大连市物业管理条例2017

大连市物业管理条例（征求意见稿）

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章 业主自治

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 行业监管

第七章 法律责任

第八章 附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条本市物业服务行业实行“两级政府、三级管理、四级网络”的市场监管体制。

市及区（市）县人民政府、先导区管理委员会应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；区（市）县及先导区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，接受市物业管理行政主管部门的业务指导；街道办事处（乡镇人民政府）承担本辖区内业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常管理工作；社区居（村）民委员会对街道办事处（乡镇人民政府）的日常物业管理工作予以协助和配合。

市、区（市）县、先导区相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。

第二章前期物业管理 第五条新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当依法通过招标、投标选聘物业服务企业实施前期物业管理，具体物业管理招标、投标管理办法由市物业管理行政主管部门制定。

第六条建设单位应参照市物业管理行政主管部门制定的范本签订前期物业服务合同。物业服务企业应当于前期物业服务合同签订之日起三十日内将合同报区（市）县物业管理行政主管部门备案。 前期物业服务合同中应当约定合同期限和合同解除条件，合同期限一般为三至五年。物业管理区域成立业主大会且重新签订物业服务合同或选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

在前期物业管理期间，物业管理项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%且已售套数未达到可销售套数50%时，物业管理区域内发生下述情形之一，建设单位按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，通过招标、投标另聘新的物业服务企业。

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；

（二）物业服务企业提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务

合同的。 建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人并在销售场所公告，并抄报物业项目所在区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会。

第七条建设单位应按照市物业管理行政主管部门制定的范本确定临时管理规约的主要内容，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；

（二）业主对房屋使用以及出租等规定；

（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；

（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；

（五）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；

（六）与物业管理有关的其他事项。

第八条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。建设单位、物业服务企业以及街道办事处（乡镇人民政府）应当依法划定或者确定物业管理区域，并向物业所在地的区（市）县物业管理行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续和物业管理项目信息备案手续。物业管理区域需要分立或者合并的，应当经物业管理区域专有部分占建

筑物总面积超过三分之二的业主且总人数超过三分之二的业主同意。物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。相关规定由市物业管理行政主管部门制定。

第九条 建设单位应按物业管理区域总建筑面积千分之三的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百平方米; 其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。分期开发建设的物业，开发建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业管理用房。

物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备独立使用功能。物业管理用房属于全体业主所有，由依法承担物业服务的物业服务企业占有、使用。

规划行政主管部门在确定规划设计条件、批准修建性详细规划时，应当按照本条例规定的物业用房配置标准进行审核，并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。

第十条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业承接物业前，建设单位应当依法移交相关资料，双方按照合同约定共同对物业管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）参加。未进行承接查验的物业，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物

业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。具体物业承接查验办法由市物业管理行政主管部门制定。

第三章业主自治

第十一条物业管理区域内已交付的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上的，应当成立业主大会。

业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

第十二条业主大会行使下列职权：

(一) 制定和修改业主大会议事规则；

(二) 制定和修改管理规约；

(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

(四) 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

(五) 选聘和解聘物业服务企业；

(六) 筹集和使用房屋专项维修资金；

(七) 改建、重建建筑物及其附属设施；

(八) 改变共用部位、共用设施设备的用途；

(九) 决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(十) 听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算、结算的工作报告；

(十一) 改变或者撤销本物业管理区域内业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十二) 法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第十三条建设单位应当在符合业主大会成立条件之日起30日内向街道办事处（乡镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需下列文件资料：

(一) 物业管理区域备案回执；

(二) 房屋及建筑物面积清册；

(三) 业主名册；

(四) 修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五) 物业管理用房备案文件；

(六) 公用设施证明；

（七）其他应该提交的文件。

物业管理区域符合成立业主大会条件，建设单位未向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提交成立首次业主大会的书面申请的，可以由专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%的业主提

议，书面向物业所在街道办事处（乡镇人民政府）提交成立首次业主大会的申请；业主人数超过100的物业管理区域中，可以由专有部分占建筑物总面积20%以上且业主人数为20以上的业主提议和提交申请。建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料，经区（市）县物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当提供并不得收取费用。

第十四条符合业主大会成立条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者符合本条例规定条件的业主联名提出的筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。

筹备组人数应当为五至九人的单数，由街道办事处（乡镇人民政府）代表一人、建设单位代表一人、社区居（村）民委员会代表一人、业主代表二至六人双数组成；建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，增加一名业主代表。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中业主代表的名额可根据规划建筑面积、布局等条件，合理划定区域平均分配业主代表数额，每个区域推选产生1名业主代表，当某区域不能按时完成推选时，由街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会为该本区域推选一名业主代表。筹备组中业主代表的推选办法由街道办事处（乡镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。

筹备组应当自成立之日起七日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公示。公示期内业主对筹备组成员有异议的，应当以

书面形式向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当配合核查工作。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附筹备组成员名单。

筹备组正式开展筹备工作前，区（市）县物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十五条筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在建设单位或在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无向建设单位、物业服务企业索取、收受财物、报酬或谋取利益的行为；

（四）无不宜担任的其他情形。

筹备组中的业主代表还应当履行及时交纳物业服务费用、汽车停放费用和房屋专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为。筹备组业主代表不得参选本届业主委员会委员。

筹备组业主代表不符合本条规定条件，经二分之一以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格，由街道办事处（乡镇人民政府）重新推选并公告全体业主。街道办事处（乡镇人民政府）代

表不符合本条规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时更换。

第十六条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。

筹备组成员不得委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

第十七条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，

应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）书面公告筹备组解散。

首次业主大会会议的筹备经费从公共收益中支出。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

第十八条采用集体讨论方式召开业主大会的，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，由社区居委会组织推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表的资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年不少于一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，并在物业管理区域发布公告。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决议应当及时告知社区居（村）民委员会。

第二十条业主大会按照如下方式确定业主在业主大会会议的投票权：

根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；根据业主人数计算，一个独立的产权单位拥有一个业主投票权，同一业主拥有一个以上独立的产权的，按一个业主投票权计算。一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。投票权的确认以房地产权证的权属人以及建筑面积为准；尚未办理房地产权证的，以不动产登记机构备案的房屋买卖

合同或者法律、行政法规规定的其他有效证明为准。业主大会需查验相关房地产权资料的，应当出具所在地社区居（村）民委员会的证明，不动产登记机构应当予以配合。

建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以一户业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内尚未出售或尚未交付的房屋面积。

第二十一条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

业主决策可以采用电子投票系统，电子投票系统由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

街道办事处（乡镇人民政府）应指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决等表决方式，以提高业主大会表决效率。委托表决是指业主将一定时期内需表决事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；集合表决是指业主大会将特定范围内的需表决事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批多次使用。

第二十二条业主委员会由业主大会依法选举产生，自业主大会选举产生业主委员会之日起成立。业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会或者业主委员会委员。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区（市）县物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。

业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（乡镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。

第二十三条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约和物业服务合同，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用；

（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

（八）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第二十四条业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。有意向担任业主委员会委员的业主，应当符合相应业主大会决议通过的参选条件，并具备物业管理法律法规和相关的业务知识，自愿参加由市或区（市）县物业管理行政主管部门开展的业务培训。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；