充分发挥"三位一体"机制的作用做好物业管理工作

　　摘要：物业公司的兴起与发展给社区管理注入新的力量，使社区管理方式发生了重大变化，同时也引发了诸多矛盾。多元化的社区管理给社区建设带来许多新特点、新问题，如何处理好社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业公司之间的关系成为维护社区稳定和谐、深化和谐社区建设和稳定的重要问题。面对新形势，我们积极探索物业管理新模式，理顺三者关系，解决三者之间的矛盾，发挥各自优势、形成整体合力，收到了较好效果，初步形成了在社区党组织领导下，指导有力、监督到位、互助互补的“三位一体’’社区工作新模式。　　关键词：物业管理；“三位一体”；社区　　中图分类号：F272 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0045-02　　一、充分认识社区物业管理的新特点，积极探索社区管理的有效途径　　实行物业管理是住宅商品化的客观需要，住宅商品化使居民拥有了房屋所有权成为业主，维护业主合法权益的业主委员会也随之诞生。物业公司依据公司法设立的是管理物业、为业主提供服务的经济实体。社区党组织是社区组织的领导核心，社区居委会是群众性自治组织，业主委员会是业主的群众组织，是全体业主的代表，不同性质的组织各有不同的运作规则。在工作实践中，社区组织、业主委员会、物业公司经常产生多种冲突，为此化解矛盾、维护稳定、促进和谐成为街道党工委、办事处亟待解决的重要问题。我们深入社区开展调研，通过调研看到物业管理社区的矛盾主要体现在：（1）业主认识上的局限性。他们认为，花钱买房子享受物业管理企业的服务就够了，对社会性、公益性工作不关心，甚至不愿交物管费，极少数业主认为居委会没有存在的必要，对居委会工作消极抵触；（2）物业公司存在的问题。有些物业公司是开发商的子公司，他们只对开发商负责，追求效益，加之开发商各种遗留的问题造成了物业公司与业主之间关系紧张、矛盾突出；部分物业公司以老大自居排斥其他社区组织，也形成了诸多矛盾；（3）缺乏有效的协调机制。目前物业公司由房产部门实施管理，管理机制尚不完善；业主委员会尚未完全纳入街道规范化的管理，缺乏有力的指导和及时的监督，组织松散、管理混乱。同时我们也看到在社区开展物业管理工作的优势：一是社区拥有居委会、业主委员会、物业公司三个服务于居民的组织，三个不同性质的组织内在工作目标是一致的，都是为居民提供优质服务；二是三个组织各具优势，工作内容互补、工作方式互联、工作关系互助；三是物业管理社区具有服务设施完善、服务功能齐全、居住环境优美、居民素质相对较高等优势。在全面分析物业管理社区状况的基础上，既看到了建立社区工作新模式的必要性，更看到了建立新模式的可能性，寻找到有效的工作运行机制。　　二、发挥居委会的主导作用，构建”三位一体”的工作模式　　建立“三位一体”工作模式，首先要切实加强社区党组织建设，充分发挥社区党组织在社区建设中的领导核心作用，建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，把党小组建在楼栋，把支部建在社区。建立社区党建联席会，充分发挥社区党组织的作用，每个社区建立党员骨干志愿者队伍，团结带领居民群众积极参与社区管理，形成社区党建工作对社区的全覆盖。　　建立“三位一体”工作模式关键在于充分发挥社区居委会在社区事务中的主体作用，切实加强社区居委会建设，采取公开招聘、推荐、选拔、考察、培训等形式，建立一支素质好、能力强、文化程度高、富有奉献精神、热心社区工作、年富力强的社区居委会队伍。为推进“三位一体”工作模式奠定坚实基础。把业主委员会的工作纳入社区居民自治的整体工作中，把物业公司的治安服务、环境服务、便民利民等服务纳入社区服务的体系中，利用换届选举的机会选出业主拥护的业主委员会，并将业主委员会主任选进居委会班子，形成居委会与业委会交叉任职。请物业公司的负责人到居委会中挂职，居委会主任列席业主大会，形成居委会与物业公司工作的密切协调，形成”三位一体”的工作格局，对社区实行一体化的管理。　　三、发挥“三位一体”的整体功能，促进和谐社区建设　　维护居民群众合法权益，服务居民群众，实现工作目标一致。必须在制度上得到保证，定期召开三方联席制度，统一思想认识，把为群众排忧解困、维护群众的合法权益作为三种组织工作的出发点和落脚点，使认识形成共识。每月举行一次“三位一体”的对外联合办公，使三方工作形成合力。社区居委会主任列席业主大会，指导业主委员会开展工作，做好业主的思想工作，支持物业公司合法经营，自觉遵守社区各项管理规定，业主委员会应积极参加社区居委会组织的各项活动，密切业主与物业公司的关系，在保护业主合法权益的同时，引导业主履行业主规约，主动缴纳物业服务费。整合社区人才资源，聘请熟悉社区工作、热爱社区建设、德高望重的老同志担任社区居委会顾问，请他们为社区建设出谋划策，开展多种形式的文体活动，形成共建共享和谐社区的良好氛围实现三方优势互补。　　几年的实践，我们深切体会到“三位一体”的社区工作模式，有利于理顺关系形成合力，实现优势互补；有利于化解矛盾，维护社区稳定；有利于调动广大居民群众参与社区管理，共建和谐社区，是加强社区建设的有救途径。“三位一体”工作模式、社区党组织是领导核心，社区居委会主体作用是保证，服务群众是主要内容，健全机构是重要措施。推行“三位一体”工作模式还在尝试中，管理制度有待于进一步健全，相互间制约机制尚不完善，工作中形成有效的统一体还在进一步探索中，我们将进一步深化“三位一体”工作模式，适应和谐社区建设新形势，把和谐社区建设提高到一个新水平。