岳阳房地产商

篇一：岳阳房地产市场调查报告

岳阳市房地产市场调查报告

2011年2月25日

目 录

一、岳阳市简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

二、岳阳市房地产市场特点„„„„„„„„„„„„„3

三、岳阳市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„4

四、岳阳重点楼盘考察情况„„„„„„„„„„„„..7

五、土地成交与挂牌的情况„„„„„„„„„„„„..16

六、岳阳市房地产市场前景„„„„„„„„„„„„„17

一、 岳阳市简介

1、城市概况

岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，是湖南省的经济、文化、交通、政治的次中心，名副其实的“湖南省第二大经济体”，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。岳阳经济总实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人口约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。2、经济状况

2010年gdp1539亿元，同比增长14.0%，稳居湖南省第二。完成规模工业增加值751亿元，同比增长23.0%。完成全社会固定资产投资782亿元，同比增长27.7%，稳居全省前三。完成财政总收入139.6亿元，同比增长20.7%，稳居全省第二。社会消费品零售总额507亿元，同比增长19.2%，稳居全省第二。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17312元、5988元，主要经济指标增幅均位于全省前列。预计2011年岳阳gdp将超过2000亿元继续稳居全省第二。

3、旅游名城

中国对外开放的甲级旅游城市，“洞庭天下水、岳阳天下楼”旅游品牌闻名中外，中国迁都第一候选城市。

有雄踞江南、千古叫绝的岳阳楼，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，北宋范仲淹脍炙人口的《岳阳楼记》更使岳阳楼著称于世； “未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”，有驰名中外、形如青螺的君山岛；

“衔远山，吞长江，浩浩汤汤横无际涯；朝晖夕阴，气象万千”，有水天一色、风月无边的洞庭湖；

有世界四大文化名人之一的屈原纪念地─屈原祠，屈原的名作《离骚》流传于世，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”；

有可与“日内瓦”相媲美的南湖风景区，南湖多湾多汊，港湾曲折幽深，湖水清澈明净，湖内小岛峙立，湖岸群峦起伏 ，“一龙赶九龟，九龟赶一癞 ”，李白笔下“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天”。

二、岳阳市房地产市场特点

1、投资大幅增长

其中商品房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨37%。

2、供应大幅增加

房地产开发区域全方位发展，新建商品房中住房供应比重加大，非住宅开发减少，住房供应其面积占新建商品房总面积的96%。3、楼市前景看好

商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售同比大幅上涨，销量创历史新高，商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的93.6%。

4、市场运行稳定

房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强，商品住房价格逐步上涨。

5、土地成交有所增加，地价随量快速上扬；

6、资金来源增幅较大，购房能力有所增强；

7、新增上市大幅增加，市场库存略有减少；

8、商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛；

9、商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨；

10、供销总量基本平衡，供销结构基本合理；

11、二手房市场窄幅波动，交易量近期有所回落。

三、岳阳市房地产市场分析

1、房地产投资大幅增加，资金来源充足

（1）2010年全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%；其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元，建筑工程投资46.50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。

（2）全市完成商品住房投资58.6亿元、商业营业用房投资6.21亿元、其它类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。

（3）全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。2、房地产开发力度加强，住房开发比重增大

全市房屋施工面积801.6万m2，同比增长22.9%，其中新开工面积351.6万m2，同比增长5%，竣工面积192.6万m2，同比增长19.8%。 全市商品房新开工面积295.9万m2，占新开工面积的84.2%，同比增长5.1%，商品住房面积174万m2，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。

3、新建商品房供应增加，库存逐步减小

全年上市109.85万m2，10108套，同比分别增长28.8%，41.4%；其中商品住房上市105.35万m2，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至12月底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有74.45万m2，比上年底减小18.71万m2，其中商品住房可售面积44.34万m2，可售套数3951套，分别比上年减少14.97万m2，655套。

4、商品房销量大增、第四季度市场日趋火热

全年商品房成交128.56万m2，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万m2，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。

5、商品房价格走势平稳，购房能力有所增强

2010年全年商品房成交价3048元/m2，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/m2，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商品住房成交价走势。

6、供销结构不断优化，市场供需基本合理

（1）商品房供销比为0.85：1，其中商品住房供销比为0.88：1，商业营业用房供销比为0.47：1。

（2）商品住房供需以90~144m2为主，上市商品住房中，90m2以下的占2515套，90~144m2的占6402套，144m2以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%。

