 4

第二部分、成都连锁商业发展分析 ........................... 5

（一） 成都近两年连锁商业发展现状 .............................. 5

（二） 成都连锁商业发展预测 .................................... 6

第三部分、各外资大型综合超市研究 ......................... 7

（一）来蓉投资部分外资超市简介 ................................. 7

（二）成都外资大型综合超市品牌研究 ............................ 16

（三）成都外资超市门店研究 .................................... 24

（四）成都外资零售品牌对比研究 ................................ 34

（五）成都分区域外资零售品牌对比研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．36 第四部分、项目发展研究 . ................................. 38

（一）项目基本情况 . ........................................... 38

（二）项目所在区域特征分析 .................................... 38

（三）项目招商建议 . ........................................... 39

附录：《成都各大卖场消费者调查报告》 ..................... 42

第一部分、研究背景

（一）中国零售业总体状况研究

自中国零售业在2004年底对外资开放之后，面对资源共享、市场共有的全新的国际化环境，众多国际知名零售业巨头纷纷大举进入并高位抢滩中国零售业市场。

根据调查，近两年来，中国零售行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；零售业的经营继续呈现全面上升的态势。尤其是从06年开始，劳动力市场的良好状况以及居民收入的增长，持续推高了中国的家庭消费。据统计，06年我国消费品零售市场总量稳定增长，全年社会消费品零售总额达到76410亿元，比05年增长13.7%。根据万事达卡国际预测，到2020年，全国的零售总额将会达到20万亿元人民币，是当前消费品零售额的近3倍，由此可以看出，我国零售业还有巨大的发展空间和潜力。

巨大的发展潜力以及全面开放的市场吸引了众多国际零售巨头登陆中国。据统计，目前中国的流通领域共有约300多家外资企业，分店2200多家，总投资30亿美元，其中绝大部分为新型流通业态（我国零售业态分为百货店、超市、大型超市、专业店、专卖店、购物中心、便利店、折扣店、仓储会员店等17种形式），分布在国内30多个城市，主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、成都等经济发达的省会城市和经济中心城市。尤其是在04年中国零售业开放后，跨国集团更是加大了在中国的圈地进程，调查显示，2004年底至今，仅沃尔玛、家乐福的新增门店数量占其目前门店总数的比例就超过三分之一。麦肯锡公司的有关分析则更是认为：在未来35年内，中国零售业60%的市场将由35家世界级零售巨头掌握，30%的市场将由中国国家级零售巨头把持，剩下10%才掌握在国内地区性零售商手中。

总体而言，中国未来的零售行业供给将呈现以下的发展趋势：零售业态更趋多样化并逐步走向规范化；新型零售业态将保持高速增长；国有资本逐渐从零售业中退出，与此同时外资会迅速进入零售业领域；中西部地区消费增势将与东部地区相当，但东西部市场绝对规模的差距短期内将难有显著改观。

（二）、四川零售业总体状况研究

06年，国家实行稳健的货币财政政策，四川经济仍保持平稳健康发展。全省消费品市场销售活跃，国内需求特别是消费需求在国民经济中的地位有所提高，消费对国民经济增长的贡献开始增强，消费市场保持平稳较快增长。据统计，2006年，四川社会消费品零售总额达3421.6亿元，同比增长14.8%，增速比05年加快0.8个百分点，为近10年来最高。

在城市消费品市场继续扩大的同时，农村市场也趋于活跃。城市化发展进程的不断推进和商业基础设施投入的不断加大，使得城市消费品市场范围逐渐扩大，发展加快。而农村消费品市场，随着政府系列惠农政策的落实，农业产业结构的调整，农民收入得到提高，购买力有所增强。2006年，四川城市市场消费品零售额增长15.1%，占全部零售总额的48.3%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为49.3%，拉动全省消费品市场增长7.3个百分点；农村市场增长14.5%，占全部零售总额的51.7%，对全省社会消费品零售额增长的贡献率为50.7%，拉动全省消费品市场增长

7.5个百分点。

就消费结构而言，06年伴随居民收入增加，生活质量不断提高，居民消费结构正继续升级，消费方式已从生存型向享受发展型转变。表现在:一、恩格尔系数有所下降，食品类消费支出比重继续下降。2006年限额以上批发零售业食品、饮料、烟酒类零售67.2亿元，增长15.3%，低于同期各类商品零售平均增速11.8个百分点，占各种商品零售类值的11.5%，同比降低了1.8个百分点。二、现代生活用品（以汽车、家用电器、化妆和金银珠宝等为代表）销售快速增长，在消费品零售额中比重明显上升。06年，四川限额以上批发零售业汽车零售额112.3亿元，增长41.6%，占到商品零售类值19.4%，比上年提高2个百分点；家用电器零售额46.4亿元，增长35.7%，占商品零售类值10.9%，比上年提高0.7个百分点。

