对国有土地使用权出让征收契税计税依据的思考

税务筹 　

划‰靠 　　 氍嚣强 ０ 　 　‘豫　 ｔ牡 　一 一　

对国有

地使用土权 让征 收契出税计依据 税思考的

山西　省太原 市百 公 货文司化 用专品 营 店商　高爱 　玉摘要 ：

着随地房 产市场 的不断展发与完善 ，契税作 为地房产交 的　 易要税主种 其，收入也 在不断长增， 成地为财政方的重要来 源。由 其特　于殊 ，性 阶现段 地税方务 关与机业企纳征双方对 购买 地土格价 征收契税 　计税的依据 生分产 。 岐因 ， 此者就笔 此问题 出相应提 观的 点，以 期对实 　 践有所 帮助 。　 关键 ：词国 土有 成地交 价 格税 计税依契 据算核项目 　

一能办理

过户续手， 所 以还要是取看得使用权 的时， 间 合同的定约尤 为重 　要，开发 业企务帐处是理根据 ０ ０ ２９ 年３１ 号文件行 的进本 成 项归集 ，目 　 归集 的科 只是目核算为 业务服 务， 的在本成项 目期工 程费 中前市政配　 设施费是套按 座楼的建筑积元，面米 交纳的 ， 与土地面积 关无 土。地开 发　程 中的过土地征费用， 及拆 补迁费偿中 列支 的土地拆 补偿迁费 ，不 全　 是对土 地补偿 费的 ，用还 含在项包目 开过程 中发于项 由目座影 楼附响

　

、

土

使 用地 出让权征收税 问题综契　

述

一） 计（税价 格 的 依据　

居近 民给 予的其补偿款 他 ，及其以一他些 有发项 目 有开关 的出支 开发　， 企不 可能是业得土取 使地用 后 权， 在办 理设建划 规证再交纳 时地土配　 设施 费套。务税关 不能对 机出地出 让金 、政市设建配套 费 以及 各种补

　财税［

２ ０ ４０１ １３ ４ 关 号于 财《部 政国家税务 总局于 关国土地有用权使　 让出有关 等契问税题的 通》 知指中 出 让 国有 ：地土使权 的 ， 其用契税计　税价 应为承格受人取得该为地使用土而权付 支的全经部利益济。 国家　 务税总局的批复 税 国函 ２ ０ ０ ［９ ６］ ３０ 的号规与财税 １定 ３ ４文号对契税计　件税 价格定义相同的 ， 规定且： 通过 招“ 、、 挂拍 程”承受 序国土有使地用　 权的， 按要 照地土成交价款总征 契计 。税 上　 １ ３ 述 ４号文征件收契 的税据依主 要是土使 地权用出 让合同 ， 　 为分种情况两。一 是地土竟 出拍时让国 部土 在测门算 地 价格 时土将 配已　 套设 费施、 迁补偿拆费测算等 进土 出让地价 格中 了，土 出地让合 即同　为

偿费一概而论

。　 三 、作 对者税征契收思考的 　笔认为者发开业企 取使得用权后 的 土出地让金、 置安补费助、 地　土补 偿费、 市政 建 配设费等套受 承者支付 应的货 币 无、形资 、 产

实 及其　物 他 济经益利， 都不 应计人契税 计税的交成价格。 税而收部门则 认为 　 税契 成交价的格 应 含包 出 地让出金、 政市建设配 套费 以 各及 种补偿费 。 　 依据 《契税 暂条行 》例 的规 ，定 者认为契笔 纳税义务税 发生时间调强了 　 合同的签订 时 间及以受人 实承际取土得控地制权的 间 时， 上两个述文 件　也都 明确是 在签订 时以及间实 际得 取地 土制控权的时 。因此间 ，开　土 地出 金 的全部让经济 收益。 另一种 清是况土地 让 出时， 将土 出地让　 企发业 取土得 使用权 地后所之 发生的 用应费 计当人项 建造 目开成发　 不而计人是地土开发本 成可见 。 税务，关所认为 机开发的企业后 期 　格价拆分 成土 地让出金、 土补地偿 、 费置费安、 市 政套设配施费 分等别　 ，

本

收取。按 协议让转方 的主要是式 安置 房在、 保房障 、公共 设建等 目项才　会有 。 市场上多更 的是竟方式拍 ， 地出土 金让额国土由门部收 征，所以 　说取得土使地用体权的现在是合同中当 。　