（3）商品住房成交价格在3000~4000元/m2之间的面积占比达41%，其次是2000~3000元/m2，

占比29%；价格在2000元/m2以下的占22%，高于4000元/m2的占8%。

（4）2010年高层与多层住房供应面积比为3.6：1，销售面积之比为

2.8：1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可供利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的自用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住房的比重会进一步扩大。篇二：湖南岳阳房地产市场报告

岳阳市项目市场调研报告

报告单位：福州哈哈投资咨询有限公司·市场部

报告时间：2007年10月

报告调研背景及研究思路

1、调研背景

根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。 2、调研目的

本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对现有项目区域公寓、高品质的项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。 3、调研对象

本次调研的主要对象以项目所在区域的住宅项目市场。

目录

市场调研背景及研究思路

第一章、 岳阳市年度城市宏观经济指标分析 第一节、岳阳市人均国民生产总值（人均gdp）分析 第二节、岳阳市2000-2006对外贸易经济规模分析 第三节、2000-2006年岳阳市城镇居民人均可支配收入分析 第四节、岳阳市三大产业结构分析

第二章、岳阳市城市房地产市场主要指标分析

第一节、2002-2006年岳阳市房地产开发投资额情况分析

第二节、2002－2006年岳阳市房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比分析 第三节、岳阳市房地产市场商品房情况分析 第四节、未来岳阳房地产市场住房面积总量分析

第三章、岳阳房地产市场研究 第一节、岳阳房地产住宅项目分布 第二节、岳阳房地产住宅市场发展现状

第四章、岳阳竞争市场专项研究第一节、区域市场供求关系分析

第二节、岳阳竞争市场替代性项目横向比较分析 第三节、岳阳房地产市场产品分析

第四节、岳阳房地产市场技术参数交叉分析

第五章、岳阳房地产市场客户群体分析 第一节、岳阳房地产市场客户群体来源区域分布 第二节、岳阳房地产市场客户群体年龄分布 第三节、岳阳房地产市场客户群体职业分布 第四节、客户群体分析小结

第六章、岳阳项目开发总规建议 第一节、项目规划建议 第二节、项目户型配比建议 第三节、项目成本分析

第七章、项目swot分析

第一章、 岳阳市年度城市宏观经济指标分析

第一节、岳阳市人均国民生产总值（gdp）分析

哈哈提示：

根据我司针对岳阳市2000-2006年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得出，岳阳城市人均gdp正在不断平稳上涨。到2004年岳阳市人均国民生产总值已突破万元大关。预计2007年人均国民生产总值可增长至16541.63元/人，同比预计增长率为13.48%，这标志着岳阳地区经济已经进入了一个全新的发展阶段，给当地的房地产发展带来新的契机。篇三：2013年岳阳市房地产市场分析报告

2013年上半年岳阳市房地产市场报告

注本报告中“全市”是指包括六县市五区的范围，其它未注明范围的数据为市区(含五区)的统计数据。本报告中市区数据主要来自岳阳房管局商品房网上备案系统。

2013年上半年岳阳搂市可谓是在调控中前行，与往年相比今年上半年商品房、商品住房的销售面积、销售额都再创新高，但销售均价同比微跌。纵观1—6月楼市，1月份商品房成交量依然延续去年底“翘尾”行情，成交面积高达10.62万㎡，同比增长221.82％，2月份，受传统春节影响，实际交易天数减少，虽然成绩不如1月份但与去年同期相比仍然有较大幅度提升。3、4月份，伴随着小阳春和“国五条”的出台，成交量呈井喷式上涨，致使上半年成交高峰提前到来，成交量达到历史最高水平；5、6月份，由于经过3、4份成交量的集自爆发，购买力受到一定程度的透支，成交量有所回落，楼市进入了平稳期。从长远角度来看，市场呈现出一个健康、理性的发展趋势。

一、房地产市场开发投资情况

据市统计局数据，1—6月全市共完成房地产开发投资38.77亿元，同比下降5.05％。房屋施工面积950万㎡，同比增加6.22％，新开工面积176.5万㎡，竣工面积131万㎡，同比分别减少2.74%、2.19％，其中住宅竣工面积为107万㎡，同比减少8.36％。

二、房产一级市场(商品房)情况

1、商品房供应情况

(1)新建商品房上市面积同比下降3成，商品住房占比微跌根据岳阳市网上备案系统显示1-6月，商品房上市31.03万㎡，同比下降33.82％，其中商品住房上市26.56万㎡，同比下降34.12％，商业营业用房上市4.47万㎡，同比下降31.94％。

