有关审计问题的分析

有关审计问题的分析

A 公司是一家大型房地产开发企业，主要开发和销售普通住宅楼及高档公寓。A 公司于2006年度以增资扩股和发行债券方式募集了大量的项目开发资金，当年度开发完工的楼盘多达11个，销售数量和销售价格大幅超出了管理层年初制订的计划水平。A 公司2006年度确定的销售收入28亿元，较2005年增长了近二倍。

A 公司制定的房地产收入确认的会计政策为：在房产竣工验收合格且购房者签收了收房确认书时确认收。另外，依据房产销售合同的规定，对于已发出收房通知书，购买者逾期一个月仍未收房的，视同购房者已收房并确认收入。 注册会计师注意到，在A 公司2006年度确认的房地产销售收中，未包含以下两项：（1）龙盘公寓，涉及金额1.9亿元；（2）越秀花园，涉及金额4.7亿元。龙盘公寓和越秀花园地处远离城区的沿海新区。

注册会计师实施的主要审计程序 ：2006年7月进行期中预审时，检查了所有存货实物（包括开发在产品），并对所有未完工的在建项目予以拍照存档。对于上述两项房产，根据检查有形资产所了解到的工程进度及与管理层的沟通，注册会计师在《关于A 公司中期存货监盘小结》中作出的结论为：“预计龙盘公寓2006年10月底全部完工，越秀花园2006年年底前将有95%可以入住”。；在期中预审时，抽查了龙盘公寓和越秀花园的房屋买卖合同，合同条款分别注明：“出卖人应当在2006年10月30日前向买卖人交付商品房”及“出卖人应当在2006年12月16日前向买卖人交付商品房”；在期末审计时，从A 公司的销售部门获取了所有楼盘的销售台账，审计工作底稿“龙盘公寓项目销售台账”显示该公司已入住了64套，涉及金额1.8亿元；审计工作底稿“越秀花园项目销售台账”显示该公司已入住了51套，涉及金额4.7亿元。注册会计师为A 公司2006年度财务报表出具了标准无保留意见的审计报告

对于此案例，有以下五个问题需要进行深刻分析：在注册会计师获取的关于龙盘公寓和越秀花园两处房产的审计证据中，哪些证据不支持注册会计师出具的标准无保留意见审计报告；注册会计师获取的关于龙盘公寓和越秀花园两项房产的前两项审计证据，是否足以支持注册会计师确认A 公司应在2006年度确认这两项房产的销售收入；注册会计师获取的关于龙盘公寓和越秀花园两项房产的第三项审计证据，是否足以支持注册会计师确认A 公司应在2006年度确认这两项房产的销售收入；注册会计师于资产负债表日对A 公司记录为开发完成的商品房实施了监盘程序，但未对A 公司记录为开发中的商品房实施监盘程序。注册会计师的主要考虑是：开发中的商品房在没有完工前均承包给施工方建设，对于每一房产项目而言，其数量均为1个，中期的有形资产检查结果（包括拍照存档）已经满足了证实存货存在性的认定，且开发在产品不象其他存货一样会移动。同时考虑到两项房产均地处远离城区的沿海新区，期末审计时人力资源又相当紧张。因此，如果开发在产品在资产负债表日仍处于在建阶段，则可不再纳入存货监盘范围。是否可以在期末审计过程中实施其他审计程序（比如向A 公司获取收房确认书，或向购房者函证收房时点）来替代开发中项目的监盘程序；如果A 公司于2006年度资产负债表日后、审计报告日前将龙盘公寓和越秀花园这两项房产确认为2007年度的销售收入，注册会计师可以实施哪些审计程序以增加相关收入确认时点的审计证据效力？

注册会计师在2006年7月进行期中预审时实施了检查有形资产和询问程序，得出：“预计龙盘公寓2006年10月底全部完工，越秀花园2006年年底前将有95%可以入住”的结论。这些证据显示A 公司将于2006年12月31日前向买受人交付龙盘公寓和越秀花园两项房产，因此在2006年年末已符合收入确认政策；注册会计师在2006年7月进行期中预审时抽查了房屋买卖合同，该证据同样显示龙盘公寓和越秀花园将于2006年12月31日前向买受人交付，在2006年年末已符合收入确认政策；注册会计师在期末审计中获取的，由销售部门提供的销售台账信息与财务部门的房地产收入确认情况明显矛盾。注册会计师未就该差异作进一步调查。

注册会计师在预审时检查了有形资产并作出了预计年底交房的判断，但这并不必然意味着公司符合2006年确认收入的政策。因此，注册会计师有必要考虑可能导致推迟确认收入的原因，包括但不限于：（1）是否由于施工方原因导致了工程进展缓慢（2）工程是否出现了质量问题需要重新修复（3）是否违反了政府部门相关要求而被迫停工（4）房屋质量是否因未达到房屋买卖合同的要求而导致买受人拒绝收房（5）是否存在重大的涉诉事项（6）是否存在因未按合同约定期限交房而支付给房产买受人延期交房的赔偿金情况

注册会计师发现销售部门提供的销售台账信息与财务部门房地产收入确认情况明显相悖。注册会计师有必要取得管理层对相互矛盾信息的解释并进行评价，包括但不限于：（1）销售台账是依据什么信息编制的（2）销售台账信息本身是否有误（3）销售部门与财务部门是否定期核对相关信息（4）购房者是否确已入住。如果已入住，则未确认房地产收入的原因是什么？反之，如果没有入住，则销售台账注明已入住登记的原因又是什么？

期中检查有形资产的程序能够提供开发在产品在期中时点存在认定的审计证据，但通过对期末开发中房产的数量、状况（工程进度、工程质量、是否在买受人入住）的检查，能够进一步提供以下方面的审计证据：（1）存货的权利和义务认定、计价认定（例如：这些房产可能已完工并已移交给购房者；也可能出现了严重的工程质量问题或涉及多项诉讼，需要计提减值准备而未计提，资产可能被严重高估）（2）收入的发生认定、截止认定（例如：这些房产可能已完工并已移交给购房者但未确认收入，收入则会出现严重低估；也可能实际并未售出，但却虚计为对某主体的销售收入）（3）存货列报的分类认定（例如：账面反映的开发在产品已经完工，应从开发在产品转为开发产成品，甚至不再列为存货）

在本案例中，注册会计师在审计过程中既然已经关注到房产未确认收入的事实与预审了解到的情况严重不符且涉及金额重大，更不应当省略期末开发在产品的存货监盘程序。

注册会计师也不应当以获取相关审计证据的成本较高（比如两项房产的地理位置比较偏远）或困难较大（期末审计时人力资源紧张）为由，不获取至关重要的审计证据。

如果两项房产已于资产负债表日后、审计报告日前将龙盘公寓和越秀花园这两项房产确认为2007年度的销售收入，可以考虑对这两项房产的相关收入确认记录和凭证进行检查，包括但不限于：（1）工程项目的验收日期（2）购买者入住确认单日期（3）物业管理费收取起始日期（4）A 公司是否支付了延期交房赔偿金。这些证据的获取有助于评价上述房产收入确认时机是否恰当。