物业设施设备安全管理培训大纲

物业设施设备安全管理培训

(课件大纲)

安全及事故是一个古老的话题，我们每天都耳闻目睹许许多多有关各类事故的新闻。远的就不说了，近年来我们可以盘点一些稍大点的事故：除了谜底依然没有揭开的MH370空难外，还有那长江的沉船事故，以及我国多家化工企业的爆炸烟火，触目惊心的交通事故，接连不断的电梯“吃人”事故„„ 纵观大量的各种事故，与物业管理相关的主要有火灾事故，电梯事故，员工人身伤害事故等这几种。

根据海恩法则，每一起重大事故的背后总会有29起轻微的事故和300起未遂事故以及1000起事故苗头。

所以我们在工作中要善于发现安全隐患，善于发现事故苗头，防微杜渐，把事故消灭在“萌芽”状态。

经常问我们自己几个问题

许许多多的事故中，哪些与我们物业管理行业有关？我们从中能够吸取哪些教训？

我们每天工作的环境都是安全的吗？我们的员工都掌握了安全操作规程了吗？都掌握了必备的安全常识了吗？

我们所管理的设施设备能否可靠运行呢？有没有存在安全隐患呢？„„

我们工作和管理的法律依据是什么呢„„

学习篇

安全管理适用的法规及规范

《中华人民共和国安全生产法》（2014）

《中华人民共和国消防法》（2009）

《建筑消防设施的维护管理》GB25201-2010

《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（2002） 《电梯使用管理及维护保养规则》（2009）

《四川省电梯安全监督管理办法》（2015）

《既有建筑幕墙安全维护管理办法》（2006）

新《安全生产法》体现的部分新内容

我国第一部《安全生产法》是2002年12月1日起施行的。时隔十二年后，国家又发布了新的《安全生产法》。新《安全生产法》对原来的部分条款进行了修改，并新增了条款17条。新《安全生产法》于2014年11月1日起施行。

新《安全生产法》完善了安全工作的方针和机制：安全生产应当以人为本，坚持安全第一、预防为主、综合治理的方针，建立政府领导、部门监管、单位负责、群众参与、社会监督的工作机制。

补充了安全文化建设的内容

提高全社会的安全生产意识

国家将安全教育纳入国民教育内容，大中专院校和中小学应当开设安全知识课程，提高学生安全、紧急避险、救护知识和防灾能力。

各级人民政府及其有关部门应当采取多种形式，加强对有关安全生产的法律、法规和知识的宣传教育，推进安全文化建设，提高全社会的安全生产意识。

加强生产经营单位安全文化建设

生产经营单位应当加强安全文化建设，建立完善安全生产绩效考核奖惩制度，促进从业人员遵章守纪。生产经营单位应当组织从业人员每月至少开展一次安全生产知识方面的宣传教育活动，培养从业人员安全生产意识、习惯和技能。安全生产活动情况应当记录备查。

生产经营单位的车间（区队）应当每周至少召开一次安全会，分析安全生产情况；班组应当每日召开一次班前会，并对所辖作业区域至少进行一次安全巡查，查明作业场所和工作岗位可能存在的重大危险和事故隐患，提出防范和整改措施。车间（区队）安全会、班组安全巡查情况应当记录备查。

生产经营单位制定应急预案和演练

生产经营单位应当按照有关规定制定生产安全事故应急预案，报安全生产监督管理部门和有关部门备案，并定期进行演练。生产安全事故应急预案应当根据安全生产实际情况适时修订。 应急救援费用的承担

因事故救援发生的费用，由事故发生单位承担；事故发生单位无力承担的，由所在地人民政府解决。

强化了生产经营单位安全生产主体责任

生产经营单位主要负责人负有确定符合条件的分管安全生产的负责人、技术负责人，组织开展本单位的安全生产教育培训和应急演练工作，组织开展安全生产标准化建设，实施本单位的职业危害预防工作，保障从业人员的职业健康等职责，并且应当每年向职工代表大会、职工大会、股东大会报告，接受监督。 加大了对生产经营单位安全生产违法行为的处罚力度

（1）生产经营单位的决策机构、主要负责人、个人经营的投资人不依照本法规定保证安全生产所必需的资金投入，致使生产经营单位不具备安全生产条件的，责令限期改正，提供必需的资金，对主要负责人、个人经营的投资人处五千元以上二万元以下的罚款；逾期未改正的，责令生产经营单位停产停业整顿，对主要负责人处二万元以上五万元以下的罚款。

（2）生产经营单位的主要负责人未履行安全生产法规定的安全生产管理职责的，责令限期改正，对主要负责人处五千元以上二万元以下的罚款；逾期未改正的，责令生产经营单位停产停业整顿，并处二万元以上五万元以下的罚款。

（3）生产经营单位有未按照规定设立安全生产管理机构或者配备安全生产管理人员；特种作业人员未按照规定经专门的安全作业培训并取得特种作业操作资格证书，上岗作业等行为之一