第二部分、成都连锁商业发展分析

（一） 成都近两年连锁商业发展现状

2005年是成都连锁商业发展的重要一年，连锁商业发展加速，网点布局加快。据统计，05年成都全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过50家，连锁经营网点超过2000个。全年知名连锁企业共新增连锁店200家以上，销售额占全市社会消费品零售总额的23%。另外，2005年成都市零售店的发展也是亮点频现，其中一个明显趋势就是业态组合形成“集合商圈”，即多个零售店的商圈互相重叠，发挥集团优势，相互之间的格局组合可以多层次地满足消费者的需求，发挥“集合商圈”的效力，使各自的利益增加，实现“1加1大于2”的目的。

进入到06年，成都连锁商业发展增速有所放缓，但仍保持适度增长。统计显示，2006年成都市社会消费品零售总额突破千亿元大关，全市内资、外资、合资大型商贸连锁企业超过60家，连锁经营网点2000多个。全年知名连锁企业共新增连锁店100家以上，销售额则占到全市社会消费品零售总额的四分之一左右。另外，06年的连锁商业发展也呈现出新的特点，即家电连锁并购不断，以国美、苏宁为代表的大型家电连锁店行业巨头的竞争日趋激烈；大型外资零售企业开始快速扩张，成都原有零售格局遭遇变革，以沃尔玛、家乐福、易初莲花、百佳、伊藤洋华堂等为代表的外资连锁企业向成都市场发起了第二轮冲击。同时，国家《零售商与供货商进货交易管理办法》的出台又促使连锁企业创新盈利模式，代表“大众消费时代”的超市发展和代表“个性消费时代”的专卖连锁店发展成为去年连锁业发展的两大主题。

（二） 成都连锁商业发展预测

1、 外资加速进入，城市副中心成抢滩重点

面对一线城市相对饱和的情况，部分连锁企业将开拓经济条件、市场发展前景较好的成都周边二、三级城市或城市副中心，家电连锁尤为突出，部分大卖场也将加入此行动，如06年家乐福签约温江珠江国际等。

2、 社区商业受青睐，业态发展更趋多元

在中心商业区竞争惨烈、项目锐减的状况下，连锁企业的拓展将出现新的发展趋势，成都新型社区商业中心将有可能更受连锁企业的青睐，伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩对此则有所证明。

另外，大型零售企业，尤其是外资零售巨头在业态的选择方面，主要专注大卖场等主力业态的发展。根据统计，05年在百家快速消费品零售企业中，以大卖场为主的10家外资企业店铺数为475家，只占总店数的1.6％，但实现销售额937亿元，占总销售额的23％。在保持其优势业态竞争力的同时，家居建材商店、折扣店也成为扩张的重点。预计未来几年，便利店、折扣店等新兴零售业态将会是成都连锁商业发展的重点。如体育用品专业店、办公用品专业店、高端超市、生鲜超市、个人护理用品店等。

第三部分、各外资大型综合超市研究

（一）来蓉投资部分外资超市简介

超市名称

沃尔玛

家乐福

麦德龙

伊藤洋华堂

易初莲花

百佳

欧尚 成都部分外资大型综合超市简介 简介 来源地 全球零售业老大，06年营业额全球第美国 一，是最大竞争对手的近三倍，距今已拥有150年历史。 全球第二大零售业巨头，是欧洲最大法国 的零售集团。 成立于1964年，全球第四大零售业德国 集团，也是欧洲最大的采购商 是日本伊藤洋华堂集团下属品牌，以日本 零售业为主，世界500强企业之一。 是世界500强企业泰国正大集团下属泰国 子公司，于97年开始在中国上海投资第一家门店。 李嘉诚旗下的零售商店，是全香港最中国香港 具规模的超级市场连锁店，拥有超过二百家分店。 一个源自法国的家族式企业，世界法国

