2016年房地产走势

2016年中国房地产走势

一、近年来的中国房地产走势

（一）房价波动情况对比分析

图1 房价波动情况

图2 2015年1-7月石家庄房价变化情况

图3 2014年6月-2015年5月北京房地产走势

2016年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467 元/平方米，

环比（与上月相比）上涨 1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。其中新建住宅价格环比上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉；数据显示，排名第一的惠州新建住宅价格环比涨幅为6.3%，而相比较之下，一线城市的上涨幅度开始收窄。其中，深圳新建住宅价格环比上涨 2.84%；上海环比上涨0.92%；北京房价的环比涨幅为2.03%；广州则环比上涨1%。从涨幅排名来看，一线周边城市代替北上广深，涨幅位列前十，这也导致不少城市的限购政策再次推出。

（二）2016年房地产政策干预情况

2016年1月初，首付比例下调。一线城市和部分二线城市保持“量价齐升，其他城市楼市依旧低迷，但是房价在首月波动不大，企业的利润会缓慢下降，楼市基本保持稳定。2016年2月2日开始不限购城市的商业贷款首套房首付比例降到最低20%，二套房下降到30%。政策是放松了。那么中央鼓励开发商降价积极去库存，房价降了吗？因为首付比例调低，意味着将来要偿还的贷款数目也增加，长期来看总房价没有质的区别。2月19日，财政部等多部门发文通知，宣布自2016年2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。

图4 2016年1月十大城市价格指数

央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2016年一季度房地产贷款增速明显上升。2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元。其中，房地产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%，增速比上年末低4.9个百分点。与此同时，1月份总体信贷规模也明显增长。数据显示，1月新增信贷2.51万亿元，2 月当月新增信贷0.7266万亿元，3月新增贷款1.37万亿元。一季度的信贷增长无疑直接刺激了房地产和基建投资的回暖。 （三）2016年工行新政策导向

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各分行可根据当地情况向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对

于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。截至2015年末，工商银行个人住房贷款余额24861亿元，全年累计发放个人住房贷款7224亿元，个人住房贷款客户数882万户，已累计为1315万户家庭购房置业提供住房贷款支持。近期，银监会发布《关于规范商业银行代理销售业务的通知》，要求银行不得代销无照理财。工行叫停“个人综合理财业务”（又叫存贷通，专门为贷款人士涉及的，关于存款、贷款、理财的综合业务），但并不影响基金理财与房贷。自2016年6月1日起，工行不受理新的个人综合理财业务。对于已签订协议的客户，不受理展期业务。此业务停办一年后存量客户协议将全部终止。

二、房地产市场中存在的问题

（一）房地产市场供需结构严重失衡，商品房去库存不彻底

第一，城市分化严重导致区域性结构失衡，一线城市和少量二线城市与大多数三、四线城市情况有所区别。第二，各种物业类型结构处于失衡状态，相对于办公楼和商业营业用房等产品来讲，住宅库存市场表现较好。第三，贫富差距拉大导致需求结构失衡，比如，虽然城市非流动人口总体上已解决了住房困难问题，但大部分流动人口住房困难问题仍难以得到有效解决。第四，去库存，去的应该是“现房”。而在房价看涨之后，更多的是购买“期房”。原来的房没有卖出去，而市场中还出现了大量新楼房。

（二）个别城市房价上涨过快

个别城市房价上涨过快，局部地区市场泡沫加剧和风险加大，这将对房地产市场的稳定发展造成影响。房价快速增长，进一步透支城市居民的未来消费能力。

（三）棚户区改造的资金筹措渠道有限，面临配套基础设施不足难题

（四）住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管

（五）房地产新常态长效机制尚未形成，政策性救市难以解决长期问题

短期内，土地财政困境仍将存在，依靠房地产业来驱动地方经济增长的传统模式也难以改变，不能从根本上解决一些长期性的问题。

三、2016年房地产走势分析

（一）全球经济下滑，将使房地产收益下行（长期效应）

2016 年，世界经济增长形势仍不容乐观，风险投资市场的波动性会推动资本市场泡沫的形成。美元加息带动了全球经济增长的进一步下滑。从中国经济增长的情况来看，中国经济增速下滑会对房地产市场产生较大冲击。2016 年如果宏观经济下滑，将对房地产市场表现形成一个向下的压力。总体来说，中国经济呈现出波段式下行的趋势。人民币的贬值预期加强，导致房价向下重估的压力。从政策趋势来看，中短期汇率可能会得到支撑，房价不会受到显著影响，但从长

期来看，人民币可能会存在一个趋势性的“小幅长贬”，房地产收益下行的趋势也会逐渐显现。因为房地产市场实质上是一个长周期，短期股市的波动有可能引发投资者系统性金融风险的担忧，但不会产生实质性影响。

在人民币升值的数年里：人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

（二）中国房地产政策将刺激房地产发展

2016 年房地产政策为短期通过货币或财政政策刺激需求，长期通过政策措施维持市场稳定，仍继续实行降息降准。首先，对于一线城市和部分热点二线城市，增加土地供应将是重点，同时将继续实行限购政策，并出台相关政策，抑制这些城市房地产过热，以防止投资需求过快增长，导致房价涨幅过高；对于多数二线和三、四线城市，以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策以及教育与医疗等配套措施有望在各地全面铺开。其次，2016年，央行降息降准的政策仍将继续。在巨大的房地产去库存的压力下，三、四线城市房地产贷款首付比例或将进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。公积金政策将延续2015年的政策调整方向，各地在政策执行的松紧程度上有所差别。在全面减税的政策基调下，房地产相关税收可能会进一步调整。从用地方面来看，建设用地的结构优化、闲置用地的处置、抵消用地的再开发或将成为未来满足市场发展用地需求的主要途径。

（三）小结

总体来看，2016 年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，在一、二线市场销售旺盛的推动下，开发商逐渐恢复投资信心。随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长，但是，三、四线城市积压的房地产去库存工作可能难以取得突破性进展。从发展趋势来看，2016年住宅销售面积应该与2015年大致相当，住房开发投资增速仍保持低位，住宅价格保持基本稳定的可能性比较大。

四、我的看法

在全球经济下滑的形势下，房价上升只是保持经济增长的手段，一二三四线城市发展不平衡的问题已经引起政府重视。当全球经济好转之后，或者说中国经济回温、实体经济发挥效用之后，房地产泡沫将会被戳破。