浅谈"营改增"对房地产业的影响及对策

浅谈 “　 　 普仁　 改 增 ’ ’对房 产 地业的 影响对策及　

桂黄玲　

摘 要 按 照：“营 增 ” 改的 划规， 十二在五期 间 完 对成现 征营税业的所 有行 业征 改值增 税， ２ ０ １年将５ 营业是税改 征 增 值 税收　 的官 之 。年 本结文 房合地产 业 现的 状， 分析 营业税 改 征值 增税可 会 对企能业 带 来税的务影 响以 及企 业应 对 措 施 。

　关键词 ：营 改增 ； 房地产 业 ； 税 筹务 划　

中图分类 号：Ｆ ２ ９３ ．３ ３ 　 文献标 码识： Ａ 　文章 编 号 ： １　 ００ ８ — ４４ ８ （２ ０ ２ 　 １５ ０）１ — ７ ５・ ０ ２

　的党七届十五中会和“全 十二五” 划中规确明 出要在提二五十　

营业业改征税值税增，助于进有步提一高行的分业工专与业 ，化 同　时 减行业消轻费者的担负 从而进，一刺步激求 ，需 此种方以形成式　良 循环性， 故 对试行点业利好政是 策如。地产公房可把司原施工合

同分离　为采购原材 务业与劳务务 业，从而节施约环工节成的 ， 本这　样可 降建筑成本 ，低提 高己的市场自争力。竞　 其 ，四有助于 促房价 进归合回平稳。理来未地产业营房业改　税 增值征有税助房于产地业发展房及回价归陛理 对销售。动产以及不　

期间

２ （ Ｏｌ　 １ －２０ １ ５）完成“ 营 增”改改革 任务， ２ ０ ５年将是１我国税改制　 革的 键年份 ， 继交通关输运 、 业现服代务、业 电业信先后完成 “营改 增　 之后” ，预计 房地 业 、 产筑建业、 金 业融 生活服和务等业行在　

２将 １０ ５完年“ 营成增”改 财税部。 和门地产房商关于改营增沟通早的在 ２　０ １ ３ 年年底就已经 开始 一些有，表性代的地房企产业经已照不　按

同

政的策假设收对 、入 本成 利、润等进分析行测和。算年今三 月四 　 ， 万达 、间 科 、万 碧园 、 桂中等一批房地产企粮业已 将经自己形成 　

调研的材交给相料关财税 部门据业。内士人绍介，很多调研细化 程的　

筑业建征营业税存在重复征税 收问 题，改 增值税后 ， 征可消以除住　房销 中的重复售征问题税 ， 减轻房购负担 者 ，从而有利于进一促步

　房地产进业更向加业化 的专向方展 ，有利发促于房进地市场产　健康 、 性发展理同。，时 地产房业业营税征改增税值可以促房进产市　

度很地 高，不过 目前 要主收集是地房行产 业信的 息， 研还处调于期　 阶段 初，具 实施体方 案无定论尚。 　 房产地营业业改缴增税值税后税率有很能为可１ 　 １ ％和 １ ７ ％ 之　间做出

选择， 现行而房产业地纳缴售不销动营业产

税的税为 率 ％， 　５ 对将房产地营带来重大影经响和战。 挑“ 改增营”是我国 税财度制改 革 的　重要举措， 国家希通过望将营业税 改征值增税 ，能 够有避免　效 复重税征的问题， 切 实减各轻行业 的税负 ，调整业产构 结 ，实经济　

稳定现 、 有 地运 行序 。

一　

场

易交活跃。房 地产营业税业改征值增后 ， 如果房税地产企房屋　 业售对象是企销业， 且 允许作为购房者 的企 可以业据房凭地产业企　开具 的增值

专用发票抵减税其销税额 项，那么 这必，然利＝ 有Ｆ房 屋销

　售规

模扩大的 房，地产业企过获通规取模经效济 益 降，房价扩大低

销售　 获取，益收 　。其 ， 五利有于减社轻会务税担消除重复征税 。负产各个生节　

环、

房地产营业税改征增业税的值意义

　的税

负下降 ，各节环企 的生业成产也本相应下地 降， 从有利而于　

低物价 降，降 低通胀平。我水 国面临的通压胀力大巨目 以难在短时期 内予以消除　而房。产地营业业税征增值税后 改， 地产业房产业各　 节环间 紧密系联 ，极大 在的度上程避了免复重税征 ，进促 了地产房　税收 成的降低 本，从而 —定在度上程轻减通胀压力了从。远长来看， 　

营一 其， 利有于善税完链收条， 增加税收 增。值税度制的 改革过　 ，程 某种意义上看 ，从 增是值链税不断完善的条程过从静。看态， 　营 业税征增改值税， 本属原营业于税的收入 入归增税值人 ，收增加 　