从以上数据我们可以看出上半年商品房上市中各项指标均呈下降趋势。从往年上市情况可以看出，上市多集中于7月、9月、12月，市场供销将趋于平衡，所以不必担心短时期的供销失调，会给市场带来不利影响。从商品房上市的类型来看，商品住房的占比仍保持在85％以上，占据市场的主导地位，但占比同比微跌0.39％。

(2)高层产品占比91.45％，多层供应占比徽增

1-6月市场供应结构中 高层仍占据绝对主力约占商品住房91.45％，供应面积为24.29万㎡，共推出1977套房源。虽然供应比例没有太大变化，但与去年同期供应量相比减少14.03万㎡，而多层则比去年同期增加0.27万㎡，占比增加3.58％。

(3)≤90㎡户型上市减少，90-120㎡及120—144㎡户型上市增加

2、商品房销售情况

(1)商品房成交量激增，达到历史最高点。1—6月，商品房累计网签56.56万㎡，5042套，同比分别增长26.95％、15.09％；其中住宅累计网签53.14万㎡，4513套，同比分别增长31.84％,26．73％。

(2)以商品住房为主，商业用房同比下降

1-6月成交的商品房93.96％为商品住宅，而商业营业用房仅占总成交面积5.39％，与去年同期相比减少27.46％。成交住宅又以高层、多层为主的普通商品住房为主，这类普通商品住房占住宅总成交量的99.37％。

(3)90-120㎡户型受到老百姓青睐

1-6月，岳阳新建商品房成交套均面积为112.18㎡，同比增加10.3％。从户型结构来看90—l20㎡和120—144㎡户型分别成交14.21万㎡、28.1万㎡，分别占商品住房总成交面积26.74％、52.87％，而供销比分别为o.46：1、0.58：1。这反映出90-120 ㎡户型更加受到老百姓的青睐，而120-144㎡次之，这也反映出消费者对每次购买机会和贷款机会都经过更加谨慎的考虑，更加珍惜，所以单套成交面积更高。

(4)4000-5000 元/m的商品住房成为主流从商品住房价位段来看，1—6月我是商品房住房成

交价位多集中在4000—5000元／㎡。这个价位段的成交面积为25.51万㎡，占到商品住房总成交面积的48％，与去年同期相比占比增加了15.51个百分比。通过以上数据我们可以看出，岳阳4000—5000

元／㎡的商品住房已经成为主流，购买人群逐渐增多。其主要原因是在搂盘品质的提升位置选址的便利，配套的完善下，老百姓对房价的适应及承受能力增强。

3、商品房销售价格情况

商品住房网签均价为4064.47元／㎡，同比下降1.75％。商业网签均价为10922元／㎡，同比上涨19.5％。大范围的促销行为、大量君山、云溪项目的成交是商品住宅市场量涨价跌的主因。此外，熙园壹号、东城港湾等大量团购房的成交也影响了网签均价。

4、购买人群分析

1-6月，商品住房的2.81％(若按套数计算为3.29％)为外地购房者所购，比去年同期的

3.14％下降0.33％，其中，本省其他地区购房1.25％，与去年同期相比占比上涨0.04％；外省市购房1.52％，与去年同期相比占比下降0.41％，1-6月，商品住房的4.42％为本市其它区居民购买，与去年同期相比占比下降o.8％。

5、商品房供销对比

(1)供小于求，可供应量减少

1-6月，岳阳商品房新增供给量远远低于同期网签量供销比为o.55：1其中住宅比为0.5:1这一现象反映出刚需一族旺盛的购买意愿和强大的购买力。

(2)可售面积同比下降，大量消耗市场既有库存

截止至2013年6月底，岳阳商品房累计可售面积为16.14万㎡，同比下降7.9％。其中商品住宅累计可售面积96.73万㎡，同比下降22.49％。商业用房累计可售面积51.69万㎡同比增长27.76％。其主要原因是2013年上半年岳阳新增商品房供应量远远小于网签量，大量消耗市场既有库存。

6月底，岳阳可售商品住房共有9445套房源，其中60㎡以下1569套，占比16.64％，60-90㎡829套，占比8.79％：90-120㎡2820套，占比29.91％，120-144㎡3593套，占比38.11％，144㎡以上617套，占比6.54%。

由以上数据我们可以看出，目前岳阳待售商品住房中12o-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居第一、二名。

三、房地产二级市场(二手房)情况

伴随着3月初“国五条’的出台，在二手房交易需缴纳20％个税和对二套房需求的各项限购措施政策预期之下，老百姓为了避免缴纳20％个税，纷纷办理过户交易。三、四月份，岳阳二手房成交量开始出现井喷的态势。