棚改货币化安置 能让房子俏销吗

2016年01月21日 一跃檀溪     热度：30[字号 大 中 小]

□一跃檀溪

近来，棚改拆迁补偿

成为襄阳楼市最热的话题。

今后，将有越来越多的棚改拆

迁户选择货币化补偿安置，拿钱后自己到市场上去买房子，而不是像以前一样规规矩矩地等待还建或安置房。

今年襄阳“两会”期间，市委副书记、市长秦军在《政府工作报告》中提出，棚户区改造将作为今年市政府的九大重点工作之一，加大棚户区改造投入力度、加快推进棚户区改造项目建设、创新棚户区改造征迁安置方式，坚持最大限度让利于民的原则，全面推行货币化安置。

此举意味着商品房销售将有望在棚改拆迁这一巨大市场上分得一杯羹，货币化安置政策也被本地的房地产业内人士广泛视为拉动商品房销量的重大利好消息，襄阳楼市也将迎来前所未有的机遇期。

棚改主推货币化安置

棚户区改造是政府实施的一项重要民生工程，我市自2012年起开始实施，不少居民通过棚改住上了新房。襄阳的棚改也曾作为三线城市棚改的典型上过央视。

然而，由于还建房建设周期长、资金困难，不少棚改居民至今无“家”可住。由于一些棚改地块小，利润有限，房企大都不愿开发，棚改面临新难题。

在棚改拆迁中，以集中建设回迁房的单一方式安置棚户区居民已经行不通了。居民的需求开始变得多种多样：有的要求“拿钱走人”，有的要实物房源，有的要原地回迁，有的要异地安置；有的要商品房，有的要二手房，有的还要给予保障房。

去年，随着宏观经济增长日趋乏力，房地产库存量居高不下，国家在棚改安置方式上的思路有所转变，国务院、住建部开始要求各地积极推进棚改货币化安置。

随后，《襄阳市棚户区改造安置房屋购买管理暂行办法》（以下简称《办法》）获得市政府批准，襄阳将试水棚改新模式，棚户区改造项目可从市场上回购房屋作为拆迁居民的安置房了。

2015年10月，在全国棚户区改造电视电话会襄阳分会场上，市委常委、副市长朱慧表示，襄阳棚户区改造主推货币化安置，通过市场寻求棚改居民的安置房源，并且提出到2015年年底，全市棚户区改造货币化安置率要不低于50%，力争达到70%。同时，除成片开发的棚户区改造项目外，城区零散分布危房、旧房也纳入全市棚户区改造计划之中。“货币化安置不是‘货币安置’，不能简单地理解为将钱发放到居民手中——‘拿钱走人’。”市房管局相关负责人表示，政府直接采购安置房、政府搭建平台帮助居民买房、货币直接补偿是货币化安置的三种主要方式。

选择货币补偿优惠多

棚户区改造项目房屋被征收居民选择货币补偿，可享受哪些优惠政策？市房管局局长赵新建介绍，我市根据国家政策规定，制定棚户区改造项目房屋征收货币化补偿优惠奖励措施，引导鼓励被征收人在房屋征收时选择货币化安置，对被征收人选择货币补偿安置方式并在规定期限内与征收人签订征收补偿协议的，在享受其他优惠奖励的情况下，还将享受被征收住宅房屋装饰装修奖、争先签约奖、3年物业服务费奖。

选择货币化安置的居民，将在原有评估价的基础上额外获得500元/平方米的住宅房屋装饰装修奖励。

由政府按照户均100平方米、市区一类物业服务费收费标准（1.4元/平方米），在签订征收协议时一次性奖励支付被征收人每户3年的物业服务费。

被征收人在规定签约期限前15个工作日与征收人签订征收补偿协议的，征收人在给予被征收人正常签约期限内奖励的同时，再根据第1—5个工作日、第6—10个工作日、第11—15个工作日3个签约时段，分别给予被征收人10000元、5000元、3000元的争先签约奖励。

此外，在市房管局网站上，市房协成立了“襄阳棚改超市”。进入超市的所有房源遵守“一房一价”，棚改居民持拆迁协议及棚改证明购房，将在正常优惠基础上，再享受3%的优惠。

