2014年成都成华区房地产市调报告..doc

成华区川棉厂项目调研报告及户型配比建议

第一部分 川棉厂项目概况及区域市场概况

一、 项目概况 1. 地理位臵及区域简述

项目位于成都市成华区二环路东三段内侧，距成都市主城区春熙路商圈距离6.5公里，距建设路商圈2.9公里，距万象城商圈1

公里，距城东商圈9公里。 1）地理位臵空间关系图

2）项目地块现状：本地块由三段市政道路（二环路东三段&二环高架、新鸿路、双林北支路）与部分老旧小区、在建住宅项目围合而成，地块较为规整，地块内已完成基本平整。

 项目四至：本案、南邻双林北支路、西邻一在建项目（中建新华府）及部分老

旧小区、北至新鸿路，地块一角有一栋投入使用的老旧商务楼。

 项目地块全貌及内部：

 项目周边交通状况：紧邻二环高架、周边分布有公交站台，交通较为便利；

项目位于成都市成华区二环路东三段内侧，距成都市主城区春熙路商圈距离6.5公里，距建设路商圈2.9公里，距万象城商圈1公里，距城东商圈9公里。

该地块由三段市政道路（二环路东三段&二环高架、新鸿路、双林北支路）与部分老旧小区、在建住宅项目围合而成，地块较为规整，地块内已完成基本平整。

2．本项目可售拟定经济技术指标：

注：本地块暂未最终拍卖成交 二、 项目现状及周边环境分析 1. 区域

项目位于成都市成华区二环路东三段内侧，距成都市主城区春熙路商圈距离6.5公里，距建设路商圈2.9公里，距万象城商圈1公里，距城东商圈9公里。 1） 区域优势

本项目紧邻成都二环路东三段，行政划分成华区，临近建设路商圈、万象城商圈，周边生活、交通、教育、医疗等配套相对完善，地块附近规划有地铁8号线，周边商业配套较为成熟。 2） 区域劣势

紧邻东侧及南侧紧邻二环路高架，且地块一处有一投入使用商住楼，居住舒适度大大降低。

2. 交通 1） 路网建设

项目主要由三条市政道路、二环高架（二环路东三段&二环高架、新鸿路、双林北支路）围合而成，地面交通非常便捷。 2） 公交系统

周边公交线路：2、38、313、1009路等 周边地铁站点：地铁8号线 3. 周边配套

地块周边市政生活配套完善，步行十分钟即可到达建设路商圈或万年场商圈。 商场：伊藤洋华堂、沃尔玛、万象城、龙湖三千集等

教育：成都列五中、成华小学、建设路小学、成都建设学校等 医院：成华区人民医院、成都市第六医院等

休闲娱乐：新华公园、东区音乐公园、东郊工业博物馆等

1） 商场配套：地块位于成都二环路东三段内侧，建设路商圈和万象城商圈的核心连接处，商超配

套齐全；

2） 教育配套

3） 医疗配套

4） 休闲娱乐

三、宏观市场：

货币环境偏紧，支持房地产业快速发展的动力减弱。货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资规模合理增长以维持经济增长（不再是过去多年的高速增长），房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。2014年，信贷总量依然维持适度从紧格局，随着利率市场化推进，成本上升致房贷紧张恐难改变。

人民币9年后首次贬值，多家房企垫付首付刺激销量，规避政策。人民币贬值预期可能影响房价，多地房企垫首付刺激销量规避首付比例限制政策；多地房企垫首付刺激销量规避首付比例限制政策；

1、成都市场——商品房整体供销

从2014年第一季度与2013年第一季度新增和成交走势来看，波幅类似，但今年3月的新增供应同比出现较大增幅，而成交却出现大幅下降，由此预判，后市去化库存压力增大；从区域供销来看，高新区和成华区是市场供销主力。

一季度成都主城区商品住宅供销走势

从第一季度主城区商品房各面积段供销走势来看，70-90平米区间依然是市场供销主力；150平米以下首臵首改类产品供不应求，而150平米以上再改类产品供应明显大于需求，去化压力依然较大。

一季度主城区商品房住宅各面积段供销走势

2、成都市场小结和预判

成都房贷从紧，首套房贷利率最高上浮15% 二套房贷上浮25%。

从2014年第一季度与2013年第一季度新增和成交走势来看，波幅类似，但今年3月的新增供应同比出现较大增幅，而成交却出现大幅下降，由此预判，后市去化库存压力增大。

成都主城区3月新房备案均价为9368元/㎡，环比上月商品房每平米备案均价下降111元//㎡。 后市预判：结合春季房交会的到来，市场将面临新一轮的供应大潮，后市去化压力巨大；全城商品房市场优惠力度将集体加大，价格将出现小幅松动，但依然将以稳为主调；70-90平米区间户型依然将是市场的主力。

