美国著名经济学家眼中的中国地产迷局

陈航 http://622000526.qzone.qq.com美国富饶集团总裁，著名房地产人士。

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美国著名经济学家眼中的中国地产迷局

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（译者 － 原文是英文（China's Real Estate Riddle),发于《远东经纪评论》2009年6月8日版。原作者同意，并审译稿，译稿首发于此。作者Patrick Chovanec是美国经济学家，美国总统奖学者，宾州大学沃顿商学院经济学博士，北京清华大学经济管理学院的客座教授。

本文是美中城市与地产促进会《物业税深度解析》系列文章第九篇。著名美国经济学家Patrick Chovanec评论中国地产和物业税，特此感谢。这是译者见到美国主流媒体对中国地产评论最深刻的文章，一针见血，不得不读。

声明：版权所有，任何转载必须征得作者或译者同意。）                                中国地产谜局

作者：派力克 切瓦尼（Patrick Chovanec）

译者：陈航

“快到头了！”政府高级专家曹建海4月份预测说。中国的住宅物业房地产价格未来两年将下降一半。中国房价在过去五年中增长三倍，这个价格是不可持续的，因为在全国范围内，有大量的新房空置。

曹先生的预言很可怕，而且这并不只是对业主而言。中国的银行可能并没有投资于与高风险的金融衍生品，但是他们商业贷款的主要抵押品都是公司的地产，而这这些地产的价值通常直接与周边有住宅地产开发的价值挂钩。如果抵押品突然贬值一半，中国可能面临银行系统全面融化崩溃，其悲景会让西方当前的金融危机比起来就好像是公园散步了。

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这个预言也有问题，虽然有道理，业内专家已经喊了十几年了，但是“泡沫”好像永远不破。悲观者指出，根据官方数据，中国的未售库存房产总量去年底达到 9100万平米，比前年增加了32%。但是这个数据比起前5年内投资人欢喜购入但却空置的房产总和的约5.8亿平方米，就显得苍白逊色了。中国人不仅对买来从不入住的空置房产有极大的胃口，而且这个胃口已经持续了相当长的时间，这几乎推翻了经济学的重力定律。所以当三月因为担心供给过多掉房价1.3%时（与去年三月相比），买主纷纷冲进市场，把成交量推高到了两年新高。

自己本人作为一个北京房主，我亲历这种令人费解的现象。我们被告知，根据附近新开发的房产的销售情况，我们去年买的了公寓去一年升值上升了30 ％，但这却无法确认，因为根本就没有二级市场。我们也曾试图把房子租出去，尽管房产地段很好，我们根本无法找到任何房客愿意出哪怕是接近我们月供水平的租金。于是我们只好决定入住，我们发现，虽然这个楼盘很久以前就销售一空，但几乎没有人很少人真的入住。这条街上还有另外一个800个单位元的住宅项目，每个单元都是完工前以最高的房价出售，但现在的灯都关闭，也没有人的在家中。

最常见的解释，至少在北京，有其他省份的人要在北京买房落户，以确保户口（居留证）让孩子获得更好的学校和就业机会。即使如此，也很难解释在每一个有价值的省会或三线城市，都有无穷无尽的豪华巨楼拔地而起，也都是有楼无人。北京，并没有垄断中国所有的鬼宅。

我听说最近一个中国著名的旅行团到美国抄底房产后，突然看到了对解释这个谜团的一个关键。我听说抄底团空手而归的其中一个原因是，他们惊讶－很惊讶！－地发现美国每年还要按照房子价值收物业税。中国只收房地产要交易税，没有每年的房产持有税。这个抄底团的新发现，和他们的失望，让我深思。

美国的平均物业税是房产估价的0.95%，这对认真的地产投资人来说，只是一个不大的商业成本。但是对一个一般的业主，这个税额，大概是他们年收入的 3%，这是一个不小的开销，尤其是如果业主使用房产的话。美国物业税，连同其他特点，包括按揭利息抵税和被动投资损失限额折旧，使业主明白，房产自住或者出租有很多的经济好处，而空置要有损失。这个效果，通过驱使房主使用房子，使得房价和实际对居住的需要密切相连。投资者的情绪可能在短期内把房价推高或降低，但是寻找住户的需求，最终会导致回归。（译者－此为物业税对空置的制衡机制。）

在中国，持有房产没有花费。事实上，这是一个相对比较有利吸引力的选择。除非拥有海外投资，中国公民只有有限的投资选择：在国内不稳定的股市中赌博，买国库券，或者回报更低的银行存款。相反，地产，不管有没有人住，都给了他们一个保险的存钱地，而且规避了通货膨胀。美国人从来就知道拥有房产的好处，但是没有持有费用，中国的业主就不必为使房子“创造”任何现金或其他形式的收益而费心和受限制。对他们来说，空置的房子可以存储价值，就像黄金，除了保留了它的价值以外没有实际功能。

适度的年税也许只是对调整楼市的途径之一，但它对楼市远景展现了不同凡响的象征意义。有一个老故事，二战刚结束,一名美国记者在上海看到，恶性通货膨胀肆虐，人们使用罐装沙丁鱼作为替代货币。一个刚到上海的人，打开了他的交易“所得”，才发现里面的沙丁鱼全坏了。他向其他交易者抱怨，惊叫：“你们都打开罐头了吗？上帝呀，这些沙丁鱼罐头不是用来吃的，只是用来买卖的。” 中国当前的房子，不是用来住的，是用来投资的。这是中国房产需求的真实来源。

豪华的房产只充当货币是极大的浪费，问题在于房产不同于沙丁鱼罐头或少量的黄金。建设所有这些无用的高端物业消耗大量的人工和材料，而这些资源，本应创造有用的财富，而不仅仅是代表物。缺乏足够的维修（记住前面提到的持有成本最小化），会使这些物业的实际住宅功能和使用价值迅速变坏贬值。

另一个挑战是心理上的。没有使用价值的资产如黄金，或者空置物业之所以能够用作保值物，其前提是公众整体必须对此物能够持续担当这个功能存在足够信心，才能充当保值物。中国的房产市场很可能崩盘。关键是如果真发生，并不是因为房产的供给超过了对平价住宅的需求，中国近年来一直是如此。房产崩盘真正的原因，会是因为中国人对地产作为有效保值物失去了信心，或者是有了更好的保值替代物。

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