广州城中村改造的困境和对策

区域经ｉ斋

黼曹东贵州大学管理学院越蔡荣军

暨南大学

目前，广州正处于城市化快速发展阶制的具有高度前瞻性的地方性法规。这种法段．城市经济发展迅速．城市规模急剧扩律法规严重滞后的Ｉ情况也是城中村现象形成大。因此，对城中村进行改造已成为政府的一个主要原因。

重视、市民关心的热点问题。本文拟通过二、城中村存在的问题对城中村形成的原因、存在的问题进行分１．缺乏整体规划，建筑混乱

析，提出城中村改造的对策。

由于历史原因．城中村在发展中缺乏一、广州城中村形成原因统一规划，整体建筑非常混乱．村内建筑１．土地管理制度

密度高，建筑距离小，建筑环境是“室内土地管理制度是城中村形成的直接原

现代化．室外脏乱差”。

因。１９７８年我国开始实行土地承包制后，城

２．缺乏完善发达的道路交通系统．严市已不可能借助行政手段无偿或低偿获得重影响城市交通

近邻农村土地．为了降低补偿成本．也为城中村对外交通极不发达，数千人的了避免处理与城中村相关的一系列社会问城中村，往往只有～、两处宽度仅为５、７题，城市在征地中有意避开城中村，村镇米的对外联系道路ｉ城中村内部道路则几也就保留了原有的居住方式与社区关系。

乎没有，多以房屋间距作为步道．大多只２，征地遗留问题

有２、３米．最宽不过５、６米。

目前对城中村尚未建立可行的城乡融３．缺乏配套公共设施

合机制。城市扩张时．往往只偏重占用城绝大多数城中村均是从城郊或郊区演郊农村土地资源，而不将村镇人口、村镇变而来，没有集中绿地、公共面积，中学、社区纳入城市管理范围，没有同步实现小学、幼托等公建配套不足。

“村民”的城市化与现代化。

４．市政管线工程薄弱

３．经济发展原因

原来作为村镇聚落时就缺乏供电、电改革开放后，城市经济的迅猛发展使讯、煤气、给排水等市政设施．当演变为得周边村镇的经济结构由单纯农业向以工城中村时，市政管线也只作了粗糙的配商业为主、农业为辅转变。这种转变形成套，且由于缺乏管理，各种市政建设极不了”以地招商、卖地致富、靠房发财、适规范．随意拉线铺管．留下不少隐患。

当扩张”的发展模式。

５防灾救护能力差

４历史文化原因

一方面防洪涝灾害能力下降。另一方我国农村长期以来的自给自足的小农面，城中村消防管理几近失控，到处都有经济模式，其发展模式限制了农村城镇化出租屋．电线乱拉，一旦发生大火，消防的发展和商品经济的发展。从文化原因来车、救护车无法进入，势必造成严重后果。

讲，农民长期以来形成了耕作为主的文化６人口构成复杂，治安隐患多习惯，对于失去土地．靠技术谋生有一种城中村内既有农村人口，也有城市居本能的抵制情绪。从思想层面上来讲，对民与外来人口，这样就难免鱼目混珠．各于靠服务、靠市场竞争谋生有一种天然的种刑事、治安案件层出不穷。

恐惧。但一旦有一个榜样，又会出现群起７产业畸形．没有整体竞争力效仿的局面．使得城中村现象在城市中不城中村的经济一般以房屋出租为主．断的繁殖。

各种发廊，餐馆、药铺、杂货铺等充满了５．法律法规制定落后原因

城中村的主要街道。城中村俨然已成为城改革开放二十多年来，我国的立法以前市地下“性产业”基地，危害了城市治安所未有的速度进行．但对于城市的高速发展与社会风气。

来讲，法律法规还是显得严重滞后了。到目８违法用地、违法建筑严重

前为止，我国还没有一部关于城中村改造改

对尚有剩余土地的城中村，村委会擅

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《商场现代化＂２。０６年５月（下旬刊）总第４６８期

万　

方数据自将保留耕地出租搞商业以及农民自行违法搭建现象普遍。对于宅基地的审批更是混乱，这几年房屋的建设混乱局面加剧，拆迁改造难度非常大。

三、广州城中村改造的基本思路和对

策

１．政府统一规划引导，市场主导建设政府不直接介入改造，其一是．如果政府作为改造主体，除了巨大的建设投入之外．还；晦承受巨大的补偿压力：其二是．政府若作为改造主体介入，将会混淆政府与市场的职能，破坏市场经济的公平竞争原则。

２统一建设、成片改造．有计划地逐步推进

为了避免再次出现分散建设，杜绝改造单位”把肉吃了．留下骨头”式的零星插建．城中村改造须根据城市规划的统一要求，由城中村集体经济组织或者开发商统一建设、成片改造。

３用容积率和地价对城中村改造实行双重调节

按规划容积率分段计收地价．对于不同容积率幅度，应分别实行免除、优惠或全额地价。这样做既给改造单位以适当的地价优惠．又有助于将改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平。

４城中村土地彻底国有化．完全消除改造的产权障碍

在不违反规划的前提下，依据有关法律法规．确认产权．补办征地手续．使城中村土地成为有偿、有期限使用的可进入商品房市场的国有土地。同时，对违法用地及房屋依法强制拆除．不予补偿，从而彻底解除城中村改造的产权障碍。

５．采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式

房屋拆迁补偿有房地产权调换（实物补偿）和货币补偿两种方式。由于广州城中村开发强度很大，且业主普遍倾向于接受实物补偿．因此应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式。

６．设立城中村改造基金，扶持市政配套建设

为扶持城中村改造．政府可设立城中村改造基金．将改造过程中收取的罚款．地价等收益纳入基金。该基金专款专用，主要用于完善城中村的市政配套设施和对改造各村进行宏观调控。

广州城中村改造的困境和对策

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曹东， 蔡荣军

曹东(贵州大学管理学院)， 蔡荣军(暨南大学)商场现代化

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引用本文格式：曹东.蔡荣军 广州城中村改造的困境和对策[期刊论文]-商场现代化 2006(15)