谭念东与成都东博物业管理有限责任公司物业管理合同纠纷案

四川省成都市中级人民法院

民　事　判　决　书

（2008）成民终字第538号

上诉人(原审被告)谭念东，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住xx省xx市x区x路x号x栋x单元x号。

被上诉人(原审原告)成都东博物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市洗面桥街21号南方福苑13楼A座。

法定代表人康**，总经理。

委托代理人宋兵，男，xxxx年x月x日出生，汉族，成都东博物业管理有限责任公司员工，住xx省xx市xx镇x村x组x号。

上诉人谭念东因与被上诉人成都东博物业管理有限责任公司(以下简称东博公司)物业管理合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2007）青羊民初字第1343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2004年4月，成都托飞物业管理有限责任公司(以下简称托飞公司)开始对百草园小区进行物业管理。2004年1月，托飞公司制作了《“百草园”物业管理方案》。2004年6月24日，百草园业主委员会代表小区全体业主与托飞公司签订了物业管理服务合同，期限自2004年7月1日起至2005年12月31日止；物业管理费标准为：住宅0.45元/平方米、非住宅0.30元/平方米，每季度第一个月15至25日交纳一次；停车费标准为：普通车位50元/月、摩托车5元/月、自行车10元/季度、电瓶车5元/月。2005年2月3日托飞公司更名为东博公司。2006年3月10日东博公司与百草园业主委员会签订补充协议，约定续签物管服务合同至2006年12月31日。2007年2月l0日东博公司结束百草园小区物业管理。谭念东为百草园小区5栋2单元2楼4号住宅业主，其房屋建筑面积90.94平方米。2007年3月18日，百草园业主委员会出具《情况说明》，载明：东博物业公司于2004年4月至2007年2月在百草园小区进行物业管理服务，在此期间物管处每季度均以张贴房号的形式向全体欠费业主催收当季度及以前的欠费，并组织人员上门催收。谭念东未交2004年4-12月物业管理费368.25元；2005年1-4月物业管理费163.60元、垃圾费18元；2006年10-12月物业管理费、垃圾费、机动车停车费122.8元、19.5元、100元；2007年1月-2月10日物业管理费、垃圾费、机动车停车费54.5元、6.5元、66.7元。

原审判决认定上述事实，采信了物业管理服务合同、“百草园”物业管理方案、收据、企业法人营业执照、企业名称变更核准通知书、商品房信息摘要、业主委员会备案证书、情况说明等证据。

原审法院认为，东博公司、谭念东之间的物业管理合同关系成立，双方均应依约履行。东博公司从2004年4月至2007年2月10日在谭念东所在百草园小区进行物业管理，谭念东应依法交纳物业管理费。因东博公司每季度都张贴通知要求欠费业主交纳物业管理费并组织人员上门催收，构成诉讼时效中断，故东博公司2007年4月向法院诉请谭念东支付所欠物业管理费未超过诉讼时效。谭念东称东博公司同意其免交2005年5月以前的费用，但未提供相应证据，故不能认定。东博公司收取垃圾费无合同约定和其他依据，故对东博公司要求谭念东交纳垃圾费的请求不予支持。谭念东主张因其自行车丢了，应以自行车折价费用抵偿2006年10月到12月物业管理费的主张，因未提供相关证据，且财产赔偿与物业管理费属不同法律关系，故对谭念东该项主张不予支持。2007年1月至2月10日，百草园业主委员会虽未与东博公司签订书面物业管理合同，但东博公司实际对百草园小区进行了物业管理，双方形成事实上的物业管理合同关系，谭念东仍应当向东博公司交纳该期间的物业管理费用等。东博公司因本案取证所花取证费等45元不属于必然产生的费用，故东博公司主张谭念东赔偿该费用的诉讼请求不予支持。综上，谭念东应支付：2004年4-12月物业管理费368.25元；2005年1-4月物业管理费163.60元；2006年10-12月物业管理费122.8元、机动车停车费100元；2007年1月-2月10日物业管理费54.5元、机动车停车费66.7元，共计875.85元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、谭念东于本判决发生法律效力之日起10日内支付成都东博物业管理有限责任公司875.85元。二、驳回成都东博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果谭念东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，原审被告谭念东不服，向本院提出上诉称，因百草园业主委员会与东博公司是签订物业管理合同的双方当事人，有利益关系存在，故百草园业主委员会出具的材料不足以证明东博公司曾催收物业管理费，原审判决据此认定诉讼时效中断有误。谭念东是在东博公司同意免交2005年5月以前物业管理费的前提下，才缴纳此后的物业管理费的，此事实有业主彭先良可以证明；且根据“前不清后不交”的一般缴费原则，如东博公司不免除谭念东前期欠费，谭念东也不可能交纳此后的物业管理费，故原审法院认定东博公司未同意其免交费用有误。谭念东提交的自行车停车证和自行车发票能证明自行车丢失的事实及自行车的价值，因东博公司服务不到位致使谭念东的自行车丢失，谭念东有权拒付相应的物业管理费。2007年百草园小区新进的物管公司进场交接时，东博公司拒不离场，属于强制服务、强制消费，消费者有权拒付物业管理费。请求撤销原审判决，驳回东博公司的诉讼请求。

被上诉人东博公司辩称，百草园业主委员会与东博公司无利害关系，可以证明东博公司催收欠费的事实。东博公司从未同意免除谭念东2005年5月前的物业管理费。谭念东无证据证明其自行车是在小区内丢失的，且此事与本案无关。在2007年新的物业管理公司进场时，东博公司进行了通知，在百草园小区没有签订新的物管合同前，东博公司提供了物业管理服务，不存在强制消费的情况。要求驳回上诉，维持原判。

本院在二审中查明的事实及所采信的证据与原审一致。

本院认为，百草园业主委员会与东博公司签订物业管理服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当按照业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同交纳物业服务费用。百草园业主委员会与东博公司签订物业管理服务合同的事实不影响其在本案中作证的证明力，原审法院根据百草园业主委员会出具的说明认定东博公司每季度张贴通知催收欠费和组织人员上门催收，并据此认定诉讼时效中断无误。谭念东称有业主彭先良可以证明东博公司同意其免交2005年5月以前的物业管理费，但未申请证人出庭作证，应承担举证不能的后果。东博公司收取谭念东2005年5月以后的物业管理费，并不表明其放弃此前谭念东拖欠的费用。谭念东认为可以从“前不清后不交”的一般缴费原则推定东博公司同意其免交此前欠费的理由不成立。谭念东无足够证据证明其自行车在小区内丢失，谭念东以东博公司服务不到位致使其自行车丢失为由，拒绝支付相应物业管理费的主张不成立。2006年12月31日双方当事人物业管理服务合同届满后至2007年2月10日新的物业管理公司进驻小区实施物业管理前，东博公司继续提供物业管理服务符合小区维持正常秩序的需要，双方当事人形成事实物业管理服务关系，谭念东应交纳此期间的物业管理费。谭念东认为东博公司是强制服务、强制消费，业主有权拒绝支付此期间物业管理费的理由不成立。综上，谭念东的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由上诉人谭念东负担。

本判决为终审判决。审　判　长　　张　俊

审　判　员　　陈　苹

代理审判员　　靳玉馨

二○○八年三月三日

书　记　员　　张焱伟