甘肃省物业管理暂行办法

甘肃省物业管理暂行办法

甘肃省人民政府令(第26号)

《甘肃省物业管理暂行办法》已经2006年3月22日省人民政府第79次常务会

议讨论通过，现予公布，自2006年5月1日起施行。

省长陆浩

二○○六年三月二十九日

第一条根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。

第四条县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。

第五条物业管理企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书，并按资质等级从事物业管理活动。

第六条物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第七条划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则。

第八条有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业管理企业实施物业管理：

牗一牘属于独立封闭式小区的；牗二牘处于同一街区或者位置相邻的；牗三牘配套设施设备可以共享的；牗四牘商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

牗五牘其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第牗二牘、牗三牘、牗五牘项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

第九条物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

牗一牘物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

牗二牘共用设施设备情况；牗三牘建设单位、产权单位；牗四牘业主总户数、居住人口、产权构成比例；

牗五牘物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

第十条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会按照国家有关规定开展活动。

业主人数在50人以上牗含本数牘100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上牗含本数牘的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十一条1个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十二条首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处牗乡镇人民政府牘的指导下，由业主代表、建设单位牗包括公有住房出售单位牘组成。

县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十三条住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套1票。非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为1个投票权数；不足

100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为1个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30%。

业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。 第十四条业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。

第十五条业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。

业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

第十六条业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门备案。

业主委员会任期由业主大会决定。

第十七条首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

第十八条住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销牗预牘售活动。

投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米牗包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积牘，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十九条建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。

建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。

第二十条建设单位或前期物业管理企业应当在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

第二十一条商品房销牗预牘售前，建设单位应当参照国家建设部制作的示范文本，制定前期物业服务合同、业主临时公约，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

第二十二条规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2—3‰确定物业管理用房，但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。

第二十三条建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十四条物业管理区域内的机动车停车场牗库牘，应当有偿提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。所得收益应按前条规定使用。

第二十五条普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。 普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第二十六条建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例应当不低于收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。

第二十七条物业服务费主要用于以下事项：

牗一牘管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用； 牗二牘物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

牗三牘物业管理区域清洁卫生费用；牗四牘物业管理区域绿化养护费用；牗五牘物业管理区域秩序维护费用；牗六牘办公费用；牗七牘物业管理企业固定资产折旧；牗八牘物业服务合同约定的其他事项。第二十八条物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。

物业管理企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。 未收费到户产生的损耗由供应单位承担。

第二十九条专有物业部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业管理企业进行修缮，费用由所有人承担。 共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮。

物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。

第三十条房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

业主或者使用人不得有以下行为：牗一牘损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；牗二牘对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；牗三牘存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；牗四牘利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

第三十一条物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业管理企业，业主委员会应当提前30天通知物业管理企业。

第三十二条业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处200元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。

第三十三条物业管理企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

第三十四条房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责、严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条本办法中以下用语的含义：

共用部位，是指住宅主体承重结构部位牗包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等牘、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三十六条本办法自2006年5月1日起施行。

《办法》解读·业主委员会

先聘物业后售房

《办法》规定，住宅物业管理区域内，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应通过招投标方式选聘有资质的物业

企业，否则不得开展房屋销(预)售活动。建设单位或前期物业企业应在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下

办理手续。

入住30％应开业主大会

一个物业管理区域内，已交付使用的房屋建筑面积达到30%以上，或首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召

开首次业主大会。

《办法》规定，业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数。业主委员会对业主和使用人具有约束力。业主委员会不得从事经

营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

出租车位须业主委员会点头

任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。物业管理区域内的机动车停车场，有偿供本物业管理区域内的业主

、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后方可临时出租。

业主委员会可解聘物业

物业管理实施退出机制。《办法》规定，物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会。业主大会决定解聘物业管理企业应提前30天通知物业管理企业。

《办法》解读·物业

空置房物管费不低于70％

建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例应不低于收费标准的70％。

物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。物业代收费用的，应签订合同明确代

办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。共用物业部分可能危害公共利益的，经业主委员会同意

由物业管理企业进行修缮，所有人承担费用。

《办法》解读·业主

砸墙拆柱须邻居同意

房屋业主或使用人需改变房屋总体设计和公共设施使用功能时，应征得相邻业主及业主委员会的书面同意。业主或者使用

人不得有以下行为：损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等。