500强、全球十大零售商之一，全球

拥有超过800家超市和600家便利

店。 进入中国时间 1996.8 1995 1996 1997 1997.6 1984 1999

1、家乐福

在华投资情况

1995年以“大卖场”形式进入中国，并在此后因地制宜地发展连锁超市的家乐福。仅2005年上半年，在华即实现销售102亿人民币，目前大卖场已经达到70家。2004年销售额为162亿元，大卖场数量64家，冠军生鲜超市8家，折扣店200多家，名列中国连锁百强第5。2003年的单店销量3.27亿元 ，2004年为2.6亿元，超出沃尔玛 1倍多。

家乐福中国内地年度开店量

市场影响

据CTR 市场研究2005年的调查结果显示；家乐福在全国15个主要城市范围内市场占有率达到4.7%，渗透率超过46.2%，这意味着在这些城市中有将近一半的家庭在一年内曾经光临过家乐福。

赢利模式

家乐福模式可以概括为三点：一是因地制宜的单店管理；二是从上游供应商寻求利润；三是出租店面，做二房东。通常一家企业想进入家乐福的渠道，大致需要交纳6大门类的费用，包括特色促销活动、店内旺销位臵优先进入权、进入商店的特权、良好营销环境的优先进入权、节假日、开发市场份额等。有人推算，各项进场费用最高可达供货商在家乐福卖场实现营业额的36%左右。根据中国连锁经营协会信息中心的分析，与其他跨国连锁零售企业相比，家乐福的策略更加本土化。

合作伙伴

家乐福主要采取的是与当地企业合作的策略。目前家乐福在中国内地有32个合作伙伴，31个合资公司，且保持高度灵活性。家乐福门店98%的生鲜产品由本地采购；杂货、日用品的60%也在当地完成。

管理模式

目前家乐福在中国共设立四个大区的高级执行委员会，总部分设北京、上海、广州、成都，四个大区掌握着80%的决策权。并设有5个培训中心，采取的是“分散式管理”。单店较独立，店长拥有包括人事和投资等重大权力。店面增加后则变成了区域负责制，四个大区都有负责采购的部门。

商品类别

家乐福的商品大致分三类：赚取利润的(如某些进口商品) 、赚取销量的(如周转快的商品) 和获得费用的，大概比例是1：4：5。杂货部较大，约占50%～60%的总销量，生鲜部也很受家乐福重视。

今年全国开店计划

2007年至2008年期间，家乐福计划在中国再开约20家门店。目标则是郊区、农村和二、三线城市。

2、沃尔玛

在华投资情况

沃尔玛于1996年8月在深圳开设了中国第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，目前已在36个城市共开设了73家分店，包括购物广场、山姆会员商店和社区店三种业态，至今在华的总投资额达17亿元人民币，员工总数超过3,6000人。

沃尔玛中国内地年度开店数

市场影响

每年在中国有高达上百亿美元的采购额，市场影响巨大。同时自进入中国就积极开展社区服务和慈善公益活动，截止目前，十年累计向各种慈善公益事业捐献了超过2550万元的物品和资金，社会影响力巨大。06年获得由中国连锁经营协会颁发的“中国零售业最佳雇主”。

赢利模式

经对沃尔玛财务状况的分析发现，在沃尔玛的总资产周转率是同行企业的数倍的同时, 其经营费用和销售额的比率却仅是同行企业的一半，可见，沃尔玛赢利模式的核心竞争力在于通过快速高效的供应链管理来降低运作成本，从而保证利润的实现。

合作伙伴

目前，沃尔玛中国销售的产品中本地产品达到95%以上，与近2万家供应商建立了合作关系。沃尔玛一贯视供应商为合作伙伴，与供应商共同发展。2006年，在快速消费品研究中心组织的《2006年度供应商满意度调查报告》中，沃尔玛被供应商评为“满意的连锁企业”。此外，沃尔玛每年直接采购中国商品出口金额约为90亿美元，估计间接采购金额也超过90亿美元。

管理模式

企业内部实行精细化管理, 将工作的每一环节进行细分, 制定统一的标准, 使其标准化，同时强大的物流配送体系管理是沃尔玛的杀手锏。

商品类别

以日用商品为主，并伴有一些如珠宝首饰类的特色商品服务，另外注重创建自有品牌，以避免与其他零售商商品的同质性，如“惠宜”牌洗涤用品、饮料、日化用品等。

今年全国开店计划 沃尔玛目前在中国的扩张计划准备采取并购大型零售企业的方式，今年2月，沃尔玛开始并购好又多，先期支付约5亿美元从而收购其35%的股权，据预测，沃尔玛将在未来3年内把好又多的101家门店全数纳入麾下，总共耗资约10亿美元。

