浅谈农村抵押融资存在的问题和建议

浅谈农村抵押融资存在的问题和建议

随着国家越来越注重农村经济的发展，各种扶持农村创业的金融政策不断推出，在现代化农业生产过程中，为农民寻求更多的融资贷款渠道成为了当前的重点工作。而农村支行作为农村金融的主力军，在支持“三农三牧”、促进农民增收、支持地区经济发展中发挥着不可替代的作用。然而，农村产权无法抵押融资，农民难以获得经济发展所需的资金融通，成为“三农”融资困难的主要原因之一。为贯彻落实中共中央关于三农工作的精神，针对目前农村金融的一些问题，对于涉及农村土地使用权、土地承包经营权抵押等农村抵押融资方式中涉及的一些问题及建议，在这里做一些简单的分析。

一、农村抵押贷款发展的现状

（一）网点布设情况

********行现有支行35家，设立助农服务点23个，安装ATM 机34个，布设POS 机160台。目前我行营业网点已遍布全县各个乡镇。

（二）农村地区信贷业务开展情况

截止6月末，********行各项贷款余额为182563万元，农牧业贷款余额138593万元，占贷款总额的75.91%（其中：农户小额信用贷款140万元，占全部农牧业贷款0.10%；农户联保贷款4997万元，占全部农牧业贷款3.61%；抵押贷款22027万元，占全部农牧业贷款15.89%；质押贷款100万元，占全部农牧业贷款0.07%；自然人保证贷款111329万元，占

全部农牧业贷款80.33%。），通过以上数据可以看出，目前农村地区的信贷业务在选择担保方式时，仍然已保证担保为主，抵押担保的形式未能在农村地区得到有效的开展。

二、农村抵押贷款存在的问题

（一）抵押融资渠道不畅。随着经济的深入发展以及经济体制的不断改革，农村地区对信贷资金的需求日益强烈，且对信贷资金的需求额度也日益增大，2014 上半年我行累计大额农户授信审批申请915笔，申请授信金额13920万元，但由于缺乏有效的抵押物，以抵押方式受理的申请仅为46笔，授信金额仅为1991万元。由于农民所拥有的最大的资产“农地”（农民承包土地经营权和宅基地），被现行法律法规所限制，因此在办理农村抵押时处处受限，使得农村地区客户抵押融资需求难以有效满足。

（二）业务发展进程缓慢。截至6月末，我行涉农类抵押贷款余额共计22027万元，较年初增加5467万元，增幅33.01%。虽然农村抵押贷款较年初有所增加，但相比较其他贷款方式而言增速仍然较慢。由于收到农村地区抵押物抵押效力的限制，导致农村地区抵押融资渠道较窄。即使在办理农村抵押贷款业务时，根据盈利性、流动性、风险控制等方面的考虑，对于农村地区的抵押物的评估和调查仍然较为谨慎，在放贷过程中仍然存在着惜贷、惧贷的现象，另外考虑到风险控制及按照相关法律对“有效抵押物”的要求，使得农村地区抵押贷款的门槛较高。并且因为受到土地承包经营权、农房、林权难以评估、办理抵押登记手续困难等因素的影响，使得农村抵押贷款发展进程较为缓慢。

（三）抵押贷款需求强烈。随着农村改革开放的深入，广大农民已经摆脱了传统农业生产的束缚，部分生产大户在继续从事传统种养业生产的同时，加大了对品种、规模、结构的调配，新的生产模式已经出现，个别地区已经出现了产业化、模式化的农牧业生产经营模式，也有效的提升了农村地区的效益。由于新格局的产生，使得农村地区对融资需求产生了新的变化，在生产生活过程中的对于畜牧、养殖、农产品加工等农户生产性资金需求较为明显。资金需求量大、使用周期长、资金需求点多已然成为当前农村地区融资需求的新特点。另外随着外部融资发展生产的意识不断增强，信贷需求程度的不断提升，原有的信用和保证贷款已无法满足农户农牧业生产经营的需要，农户对于抵押贷款融资的需求日益增强。

