戴德梁行物业管理公司用户手册等

戴德梁行物业管理公司

用户手册

(一) 物业管理

1、管理处及其职能

（1）房产开发公司聘任之物业管理公司为本小区之管理代理人，并执行

花园之物业管理职能，享有并承担〈业主公约〉中规定物业管理人

的各项权力、义务及责任。

（2） 管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可

要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人

员，各用户如有任何赐教，请与物业公避开或管理处联系。

（3）管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户，

处理各公共事务。

2、费用

（1）为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。各用户亦需承担

本物业之保养、维修及日常管理开支，物业管理之各项支出包括但

不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及小区自动系

统等之检修保养费用。此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在

内。的避孕药支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊。

（2）管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。故各用户务必按时

缴交管理费。

（3）用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法

缴交被要求支付之管理费及其他费用。逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。（如有任何变动均以管理处最新公告为准）

用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费

用。

如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按小区公约所指定管理份

额，或单元建筑面积由各业主共同分担。

管理账目收支情况将由管理处按时公布。若管理费不足应付各项开支

时，各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数。若有盈余，则拔入下年度账目。

此外，各用户如有变化，请即以书面知会管理处。原用户应于业权转

让时结算清楚所有应缴有关费用，已缴交的小区维修基金不予退还。

（二）用户须知

1、用户对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地所有权仍归国

家。

（1）用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元。用户需负责对其接

收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收

表上签署。

2、 收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善，并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决，逾期者则以用户确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理。

3、本物业仅作为指定用途（即：商住、办公），不可作为货仓、工业或其

他用途。

4、 用户不可作出任何结构及可观性（如窗户、阳台、外墙等）更改，以

维护物业之外观整齐、条理、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如设檐蓬、神位等）。

5、 用户进行装修、维修等工程，以不防害其结构、公共设施及他人为原

则。进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用。

6、 凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停

止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿罚款之权利。

7、 物业内禁存有任何违禁品。

（三）设施及日常保养

1、各用户不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。

2、请勿把废物丢入各渠道（如洗水间去水道等），否则需对损坏/堵塞负责修理。

3、请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器品易导致火警。任何电器工程须由领有认可执照之合格支工进行。

4、请勿涂划/刮花小区内任何公共地方如墙等，亦不可随便吐痰或便溺。

5、请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。

6、爱护公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报本处。

（四）清洁卫生

1、公共地方之整洁

用户不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其相关费用将由有关用户负责。

2、垃圾清理

用户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运，其费用由有关用户承担。

（五）保安

1、物业内24小时均有人当值，负责小区巡罗工作及协助各用户提出之要求（管理处办公时间为周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及国内假期休息）。在办公时间以外，可联络当值保安人员。

2、管理处员工皆佩带工作证。如对来人怀疑，请召唤管理处。

3、为了用户之安全，用户出入小区必要时须配合管理人员要求请出示有效证件，来访者须做来访登记。

（六）车场管理

本不区建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，防止非法停车，

阻塞通道，本处订有〈停车场规定〉，以便使用停车场人仕依循。

（七）防治灾害

1、请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等。煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。

2、爱护公物及消防设备，常保公共空间通畅。

3、发生火警，即告本处及“119”报警。在安全情况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生。

4、当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。

（八）其他

用户请注意：

1、用户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之用户为最终负责人，需承担赔偿责任。

2、滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律禁止。

（九）应急程序

1、紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助用户预防和处理紧急事故而设。

2、紧急电话号码

电话号码 电话号码

火警 119 匪警 110 市政府 市政府

市公安局 罗湖分局

防火科 供电局

工商局 税务局

住宅局 环保局

煤气公司 人民医院急救室

3、位内物品处理

请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之

通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随便放置在室内。

4、意外（紧急医疗问题）

当发生意外或紧急医疗问题：

a ）尝试尽可能获取有关损伤的资料；

b ）使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；

c ）拔电话要求急救医疗服务；

d ）通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、日击者等；

e ）在任何情况下，应尽量保持镇定。

5、罪案与保安

一个高档住宅小区，也可能会成为匪徒之对象，故偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在此发生，以下的建议对你可能有所帮助：

a ）如遇偷窃或经常性盗窃，即向公安报告；

b ）遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案，即向公安报告； c ）所有案件均须知会管理处，并把已采取的行动告知职员； d ）遇到任何不寻常的事情，皆应通知公安及管理处；

e ）如于本厦范围遇到形迹可疑之人物，应通知管理处。

6、火警

———— 发现 （若发现火警）；

———— 通知 （致电消防局及通知附近的人）；

———— 抑制 （紧闭所有门窗）；

———— 逃生 （使用最安全的途径，离开火警现场）

用户必须熟悉小区内的灭火器、报警系统与本地消防局的电话号码：119

a ）若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽可能将火扑灭，但切勿冒险；

b ）如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；

c ）通知消防局：

i ）说出有关单位的名称、地点；

ii ）火警蔓延的范围及位置；

iii ）你的电话号码、姓名；

d ）通知本小区管理处；

e ）依从小区管理处职员的指示，尽可能通知所有用户； f ）如被火焰或高热所围困：

i ）有可能的话，致电消防局求助；

ii ）打破玻璃警报系统之玻璃片，使警报记号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；

iii ）紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧量较高，

温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；

iv ）如有需要，打破窗子以求空气流通。

g ）所有逃离火场的人，须在中心内指定之空旷地方聚集；

h ）身处火场上层的人，应向天窗方向逃生，如身上处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生：

i ）发生火警时，安全管理员会协助消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前，任何人等不得进入。

7、扑灭火警

小区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具，用户可向管理处咨询灭火器或灭火用具的位置和用法。如有需要，可向管理处咨询。任何已扑灭的火警，必须向管理处或消防局报告，以便进行调查。

8、地震

a ）保持镇定，切勿离开处身地方；

b ）躲在桌子或坚固的结构寻求掩护；

c ）远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；

d ）地震时不要躲在楼梯底一下；

e ）准备应付接连更多次的余震；

f ）如单位受到破坏，立即通知管理处；

g ）切勿散播摇言或夸大报告。

9、水浸

遇有可能发生水浸时：

a ）有可能受损的贵重物品移往较高处；

b ）在水浸出现前，切断电器用具的电源；

c ）提防通电的电线；

水浸之后：

d ）检查财物以鉴定损失；

e ）委派及监督负责清洁的员工；

f ）逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；

g ）清除单位内，家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生； h ）做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。

10、台风

在台风吹袭前，请采取下列防风措施：

a ）所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单元；

b ）关紧所有门窗及在玻璃上加上胶条加强保护；

c ）台风过后，应立即更换破裂之玻璃。

11、联络

用电话报案时，请提供以下所有资料：

a ）报案人的姓名；

b ）紧急事故的位置；

c ）有人受伤与否；

d ）紧急事故的分类、火警、罪案等；

e ）待对方确定了资料后，方可挂断电话。

12、小区撤离程序

a ）当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离现场朱能有所例外；

b ）在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，离开时记紧把单元大门锁上；

c ）开启由单元通往街外的大门前，先弄清楚是否汤手，如发现该门是热的，须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生；

d ）若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾布在门

底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的拯救。

13、结语

有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避

免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供一套有系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，

再加上用户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理队伍及用户作出即时反应，以保障人身及财物安全。

制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，

保障用户的投资。然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需用户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可昼量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。