了增税值入收 。动从态看 由于，最终消费以前的各个环在 节 税收环环　 相扣 ， ，本消除基了复征重 税 ，促分工进 ， 助有高提济经效 率，由 也此　

会带来值税增入收增的长 。

．

　业改征税值税 增，可 以促进产业 间 产业、 的内工分与作 合 ，利有于从　总体上 高提济经率效， 而济经率 效的提高 ，则可以 进促总 体物价　

水平 降低的。 　

其二

， 更规加财范税务管理 ，收 范规济市经行为。 因“ 场营改增” 　

后有只规的范务处账理才正能确行纳税 申报进 ，而现 有施的行为工 　业营税申报的方基式本上粗放开型， 如依据合是同有或税务的单　位没有 同的合况同样情缴税能开代票 发 这就，致虚导开票发 的可能性　 当的大 相，这 就后给税续收征带管来困难， 也为 业带企极来大的 税

　

六其， 进促地政府方进行地房政产的策改革。 “改增营 ”对后政　府 间 收分配入造成影 响，并产生 倒机制 ， 促逼进方地税制改革， 特别 是　房税产制改革。除度少行业数外， 营业收 税基人本全部归划方　

地府收政，入增值税 人收 的２ ５ ％归划地 方 尽管，试在点期

或过期营　渡 业税征增改税值的这后部分收入归地方仍政 ，府 从长但看期 ， 点试　 或过期渡期束后 结 ，部分这 收入会最终归仍中央政府属。而营税　业

在方税收地入中 收有占较大的比，重这 就求尽快要推行地 疗税：制度

收　险风同。样也无规法范行业市场经济 ， 这 对同行公平竞争制了　

造障碍 　。 其 ， 有利于三提高行各业竞争 能。力 “营改增 后”， 使各可行业　进

一

步高产业集提群规模程度和， 可提各行业高 区竞争力 。房域地　产

改革 ，

创 地新方税制 税， 补最终弥因营税业征增改税值造的地成方

一　

５７ 　

税

人收损失。地方税核心的是房税产， 地 方府政尽快推动应房产　

税 度制改 革。 二、　“ 营改 ’增 ’ 对 房地产业 的 税 影 响负　

特

别过渡政策 的，企就会业在没进有税项抵 扣情的形下纳销项　缴税 ， 成较造大的负税升。提动产不金的很大 额 在税率，上涨明显 不而　能对进项进 抵扣行情的下 况，对企业 影的会响很大 。

三、　 地房产业 要 时及做好 税 筹划收　

因

地产行房业是最终的产品成完环成节， 所 房地产行以营改　 业增 前提的是为地房产行提供劳业务、 施工等 行 必须业先首是营也　

改一其， 和上游企合业注作取得重正的发确。从上游看票 ， 定要一

　可尽取得可抵扣能增的税值专用发 票 这就，要求房产地企业现对　有

增的业行， 则否地房行业就无法产得获抵进项税额扣。营因增后改，

计税基　原来是价 内税数成 变价了税，外所 以它又影了响到地土增值　 与所得税 ，所税以地房的产改增营比其 它业行营的增改更复杂加 ，　从房地 产行的行业业特点清可楚房到地产业行的营增实改质也　 是规上了房范产行地的业上游业。企　 一， 其土地本成能有税款抵扣否。地土成本否能抵扣税款接直 影响着房　地企产业的实际税负。 地成本土的税抵款有三扣方式： 种　一

合作方进

行理梳 ，建立 作合商案档， 并 尽与增量税值般纳一税人合　作 。于对小规模税人纳在开发票时具要求税到局开代可抵的增值　 扣税专发票。 　用其

二 ，加强面对企业户客销售。的 从游下看， 改营增将更利于　 商业有产地的开。发因为游企下业购在后房获得可抵了的扣值税专增

　

发用票， 价税分离后使 得房企业降低购了房成购。本　 其 三 面对普通，房者购高提装精修房售销例。普比通购房者　是

各种税的负最承担终 者， 加对增精装修房的售有销利于得取多的更

　是定

抵扣率 ，即按 照一 固个的比率定易征收简 二是边；边缴扣 即　

，土地

让出国时征收家税款，税

款缴国库 ， 到企业到拿土时可 地以　抵 扣款税， 动推出让价为款税含； 三价不是缴不扣 ，即国不家征收土　 地让环节出值税增，企业拿到 动价推也抵扣税不。款 　

定固资和产物的料增税值发予以票抵扣 ，降企低业税 负， 加盈增利　 空间普通。房者若购自行装修取得 的固定资产物料的增值和税　发

其

二 融资，成本能有税否抵款扣因为很。多地产开房发的资商 　金来 金自融构机 ， 如果有没时开同营改始增， 会对 下游上 条的抵链

扣　造成定一压力。息成利是其主要本成 ，本 利息本能否成扣抵也　 就为成款税抵扣难的题一　 其三之，建 安筑装成本的款抵扣。建税筑是房地产业开企发业重　 要的上游行。房业地产发开业如企果索要票的发一定话“是羊毛出 在羊　身” 上，增 取加发得票的成。本 建企业筑本身的业获利习惯行　