城南棚改催热襄城楼市

年前，家住襄城城南片区的肖先生，签订相关补偿协议后，在檀溪选购了一套120多平方米的新房。“不用等很久就能住上新房，装修有奖励，还有物业费补贴，这个办法好。”肖先生对征迁补偿方式很认同。

去年启动的城南片区棚改区改造项目，经市房投、襄城区政府争取，分两个批次获得国开行55亿元的低息贷款，成为市区首个以主推货币化安置，市民进入市场自由选购房源的项目。

按照城南片区房屋征收补偿方案，房屋征收主要是货币补偿和房屋产权调换（集中安置）两种安置方式，居民可在政府搭建的交易平台内，自主选择合适的房源，也可直接拿钱后自己买房。

“我们就是先找到合适的房源，搭建一个商品房交易平台，让老百姓自己来选房，这就好比是政府帮助棚改居民来‘团购’。”襄城区还建房领导小组办公室负责人比喻说。

该负责人表示，从去年8月份开始，通过前期对棚改居民意向走访，后期采取招投标及竞争性谈判、举办安置房源推介会等方式，多个楼盘让利棚改居民。

城南棚户区拆迁指挥部公布的数据显示，目前，棚改优惠平台已筹备安置房源近三千套，其中九成房源在襄城，以低于楼盘市场均价3%至5%的优惠利好棚改居民，均价大多在5000元/平方米左右。

由于政府让利、评估合理，此次货币化安置的补偿资金大都能让居民买到心仪房源。据了解，此次城南片区货币补偿拆迁居民的房屋价值约达到5700元至5900元/平方米，略高于目前市场商品房销售均价。

“有了钱，又没有房子住，他们不买房，难道会长期租房住吗？”襄城住建局相关人员曾向笔者反映，很多已经签订货币补偿协议的棚改居民私下向他们“埋怨”，襄城已经没有现房可买了。

350亿元的大蛋糕

作为首个以主推货币化安置、市民进入市场自由选购房源的项目，襄城城南片区改造项目一期1426户征迁居民，目前已有超过800户居民签订拆迁货币补偿协议。第一批120余户征迁居民货币补偿款9600余万元，已经或即将发放，平均每户棚改居民得到的货币补偿约70万元。

在去年10月的市场分析会上，赵新建鼓励各房企提振信心，积极宣传自己的楼盘产品。他强调，充足的资金保障加上利好政策推动，现在的房地产市场步入发展最好的时期。

今年襄阳“两会”的《政府工作报告》提出：我市将加大棚户区改造投入力度，建立棚户区改造融资长效机制，加强与国开行、农发行等政策性金融机构的深度合作，充分发挥住房公积金的作用，探索政府与社会资本合作模式，拓宽棚户区改造融资渠道。力争全年完成棚户区改造投资350亿元，其中中心城区完成投资260亿元。

全市新开工改造45227套，建成13092套；中心城区重点抓好襄城城南片区、樊城清河片区等11个改造项目，新开工改造19569套、建成4109套；推动棚户区改造向工矿区、城郊镇、重点镇覆盖。将棚户区改造配套基础设施建设纳入年度城建计划，与主体工程同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，全面提升棚改片区建设品质和服务功能。建立棚户区改造项目审批快速通道，简化程序，限时审批，提高效率，确保项目快速落地开工。“去年，是襄阳楼市销量最高的一年，全年商品房销售金额达到144.5亿元，同比增长22.4%。350亿元如果入市，对市场来说意味着巨大的机遇，襄阳的楼市将迎来前所未有的春天。”市房管局一位不愿透露姓名的市场人士如此说。“既加快了棚户区改造，改善了民生，又能盘活房地产市场，降低库存。”有房产人士认为，棚改货币化安置政策可起到一举多得的作用，增加市场需求，将很多购房需求转入商品房市场消化，不仅节约了土地资源，也缓解了楼市的库存压力。

房产人士表示，面对不断回暖的市场，加之“襄阳棚改”提供充足的资金入市和利好的政策推动，今年襄阳楼市将迎来一个“春天”，房企如能抓住机会，在改善民生居住，助推经济发展的同时，必然会带动销量大增。