房地产开发与经营管理结课论文

房地产开发与经营管理结

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中国房地产市场的分析

摘要： 中国房地产市场发展迅猛，理论界与产业界就房地产市场“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论。房地产市场出现价格上涨过快，供应结构不合理，低收入群众住房困难，地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题。如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势，正确分析房地产市场存在的问题及规避房地产市场经营风险，缩小不同区域和群体住房差异矛盾，掌控房地产市场经营机会，保证中国房地产市场健康稳定发展，是亟待探究的热点问题。

关键词： 房地产市场；发展前景；分析研究

中国经济体制改革的深化和对外开放力度的加大, 中国市场取向的深化和与国际接轨的加速, 从多方面刺激了房地产业与房地产市场的发展。但在中国房地产市场与房地产金融业务快速发展，城镇居民住房条件不断改善的同时，我们也看到，近一段时期，房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快，供应结构不合理，低收入群众住房困难，地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题。房地产业事关国家战略、金融稳定和居民切身利益，也关系到投资者的经济利益。那么如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势， 正确分析存在的问题，对规避房地产市场经营风险， 对掌控房地产市场经营机会，对保证中国房地产市场健康稳定发展都有重要意义。本文针对中国房地产市场的现状, 对我国房地产市场作了初步探讨分析。

一、我国房地产市场发展概况

1.1房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

1.2房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至2012年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。 进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

1.3房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比

2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。2013年从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

从总体趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996 年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国已从计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房制度改革也是伴随其中的诸多改革之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的住房需求。

二、目前我国房地产市场存在问题

伴随着中国房地产市场与房地产金融业务快速发展的同时，我们也看到，近一段时期房地产市场也出现了一些值得注意的问题，主要集中在以下几个方面：

2.1房地产泡沫化现象严重，我国房地产泡沫逐渐增多有其原因：从市场结构的角度来看，我国的房地产业是垄断性行业，本质是少数大型的房地产厂商控制着大部分房屋市场供给，而大量中小型房地产厂商对市场的影响有限。土地市场的垄断容易人为造成土地供应量不足，一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地，另一方面则推动土地价格上涨，进而推动房价上涨，增加了房地产泡沫。

2.2我国的房屋供给结构不合理。总体看，高价房供给大大多于低价房。主要表现：大户型住房多，中小型住房少；高档住房多，中低档住房少；一般商品房多，限价商品房、经济适用房和政府廉租房少。而低价房的供给不足，一方面导致了其价格的上升，另一方面则迫使部分消费者转而购买高价房，对高价房维持高房价起到了支持作用从而推动了住房平均价格的上升。

2.3投机资本造成了房产市场的结构性失衡。投机资本主要集中于能够带来较高利润的高档公寓、别墅，而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低，开发商不愿进行投资， 这反过来又导致中低档住宅平均售价增长率的攀升，使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受。这就形成了房地产行业的投资需求取代了使用需求，这种结构性失衡不利于房地产业的健康发展。

2.4我国建筑的平均寿命仅为25-30 年，与人们为之付出的高房价不符。建筑物的质量问题比起高房价来更为严重。有数据显示：全国30 多个省的90 多个城市中的180 多个建筑工程接受了检查，结果显示96.1%的建筑工程合格。这个纸面合格的背后就不仅仅是腐败问题了，而是折射出目前我国建设质量的检查制度都存在重大缺陷，需要彻底地反思。

2.5由于房地产的开发投资对经济增长的总贡献率达到20%，而且房地产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动会引起经济发展的波动。而保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。目前中国把房地产业作为支柱性产业，地方政府只能通过卖地来弥补财政缺口，为了保GDP，必然

地价要高，相应地推动了房价上涨，房价高，又带动了地价。如此往复循环，逐步推高了房价。

2.6低收入家庭住房还面临较大困难，目前，全国城镇人均住房建筑面积在10 平方米以下的低收入家庭近1000 万户，其中低保家庭约400 万户，占城镇家庭总户数的5.5%。而同时，一些城市房价持续上涨，中小户型住房租赁市场发展较慢，低收入家庭住房问题无法通过市场解决。

三、针对我国房地产市场存在问题的应对措施

3.1鼓励企业或单位建房

在强化监督与政策扶持相结合的基础上鼓励有建房条件的企业或单位自建房缓解本企业低收入家庭住房矛盾。在某些地区，企业职工在住房问题上并未享受到真正意义上的“市民待遇”，因受多种客观条件限制他们很少能购买到政策保障性住房。企业职工住房问题往往通过两种方式解决：一是完全市场化，职工到市场上购买商品房，对企业低收入家庭来讲购房压力巨大；二是一些有条件的企业通过自建房的方式解决本单位职工住房问题，但在享受国家政策扶持方面与当地政府事业行政单位建房成本上存在一定差距，为平衡价差，企业自建房往往会背上巨大的成本压力。为缩小行业之间职工住房差异，对于一些存在“历史欠账”的地区，地方政府应该按国家或当地政策尽量给予政策上的优惠和扶持，大力鼓励有建房条件的企业自建住房。这将是缓解地区行业之间职工住房差异的有效办法。

3.2破除垄断，增加有效供给

住房供给取决于住房生产链条全过程，包括土地供给、住房建造和住房销售等环节，而垄断会降低资源配置效率。在用地供给环节，政府通过减少用地供给、土地储备等手段提高地价，追求居住用地出让收益最大化。长时期以来，相对于工业化进程城市，特别是经济发展较快的城市，新增居住用地数量偏少，比重偏低。为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中相应增加居住用地。 在住房开发环节上，在用地供给偏紧、需求旺盛的背景下，近几年市场形成房价上涨的强烈预期，囤地囤房成为普遍的开发模式。为此，国家规范住房用地

开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让 协议和开发周期承诺的作囤地处理，给予罚款或收回处置；已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则，要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。

3.3遏制投机性需求，防范市场风险

我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2006 年以后特别是2007 年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场，提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

3.4构建多层次的住房保障体系

我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。我国是发展中国家，城市居民家庭收入水平较低，储蓄积累有限，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为满足中低收入阶层住房需求，一方面，要积极发展租赁市场，以租代购；另一方面，国家应构建多层次的住房保障体系。

3.5注重政策的衔接性和协调性

近年来，我国房地产政策密集出台，对房地产市场调控起了一定效果，但由于政策之间和部门之间的衔接性差、可实施性差等问题消弱了政策效果。为此建议：一是加强国家相关管理部门之间衔接和沟通，保证调控行动一致性。相关部门应定期进行信息沟通和协调，突出政策的科学性、全局性，减少部门政策冲突。二是强化政策的协调性。房地产市场呈多元利益博弈的格局，中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此，国家政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。

四、结束语

我国房地产市场发展不久，没有相关的法律保障，经验也不足，以致房地产市场出现了很多问题。虽然出台了“新政”，但却不治本，而且房地产业在中国经济中的特殊地位，不得不让作者担心政策的持续性及地方政府对政策的执行力度。所以要想更好地解决住房问题，首先要进行住房供应结构的调整， 增加保障性住房或经济适用房的供给，并通过相关的法律制度予以保障， 大力打击权力寻租等腐败行为，建立稳健的房地产市场。

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