新版房产行业一周看点:高度关注香港额外印花税等防泡沫政策
本周一手房销量整体环比下降0.4%,其中一线城市环比下降2.4%、二线上升0.5%,基本与上周持平。其中南京本周环比大幅上升62%,此次调控后整体表现比较好的城市有武汉、天津、成都等。
本周整体同比下降20%,其中一线城市同比下降31%,二线下降14%。本周只有武汉同比仍是上升的,其余均下降。从年初至今累计同比来看,武汉、重庆、成都表现最好,同比下降幅度在15%以内。
本周二手房销量环比上升4%,同比下降44%。其中北京、深圳、天津基本与上周持平,武汉上升17%,杭州上升9%。
房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,整体尚未见到明显优惠。个别城市的小部分楼盘打折出现较明显的促销效果。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比持平,其中本周一线城市下降1%,二线上升2%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为42%,其中一线城市上升38%,二线上升45%。
整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升20%,去化时间由12个月下滑至6个月。
因政策风险释放后估值企稳,地产板块估值具有投资吸引力。A 股主流开发商估值10年PE 14倍左右,11年10倍,年初均价下RNAV折价16%。一线地产10年PE13倍,RNAV折价24%;二线地产10年PE 15倍,RNAV折价10%。出租类10年19倍,RNAV折价14%。
目前各城市信贷严控等政策的效果逐渐显现,但仅反映在目前下挫的交易量中。受政策调控、推盘量增加、资金收紧等影响,预期11年开发商销售压力会加剧。
香港政府积极应对国际流动性泛滥和防止资产价格泡沫风险,20日推出额外印花税政策和下调按揭贷款成数,其果决态度、及时清晰和政策措施值得内地学习。目前香港物业交易须缴纳最高4.25%从价印花税,“额外印花税”分3级税率,6个月或以内转售则税率为转售总价15%;6-12个月税率10%;12-24个月税率5%。价值1200万港元或以上住宅按揭贷款最高成数从60%下调至50%;1200-800万港元之间从70%下调至60%(但贷款额≤600万)。800万港元或以下则维持70%(但贷款额≤480万);所有非自住住宅、以公司名义持有物业和所有工商物业的按揭贷款最高成数一律下调50%。
因行业基本面向下和政策面严控,维持行业中性评级。因估值有一定投资吸引力,维持标配建议。