3、麦德龙

在华投资情况

麦德龙是世界第一的现购自运制商业集团，于1995年来到中国并与上海锦江集团合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限公司。并于1996年在上海开设了第一家商场，06年中国业务发展迅速，销售额提高了24％，达到近10亿欧元。并在一年中在中国新开六家门店，现在共拥有33家店铺，并计划继续扩大规模。

市场影响

麦德龙是第一家获得中国政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业，麦德龙的到来填补了中国在仓储业态上的空白，企业实行会员制，主要针对企事业单位大宗购物。

赢利模式

麦德龙与传统的经销商盈利模式有很大不同，主要表现在：第一、通过规模赚钱。第二、委托专业公司对沉淀资金理财，麦德龙的账期是45天或者60天，因此专门委托一个公司理财(主要针对账期沉淀下来的资金) 。第三、自有小商品产品的巨大利润。自有产品分两类，即品牌产品和非品牌产品。两者之间价格相差百分之四五十。消费者购买时不会太多考虑品牌，选择麦德龙自有品牌的几率相当大。第

四、地产运作获取利润。麦德龙总部首先同地方政府谈判并获得土地，然后再租给当地的麦德龙店，可见，麦德龙还是一个地产商，通过向门店出租仓库、营运场所获得收益。

管理模式

总部设在上海，2002年在中国北部、东部、南部和中部共建立了四个销售区域。目标是尽可能接近顾客与供应商，寻求在中国进一步发展。麦德龙通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客。同时麦德龙国际分销系统将中国商品推向国际市场。

选址特征

麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。在避免了市中心及市区的交通拥挤的同时，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势，商圈的辐射半径通常为５０公里。

商品种类

麦德龙商品种类中食品占４０％，非食品占６０％。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按季节和顾客需要定期调整，包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机械工具类产品。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品。

中国开店计划

到目前为止，麦德龙在中国开设了33家商场。预计在未来的3到5年内麦德龙在中国的商场将达到40家。

4、伊藤洋华堂

在华投资情况

伊藤洋华堂集团创立于1920年，经过80多年的发展，现拥有60多家公司，零售业是其主要领域，业态包括便利店、大型综合超市、百货店、专业店和折扣店。伊藤洋华堂是伊藤洋华堂集团旗下著名品牌店，以大型综合超市为主，在日本有近200家店铺，年销售额近300亿美元。中国第一家门店于1997年11月首先在成都开业，目前仅在成都与北京市场拥有约10家分店。

目标客户

主要以中产阶层的消费群体为主。

经营特征

注重细节，20世纪80年代提出并逐步完善“单品管理模式”，即是将商品管理的重点和基础直接放在所经营的每一个具体的商品项目上，对各类商品按质量、款式、尺码、型号等的不同进行分类，通过这种商品品种的细分化来明确顾客的需求差异，在经营过程中随时掌握每一种单品的销售动向和趋势，不断调整商品结构，精确地确定进货的品种和数量，最大限度地为顾客提供他们所需要的商品。通过单品管理，伊藤洋华堂可以准确把握一天中不同时间段、不同天气以及受其他因素影响，消费者需求会发生怎样的变化。然后，伊藤洋华堂就可以明确对消费者需求的假设，并以此为基础调整商品组合、改变商品展示形式、开发新产品。最后，伊藤洋华堂会利用实际的销售数据对这些变化的效果再次进行检验。通过假设----采取行动----检验的循环，从而准确把握顾客不断变化的需求。

开店计划

计划未来两年，在成都地区一年开一家店，07年将在城东开设新店。北京地区也是逐年稳步推进。

5、易初莲花

在华投资情况

易初莲花是世界财富500强企业正大集团子公司。在过去的10年中，自1997.

6.23其第一家商店在上海浦东开张以来，易初莲花已在中国开了近80家购物中心。在上海、北京、广州、成都等城市分别成立了华东、华北、华南、西南地区的大区总部。

商品种类

目前，在易初莲花购物中心有超过30000种商品，95%的商品是从当地采购。商品几乎涵盖所有种类，生鲜，食品，保健品，饮料和酒类，日用洗化用品，家用品（五金，汽配，体育用品，玩具），家用电器，服装鞋类等。

经营特征

◆ 购物中心空间大，平均每家店的面积在12,000---20,000平方米

◆ 强调家庭的一次性购物中心

◆ 提供顾客质优价廉的商品，提倡天天低价

◆ 强调建设生鲜加强型超市，历来都以新鲜、高品质的生鲜产品而闻名 开店计划

计划在未来二到三年中在中国发展到１００家店。