三、农村抵押贷款难的成因及分析

（一）法律法规影响抵押效力。一是农村集体建设用地使用权，根据《土地管理法》等法律法规的规定，乡镇企业土地使用权，在法定情形下可以抵押，但法律作了严格的限制性规定：乡镇企业土地的使用权不得转让、出让或者出租于非农业建设，但允许乡镇企业在被兼并、破产、分离、分立等情形下土地使用权发生转移；而农民依法获得的宅基地，在《物权法》和《担保法》中规定：耕地，宅基地，自留地，自留山等集体土地使用权不得抵押。二是农民房屋，尽管法律对农民房屋没有规定可否用于抵押，但现行实践中确立的土地使用权与房屋所有权一体化的原则，受宅基地禁止抵押的限制，也存在抵押障碍。三是农村土地承包经营权，

《农村土地承包经营权流转管理办法》也只对“通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”，即抵押仅限于“四荒土地”发放贷款后无法律保障最终导致抵押融资难以全面开展。

（二）评估及处臵变现存在困难。在开展农村抵押贷款业务过程中最大的顾虑，是担心如果违约，对于抵押物无法处臵和变现，抵押权人如何有效实现抵押权严重的制约了抵押业务在农村地区的开展。主要的是在实现农房抵押权的过程中，抵押物的价值难以评估。由于农村地区房屋建设缺乏统一的可操作标准，建房材料以及成本质量存在较大差异，并且考虑到农村房屋所处的位臵、离城市远近等，都会影响农房本身的价值。若一旦发生违约，金融机构将难以通过拍卖、变卖等途径进行抵押物的处臵。农村抵押物难评估、难处臵、难变现等问题，影响了金融机构开展农房抵押贷款的积极性。

（三）证件不全难以实现抵押。由于没有正规的手续，农村地区在取得相应的土地或者其他资产时，农村地区不能像城区一样取得合法有效的证件。集体土地使用权证是目前农村房屋仅具有的证件，房屋产权证的缺失，使得在合法抵押方面存在议定的桎梏。虽然通过集体土地使用权证，能够完全证明对所占有宅基地享有使用权，但仍无法对所有权提供有效的证明。因而导致该类产权不能用于交易、过户，使农户仅具不完全所有权，进而易导致无效抵押的出现。另外，

权证的缺失，导致私下转让、买卖的现象较为现住，而且由于在转让和变卖过程中手续极不规范，使得对私下转让房屋的行为难以控制，一旦农户贷款出现风险，金融机构难以对对抵押物进行有效控制（如诉前资产保全等）。

四、农村抵押贷款融资的建议

（一）建立健全农村抵押制度。在办理各项抵押贷款的过程中，抵押人仅能将自己拥有处分权的财产进行抵押，因此从防控不良贷款风险方面考虑，应加强农村地区集体土地使用权证和房屋产权证登记工作，从而确保他项权证的真实性和有效性。

（二）补充完善相关法律制度。目前，在发放农村抵押贷款时，抵押物多种多样，抵押效力各不相同，在发放抵押贷款时抵押权人除了通过严格执行物权法等相关法律法规来维护自身权益外，在涉及农民生存生活的房屋所有权抵押和农村土地承包经营权抵押的，有必要建立抵押权人保护制度，尤其是针对国家因公共利益征用农地导致农地使用权归于消灭，或者发包方依法收回承包地，作为依附于农地使用权的主权利消灭而导致设臵于其上的抵押权也随之消灭这两种情况，进一步完善相关的法律制度，有效保证抵押权人的合法权益。

（三）建立健全风险评估机制。首先对允许抵押的农村产权实行一定的限制，例如对抵押土地的最小面积，剩余使用年限等进行约束。在抵押评估过程中采取分等定级的方式，充分考虑抵押物地理位臵、具体面积、使用质量、权属和价值等方面，为抵押提供依据。二是建立专门的价值评估

机构，在评估过程中必须做到科学、公正、合理。农村地区的抵押资源较为有限，完善的价值评估机构可以通过市场化的方式将土地使用权等抵押物的价值进行表达，为金融机构在办理相关业务时提供有力的支持外，保证了维护贷款权益者的利益。

（四）着力打造诚信体系建设。通过结合征信业务全面开展的契机，加大对农村地区信用体系建设的宣传力度，通过各式各样的宣传讲解，提升农村客户对个人信用的认识。在辖区内积极引导广大农牧民诚信借贷。对于具有诚信意识的农牧户，通过简化贷款手续、增加贷款额度和实行优惠利率等多种措施鼓励贷户按时还贷，增强与农牧民之间的信任度，为全面开展农村地区抵押融资奠定良好的基础。

行业务发展部

供稿人：王晶鑫

2014年10月14日