以房养老缺乏市场需求

以房养老缺乏市场需求

作者：封进

来源：《中国经济信息》2013年第19期

倒按揭尚缺乏市场需求。对于一个产品是否有需求，银行和保险公司会有自己明智的判断，政府需考虑的是要不要支持，为什么要支持。

“以房养老”最近在我国旧事重提，是源自9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法，该提法引发了社会各方的广泛讨论。

“住房反向抵押”又称“倒按揭”，是一种以房养老的模式，这一贷款针对一定年龄以上（如美国为62岁）、主要是有房产但缺现金的老人。拥有住房的老人以其住房为抵押，从银行获得一定数量的贷款，不需要搬离自己的住房。贷款提取方式有多种，如一次性提取、在固定期限内按月提取、按月提取一直到寿命结束、在贷款额度内灵活提取等。无论采取什么方式、无论提款期限如何，均是在永久性离开住房（死亡或住入养老院等）时，由银行收回其所抵押的住房资产，用以偿还贷款。

据国内的非官方调查显示，90%以上的被调查对象并不认同这样的养老模式。这个数字不算特别，2000年香港统计局对1867名49-59岁中年人的调查结果为，在拥有住房的663人中，只有3%的表示会参加倒按揭业务，8%的表示会考虑。美国在1987年引入这项业务，65岁以上老人中使用该业务的比例在1997年为0.2%，到2011年为2.1%。，尽管发展速度比较快，但倒按揭仍属小众业务。

从其他国家（地区）的经历和中国的具体情况可以发现，倒按揭的发展取决于以下六大因素。

第一，需要政府强有力的支持和补贴。从其推出的初衷看，这个产品并不是为了减轻政府承担的养老责任，其实会增加政府的负担。政府需要对该业务全程进行管理，包括制定贷款最高额度、监管提供贷款的金融机构、对该贷款提供保险和补贴等。其中最关键的是政府提供保险。

倒按揭在最初设计时采用了对借款人极为有利的“无追索权贷款”，即如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。反之，如果房价下跌，贷款额高于房价，借款人无需偿还多余的金额。贷款总额超过房价的风险由保险机构承担，通常是政府提供这样的保险。

一般认为，政府需要承担一定的养老责任，补贴老人的倒按揭和减免养老金税收等政策属于同一逻辑。在我国，虽然住房拥有率很高，但仍然是工作时收入水平较高的老人拥有价值较

高的住房资产，而且他们的子女可能也不需要他们的住房；而收入水平较低的老人拥有价值较低的住房，其子女更可能希望继承他们的财产，因而，政府对该业务的补贴可能是一种逆向收入分配。所以，在我国这一养老模式很可能进入两难境地：不补贴，难以发展；补贴，道理上说不通。

第二，需要有稳定的房价上涨预期。借款人能获得多少贷款和银行对未来房价的预期有紧密的关系。从放贷方看，银行会将未来房价涨跌因素充分反映在放贷额中，以减轻自身面临的风险。从借款方看，若银行对房价预期不够好，他会觉得所获得的贷款不够有吸引力，而不愿意接受。只有在银行预期房价会上涨、借款人能够通过倒按揭提前享受到未来房价上涨的好处时，这项贷款才具备基本的吸引力。

理论上，倒按揭也可帮助借款人预防房价下跌的风险，但通常银行的定价偏于保守，房价下跌的风险或多或少还是会由借款人承担。在美国，该项业务主要是在东部和西部发展，因为那里的房价上涨趋势明显高于中部地区。2008年之前，该业务在美国的发展也是得益于对房价上涨的预期。在我国，房价预期也存在明显的地区差异，对于特大都市，多数机构预期房价仍会上涨，但对于众多二、三线城市，房价已经较高，今后的走势并不明朗。在此背景下，倒按揭业务适宜在大城市先试点。

第三，需要有一定的业务量以降低费用。该项业务前期会产生较多的费用，比如保险费，这笔费用在美国为最高贷款限额的2%，之后每月还需支付贷款余额一定百分比的保险费。此外，还有银行收取的各种服务费、房屋维修预付等费用。这些费用加在一起，会令借款人获得的净贷款额大为缩水。前期费用太高的原因在于业务量太小，没有规模经济和风险分担机制，费用就难以降下来。在开展该项贷款的美国、日本等国家，主要的客户特征是“年龄较大、无子女、女性”，不难想象业务量必然比较小。较高的前期费用也会是我国面临的问题。

第四，需要有房屋价值及借款者健康状况等估值体系。对金融机构而言，“倒按揭”比“按揭”贷款风险更大，基本上借款人都会选择将住房转让给银行以偿还贷款的方式。很多倒按揭住房缺乏市场价格，未来价格也更加难料。因此，对房屋估价要求很高，尽管有保险，但银行是想赚钱的，不能长期做赔本买卖。

相比“按揭”贷款，“倒按揭”贷款还要充分评估借款人的健康状况、预期寿命等，按照盈亏平衡原理，预期寿命越长的借款人，获得的贷款额度应该越小。这无疑给银行带来了很大挑战。2011年美国倒按揭市场最大的两家银行美洲银行和富美银行宣布退出市场，主要原因就是没法有效预测借款人的健康状况。

第五，需要发展贷款二级市场。这一点主要是针对金融机构而言。由于倒按揭贷款归还期限一般较长，房地产交易周期也较长，开展这项业务会对银行的流动性带来较大压力，需要有二级市场增强贷款的流动性。抵押资产证券化在美国的迅猛发展为倒按揭提供了生长的土壤，而资产证券化在我国才刚刚试水，还有待发展。我国的优势是，几大国有银行和地方性国有银行都有较为充裕的流动性，在短期内，流动性也许不是一个主要的制约因素。

第六，需要养老观念的配合。这一因素毋庸多言。中国人不喜欢背着银行债务消费，老人更加不喜欢。另外，老人和子女对住房资产都有特殊的感情。退一步讲，就算倒按揭经济上是合算的，从心理上，很多老人和子女也不能接受。这种文化习惯也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中国家庭养老的传统难以融合，子女有义务照料老人，老人也会将房产留给子女，有助于家庭和谐。

由以上所述，不难得到一个结论，即倒按揭尚缺乏市场需求。对于一个产品是否有需求，银行和保险公司会有自己明智的判断，政府需考虑的是要不要支持，为什么要支持。 作者系复旦大学经济学院教授