房地产开发各阶段的成本控制

房地产开发各阶段的成本控制

第一节立项阶段的成本控制

9.1.1 新项目立项时必须提交《立项价示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。

9.1.2 《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。

9.1.3 若项目立项后，由于合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，应重新提交《立项申请》。

9.1.4 做好土地投资分析控制、前期规费分析控制、当期材料价格分析等。

9.1.5 招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价。

9.1.6 招标、拍卖、开发合同等应经律师审核后正式签署。

第二节 规划设计阶段的成本控制

9.2.1 规划设计单位的按照集团的招投标管理办法确定。

9.2.2 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先按程序上报，由公司开发部牵头组织召开“规划设计方案听证会”进行审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

9.2.3 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建筑工程估算》。

9.2.4 设计、工程、成本管理人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

第三节 施工招标环节的成本控制

9.3.1 严格按照集团制定的招投标管理规定执行。

9.3.2 对于垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低工程造价。

9.3.3 施工合同谈判人员至少应包括工程、成本两方面的专业人员，合同条件必须符合招标

条件，合同条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9.3.4 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

9.3.5 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等．

9.3.6 出包工程应严禁擅自转包．

第四节 施工过程的成本控制

现场签证

9.4.1 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

9.4.2 严格按照集团有关现场签证的规定执行。

工程质量与监理

9.4.3 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

9.4.4 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。争故报告与处理方案应一并存档备案。

9.4.5 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收．必须由工程、成本管理人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。 工程进度款

9.4.6 原则上不向施工单位支付备料款．确需支付者应不超过工程造价的15％．并在工程进度款支付到工程造价50％时开始抵扣预付备料款。

9.4.7 工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表．

◆ 工程、成本管理部门会同监理人员对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料：

◆ 成本管理部整理复核工程价值量

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

9.4.8 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工

程款项的使用提供便利．

9.4.9 工程进度款支付达到工程造价70％时 原则上应停止付款，预留至少25％工程尾款和5％保修款以便掌握最终结算主动权。

第五节 工程材料及设备管理

9.5.1 项目开工前，设计或工程管理部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

9.5.1.1 甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

9.5.1.2 实行甲供或甲定已供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。在合同中明示。

9.5.1.3 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象．

9.5.1.4 甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式．在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照以下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商：

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商：

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

9.5.2 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款．

9.5.3 《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时成质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任．

9.5.4 各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 不得促成由一人完成材料采购全过程的行为．

9.5.5 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型．在成本管理人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施．同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

9.5.6 材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过．成本管理部同意， 领导批准．

9.5.7 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单．经成本管理、财务部门审核无误后，方能办理结算。

第六节 竣工交付环节的成本控制

9.6.1 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交．

9.6.2 开发、工程、营销、物业管理、成本管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等。“移交证明书” 应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署．

9.6.3 凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施．均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

9.6.4 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

9.6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

9.6.6工程承包合同中：甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用 应明确由乙方承担。

第七节 其他环节的成本控制

9.7.1 正式发售前，应组织营销、开发、工程和成本管理人员拟订详细的《销售承诺事项清单》．逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核．对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内．《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

9.7.2 销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时．应事先编制预算并报总经理办公会批准后方可实施。

9.7.3 应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏：应减少现房积压时间，减少利息费用等成本．