二（）征收 税 时契税依计据 确的　定

生的发迁拆补费偿 城、配市套设施等 ， 是费 对 ２ ０ ０４年 ３ ４ 号１件文 及国　 税６ ０ ３ 号文件的错误 理解。的假 如开企发业取得 土后 不地行进开发 ， 而 　 将是土地让 转去出不会就 有市基城配套础设 费施和迁拆补 偿 费了， 或者 说　进行只了土 地的整 ，平那 样也会不 生产市基础城套 设施配 的费用费　 ， 所了以 说 取得使 权用后 政建设 市配套费 等承 受者应支 付 货的币 实　 、、 无形物资产及 他经其 济利益是 都地上与附着的物 即屋建房 面积筑有 关　而与土面积无关 。地另从个方一 面也推可断出企业 在务 帐列支的中 　市城 础配套设基 费施是不地费土用， 因 交为纳市城 基础套设配施费是　 按房屋 面积元， 米算计 的， 收机关征 是规划 部门 所 以在，取得 土 地 已 时 　交纳 了税契的发企开 业，后继发生 地的上建物筑 不就 应再交当纳契税 　了 ，然就不与税纳契义务发务时生间发也冲生突了。 　四、

结及论议建

根　上据 述定规税契应 区不 分出同方让确式计定税 依据， 但都是 以 　 实际交价格 为计税成依 。现据段存在的问题阶是房产地业购买企土　 之地后发 的拆生迁偿 费补 市、政 配设施费套是否应该 征计契税。国 发　税 『２ ００ ９１３ １ 号 ：家国税务 总局于关印发 《房产开地发 营经业务 企所得业　税 处理法办 》中 对发成本进开 行分类 了， 包 ： 括地征用土及拆费迁偿补 费 ； 　期前 工费 程；建筑安 装工

程费 基；设施建础设费 ；公共配设施费套； 开发

间　接 。费 笔　者认为从［２ ０ ４ ０ １ ］３ ４文号规件 中可定以 得 出 ：税的契交纳强调合　

同的定约 ， 在买购地时土主要是看的 成价格交， 如果 受者 在购买承土地　 时 交成格 价已中含包拆迁补偿 费 市、配套设施政费 ，那 房么地 企产 业　购买 地时土要将市就政配费套、 迁补偿费拆等含 在内包； 如 果业在企买购 土地　是竞地时 那么，市政套配设 施、费 拆 迁补 偿就费不应含在税契 成的 交　格 中。此外 价 《，契 暂行税例条 》中规 ， 定契税 纳税的义发生时务间为　 税纳签订人地 、土房 权屋属转合 移的同当 天 或是纳税人，取其得他具有　 土地、 房 屋转移 同性合质凭证 的当 天纳。税人应当 纳税自务义发 生　之日起 １日内，０向 税契征 机关办收理纳税 申报 ， 在其 核定并 期的 内限　缴

税款 纳 　 。二、 纳征双观方点上分歧　

的针

对目前 征收 机对契关实税 的际征收况 情 ，者认笔为应 该 确 明以　 下几 点 契税：征收应当严密 ，规契划征收税法执序 。程法以律来约束相　关 部 的行门为 ， 明各确 部在契税征收门中的 职责和义 务 ，提高关部相 门　

的严 肃性和统

一。要性据我依 国 契《条税例 》税和务局规划总性文件对 　

现 有地方的 规性进定行 面梳理 全 ，是凡与国 税务家总 文件局 及国 财　家政 部 出门的台件相违背 文 ，或者现与房行地 产理管部门 相关策 已发　政生 改 ， 都变应进行当规和纠正范。进一步 善契完税计价格税 核的 定， 有 效　规契税范计税依据， 提 税收征高管平水和务服效率。保证税 收 法、合　 合理、 为家创造更国税收多 。 　考文参献 ： 　…１ 滨 辉． 国郭有土地使 用权转 的让政 及税税 研负 【 究Ｊ ］．财 会月，刊

　 ０１２ 　４

税务

机关认 出地为 让出 、金市 建政设套配 费以各种 补偿及费应　 括在包契税 的成 价格交 内，而 房产开发企地认业是为 同的合约价格定 其　

，认为 在地之购后 才开进始 行地上开土 发 开 发企业，在得 土取时如地果　

ｆ

２ ］ 柳德荣． 国房地我税计税产依 的选据ｍ． 择学科策决 ，２ １０４ 　

是 毛

地 ，企业需 另要付支 土拆地迁偿 补等其他费用等费拆 迁完后成才　

３３ 财８界 融 ｏ ｎ经 ｙｅ 　Ｇ 　 畦 髓ｎ