和票， 增税值额无抵扣法，增加了 后续修装成。本 　其

，四 变改争策竞。略在扣充足抵、 税 总体下降负的房地企　产业 ，他更加有成本们势优来行进屋销房。合理拆分售务 业 剥离，外价　费 ， 用最　 终 氐负税。充分 利用法规税定税前扣除项的 。目对 于税　法

规定

可以前扣税除的财 保险产、 失保业 、 险工伤险、 生保育保 、险医　

疗险保 、养 老保险、 住 公积金等费房 ， 应用足额买 购，这样既能 加增　

税前

除扣成降低企本所业税得 ； 遵又守法了律 、法 ；规 重更的要为　是

工员谋了利福， 有利留住于才 ，人增加企 的竞业力。争 　 其， 企业五内水平的提控升 。提纳高意识， 杜绝税在原材采购　

料行

业润率不利允许他会消 化由前以营业的低税税到增值税高税率　 的率自身化。消果如向原料供材商等应上转移索取增游税值票发的　话

， 肯也是会被定摊在销品商中当的随转之。更往嫁推的上 话，很 多

　节和环接劳务过受 程不中发票要的象；加现工程强决 的算管 理 及　 时，与施企工进行业程工算决， 及 时取得发票 不，拖延 应； 提会计核　 算质高量 ，做到笔笔账 目合有法的始原依据 ，决做坚没有到正确发的 　票得不付 款，提高 会计核的算正确 。性　 营

增改制改革税于涉由到企业及方面面方的作 工， 需企要领　 业、导相 人关超前谋划员 、全盘 考 虑、积 应对， 极提前好相关培做训　工

建材产企业生也不具备是开具值税增票质的， 资者不或意开具愿　增

税值票的发。　 建筑工 人程费工占工总造程价的２ ０ ～ ３ ０ ％， 劳务而工用主要　来

源

于成制的劳务公建司零散及农的民。工建 劳筑务公为施工司业　企 供专提业的务劳务服， 来按原３

％支付业税营， 而 实行“营 改增 之　”后， 税

将大率幅提 高，但没 有进项税额抵可扣， 在当今 工成本人不断 　涨上趋的下， 势为作利微业企劳的公司务或是走向产或破是将税负

　

作， 划谋定或制修订相关度制 使，改增能在房营产企业顺利平地　

过渡。稳企房营者经高要重度视这一变 化 并，真测算营认增改对本　

企转

到嫁工施企业， 另 ，外零散的 农 工民供提劳所产生的务人费也　

工有没增值发税 ，票亦 可抵扣无的进项 税， 势 必加建大筑工施业企人　 工费税的。负以上两方导面致本成加也增然被摊销在商品必中随当 　转嫁之房给地产发商开 　 。其四，房地 产“ 营业转增” 渡过的问期 。房题产地 项目周长，期预 　售 目能否都实项现款税抵扣对企业有重影响。大同时对 续项 存公　 目与新司建司公设定不同的 扣率抵， 来 解进决税额抵项不扣致的问一 　。题可能要在制需方案时定台过出政渡策过渡政策有。三可种能　

的业

影响，的在政策 正式到之来前好做充分应战准备的， 以得发赢展　先

。机　

参

考文 ：献　 【 】 财政１ ．部 家国税务总局关 北京等于 ８省市营业税改 征值增 试税点 有关　收税征收管理问题公的告　． ２０ １ ２ ． ｆ ２ 　 崔】志刚． “改营增”政策 对房产地企的影响及对策Ⅱ业 ．】财 经界（ 术学　版

），２ ０ ３ １， （１ ９ ．）　

方案 ：

是一已让的老有产继房续纳营业缴．税 是根二楼据房的龄年　对销项税打折 笫三种国是给家企房提—供个抵可扣的拟进项税。虚第 　一

【

Ｊ３ 晖．赵“ 营改 ” 增改革房地对产业企未 来影响研 的究 】ｏ ． 财 学习会 　

，２０ １３ （ Ｏ ６，） ． 　 ［ ］４ 怡 建．胡我 “国营 增 改” 试点效 应分 Ⅱ ］ ．析 际税 收国 ，２ ０ ３ ，１ （０８ ） ．　作 者 简介 ：

种　方可行案较低 性， 第 种方案三需国要财政家贴补多较 ，国家可

能未必　愿意此大力补如房地贴产行业 　

。其

五 ，对价增长的房虑顾民。对于房众地业“产 改增” 营带的来　影响

方面 ，最 心关则是房的问价。房地产业营题改最大的增战是挑　 地产房场市格 ，在房价上价空间有限升情况下的企盈利或业影　 受。响些一业企在营增之改购前房进地、 营产改增之卖 出后，如 没果有　黄 桂 ，玲海南海 口人 ， 厦门 学经大学济 院２ １０３ 级在职硕士 研究生 ，　

现供职 海于惟南信会计师务事所，研究方 ：向 融理论金与实。 践

　

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