2014年国内房地产市场统计分析报告

2014年国内房地产市场统计分析报告

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报告摘要：2014年以来，我国国内房地产市场景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。政策方面，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、 2014年全国房地产开发和销售情况

2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

资料来源：中国经济网（http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201412/12/t20141212_4111477.shtml）

1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。

资料来源：中国经济网（http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201412/12/t20141212_4111477.shtml）

二、 商品房销售和待售情况

1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。

中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

11月份，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。单月销售面积和销售额创今年各月新高。

资料来源：中国经济网（http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201412/12/t20141212_4111477.shtml）

1-11月份，东部地区商品房销售面积46514万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点；销售额37021亿元，下降13.7%，降幅收窄0.6个百分点。中部地区商品房销售面积27432万平方米，下降4.3%，降幅扩大1.5个百分点；销售额13508亿元，下降0.9%，1-10月份为增长1.1%。西部地区商品房销售面积27771 平方米，增长

1.2%，增速提高0.1个百分点；销售额13952亿元，增长4.1%，增速提高0.1个百分点。

11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。

三、 房地产开发企业到位资金情况

1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。

资料来源：中国经济网（http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201412/12/t20141212_4111477.shtml）

四、 房地产开发景气指数

2014年，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.30，比上月回落0.46点。

表一2014年1—11全国房地产开发和销售情况

资料来源：国家统计局（http://data.stats.gov.cn/index）

表二2014年1—11月份东中西部地区房地产开发投资情况

资料来源：（http://data.stats.gov.cn/index）

表三2014年1—11月份东中西部地区房地产销售情况

资料来源：（http://data.stats.gov.cn/index）

五、2014年国内房地产市场总结

(一). 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

（二）、土地：整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷

供求方面，2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。价格方面，1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。

（三）、企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元

业绩方面，20家品牌房企销售业绩再创新高，2014年1-11月销售额同比增长12.2%，明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升。拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。资金方面，由于去年资金沉淀和今年拿地投资大幅缩减，多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。融资方面，资本市场再融资开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。

（四）、新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低

价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25％；十大城市累计

下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。成交方面，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

（五）、二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升

价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，十大城市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。

六、2015年国内房地产市场趋势展望

（一）、宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度

宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。

（二）. 市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓

宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积将平稳小幅度回升。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计2015年全国新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

【参考文献】

[1] 赵林娟. 我国货币政策对房地产价格传导效应的描述[J],2009, 68-68. [2]中华人民共和国统计局官网（http://data.stats.gov.cn/index） [3]中国行业研究网(http://www.chinairn.com/)

[4]王文成. 现阶段房地产住宅市场宏观调控政策研究[D]. 武汉理工大学 2009 [5]郁建新. 情事变更原则在商品房买卖过程中适用之探讨[D]. 苏州大学 2014

[6] 叶文婷. 现阶段促进房地产业稳定发展的货币政策和财政政策[J]. 财税. 2010, 13-14.