第二部分 住宅及公寓户型配比建议

一、 区域竞品情况： 1、竞品分布图

2、竞品情况及图列

 世茂玉锦湾

项目区位：成华猛追湾（活水公园畔）

项目规模：总占地6.3万平方米，总建筑面积约50万平方米，以住宅+商业为主，容积率

5.58

主力业态： 住宅面积区间为128-180㎡，成交均价为1.38万/㎡ 开发商：成都世茂房地产开发有限公司

 成都339

项目区位：成华双林路339号

项目规模：占地55亩，总建筑面积近22.5万平

主力业态：精装甲级写字楼现房在售，仅剩4间房源，现在售房源户型面积200-580平米左右，售价1.7-1.8 万/㎡，

开发商：四川省川塔恒远实业有限公司

 中建新华府

项目区位：成华东一环外小龙桥路和双林北支

项目规模：占地面积19134平方米，建筑面积113622平方米，容积率4.5 主力业态：70-90㎡主力户型，成交均价1.1万/㎡

开发商：成都锦府中建房地产开发有限公司

 万科钻石广场（非住宅） 项目区位：成华建设路

项目规模：项目总建筑面积逾12万平米，由购物中心、5A甲级写字楼、LOFT创享空间组成，容积率6.0；

主力业态：户型面积129-280㎡，现有三种户型：130、160、280㎡可自由打通组合，成交均价1.35万/㎡。

开发商：成都万科成华臵业有限公司

 保利康桥

项目区位：成华东二环路建设路（沙河公园内

项目规模：占地面积78795平方米，建筑面积340404平方米，容积率3.0； 主力业态：仅剩120、330平米户型现房，惠后均价14000-15000元/平米左右； 开发商：成都市保华房地产开发有限公司

 九龙仓御园

项目区位：成华二环路东三段8号（成华小学旁）

项目规模：占地面积:105333平方米，建筑面积420000平方米，容积率3.0； 主力业态：目前在售137-190㎡，均价1.3万/㎡，后期推出66-82㎡，价格待定。 开发商：龙悦房地产开发（成都）有限公司（香港九龙仓集团成员机构）

 华润二十四城

项目区位：成华二环路东三段双庆路6号（万象城旁）

项目规模：净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业

面积，容积率4.0；

主力业态：住宅89-147㎡、137-190㎡，均价1.2万/㎡，配6万平商业； 开发商：华润臵地(成都)发展有限公司

2、竞品概况分析

从整个大片区来看，目前区域内汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企，优质楼盘层出不穷，从刚需盘到高端盘应有尽有，方圆3公里内，商业购物中心高达4个，市场竞争白热化。

4、竞品 “跳水”项目：

A、世茂玉锦湾：购买180平米以下的房源的客户送文昌价值30万的海景房10年居住权，180平米以上的房源赠送价值30万的海景房一套（70年）；老带新成交的，送老客户去三亚旅游套餐。 B、九龙仓御园：3月中下旬降价销售，推出230套房源，去化完毕，成交价格由前期13000元/平米降至8400-8700元/平米，价格下降比例高达30%；目前二批次针对御公馆66-82平小户型产品蓄客，价格预计9000元/平米，预计近期开盘。

C、华润二十四城：加大推广力度，4月针对三房集中释放优惠。主要表现在行销和电销的推广力度上。4月份针对项目的三房84-107平米的产品推出特价销售政策，优惠后均价约10500元/平米，降价约10%。

目前区域周边房地产市场竞争激烈，随着整个楼市供应量增加，市场整体下行，周边竞品项目销售价格均出现不同程度下行，其余尚未降价项目基本处于滞销状态。

二、 本项目优劣势分析 1、优势：

地块形状方正、平整，有利于规划布局； 坐拥建设路商圈和万年场商圈，周边配套成熟；

交通便捷，二环路高架桥匝道口正位紧邻地块，地铁、公交站台网布。

2、劣势：

此次出让宗地两面紧邻二环路高架，对居住影响极大。同时临主干道，高车流量带来的环境污染较为严重；

在不大于25%的建筑密度，建筑高度要求，规划商务用地约19万方等用地经济指标下，项目打造成为难题；

周边已有成熟商圈，购物中心高达本案所在区域难以支撑大体量商业业态，且紧邻二环高架，地段较为尴尬，客户认知度及接受度较低。

3、机会：

政策利好：作为老城东传统住宅片区，其区域居住价值早已被肯定。随着成华区惠民工程的进行，片区配套正在进行提档升级，而“北改”这一城市建设利好规划，将为片区带来大量新生购房群体。

4、威胁：

政策：楼市“三限”依旧没有丝毫松动的可能，住宅市场仍将处于低位运行。

市场竞争：从整个大片区来看，目前区域内汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企，优质楼盘、商业购物中心层出不穷，从刚需盘到高端盘应有尽有，市场竞争白热化。

三、 产品定位

根据项目周边楼盘品质、售价及市场需求情况分析，按照公司对本项目的定位、以及产品特征，明晰本项目产品的优化方向，势必会把本项目打造成区域标杆楼盘，成为区域的城市地标。

根据项目地块70/90指标要求，同时经调研区域内整个需求主要面积集中在70-90㎡（住宅产品），作为恒大即将打造的成都主城区第一个楼盘，建议根据市场需求以及根据地块规划要求，在住宅和类住宅产品部分设计规划建筑面积65-125㎡的住宅产品,以中小户型为主；在商务用地方面，建议规划写字楼与商业相结合的业态产品，充分考虑到区域及本案具体情况，建议以34层塔楼（写字楼）+7层正负裙楼（大型商场）为主并配臵与商业体量适宜的广场以促进客群聚集。写字楼主力面积区间为120-500㎡，可根据楼层情况进行不同组合，同时为保证商业品质，建议在自持部分商业的情况下，引进中高端商业品牌。

1. 住宅产品

1） 为丰富产品结构形态，满足规划设计要求，并充分展示园林景观优势实现利润最大化，建议按规划限高要求设计高层住宅为主；

2） 根据市场供销情况，建议户型面积区间为65-125㎡，主力户型区间为70-90㎡； 3） 根据市场热销产品，建议户型设计上增加灰空间设计，灰空间设计应达到15%左右。