的，责令限期改正，处五万元以下的罚款；逾期未改正的，责令停产停业整顿。

（4）生产经营单位有高危建设项目没有安全设施设计或者安全设施设计未按照规定报经有关部门审查同意的；高危建设项目的施工单位未按照批准的安全设施设计施工的等行为之一的，生产经营单位有下列行为之一的，责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款；逾期未改正的，责令停止建设或者停产停业整顿；造成严重后果，构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。

（5）生产经营单位未经依法批准，擅自生产、经营、储存危险物品的，责令停止违法行为或者予以关闭，没收违法所得，违法所得二十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得或者违法所得不足二十万元的，单处或者并处二十万元以上一百万元以下的罚款；造成严重后果，构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任。

（6）生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得；违法所得十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足十万元的，单处或者并处十万元以上五十万元以下的罚款；导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。

（7）生产经营单位与从业人员订立协议，免除或者减轻其对从业人员因生产安全事故伤亡依法应承担的责任的，该协议无效；对生产经营单位的主要负责人处十万元以上五十万元以下的罚款。

生命安全是不可逾越的红线

安全法律是必须坚守的底线

——国家安全监管总局关于贯彻实施新《安全生产法》的公开信 全国各企业负责同志：

党的十八届四中全会作出全面推进依法治国的总体部署，这是以习近平同志为总书记的中央领导集体治国理政的重大战略抉择，标志着法治中国建设步入新征程。全国人大常委会2014年8月31日审议通过的新《安全生产法》，将于12月1日起施行。这是依法治国方略在安全生产领域的具体体现，必将全面规范安全生产法治秩序，加快实施安全发展战略，促进安全生产形势根本好转。对这部法律重器，必须满怀敬畏之心，严肃认真遵守执行。

安全生产是企业生存与发展的基础。无数事例表明，企业不消灭事故，事故终归要毁灭企业，而且企业负责人也会付出沉重代价。新《安全生产法》明确规定，“强化落实生产经营单位的主体责任，建立生产经营单位负责、职工参与、政府监管、行业自律、社会监督的机制。”要求企业负责人对本单位安全生产工作全面负责，必须健全制度、落实责任、保障投入、严格管理、加强培训，推进标准化建设，提高安

全管理水平。依法生产经营是企业安身立命之本，也是必须履行的社会责任。有法必依，执法必严，违法必究。生命红线不可逾越，法律底线不可触碰。希望你们自觉遵法守规，履职尽责，注重预防，遏制事故，促使企业安全发展。

新《安全生产法》贯穿着“以人为本，生命至上”的崇高理念，这是坚守“发展决不能以牺牲生命为代价”这条“红线”的必然要求。企业发展的潜力蕴含在员工之中。每个员工心中所想所盼，都是希望企业发展、家庭幸福，能“高高兴兴上班，平平安安回家”。作为企业负责人，必须把保护员工生命安全健康作为最高职责。因为它不仅关系着员工的生命安全，也连着众多家庭幸福，连着社会和谐安宁。要把员工当亲人、当成自己的兄弟姐妹，带着深厚感情关心他们的安全健康，不论在任何情况下，都不能不顾他们的生命去冒险，让安全第一的种子深深埋入企业和每位员工的心灵深处。

法令行则国治，法令弛则国乱。全民守法是法治中国的基础。每个企业、每个人都要树立法治信仰，成为法治的忠实崇尚者、自觉遵守者、坚定捍卫者。希望你们认真贯彻党的十八届四中全会精神，抓住新《安全生产法》颁布实施的有利契机，共同努力推进依法治安，营造学法、知法、用法、守法的浓厚氛围，为建设法治中国、为实现中华民族伟大复兴的中国梦作出应有的贡献。

感谢你们为安全生产事业付出的努力。祝愿所有企业安全发展，祝愿每位员工平安幸福！

国家安全监管总局

2014年11月14日

警示篇

与物业管理行业息息相关的

安全案例分析

电梯事故之一

2014年9月14日17:50左右，厦门大学校保卫处接到报警，称有一学生被卡在综合楼C4电梯里。接报后，保卫处立即报告110、119、120，同时紧急赶往现场处置。18:00左右，救援人员到场打开电梯后，发现该生被夹卡在电梯轿厢里，已窒息死亡。

厦门华侨大学电梯事故

事故分析

该次事故至今没有发布事故处理结果，所以真实的原因目前尚不清楚，下面我们只能从技术层面进行分析：

根据视频来看应该是电梯的制动系统出现了问题。电梯到站后本应处于平层后的制动状态，但电梯到站后由于制动失效电梯处于滑车状态（由于对重比轿厢重的原因，轿厢自然向上运行）；

电梯事故之二

2015年7月26日，湖北荆州安良百货商场6—7层的扶梯上端检修盖板脱落，造成一名30岁的女士向某坠下检修坑内，被卷入扶梯底板身亡。

向某当时手里还拉着一个未满三岁的孩子，当听服务业喊电梯有点问题，她还把小孩抱了起来，在她踩翻检修盖板的一瞬间把孩子递了出去，孩子躲过了一难，但她却永远的走了„„ 事故监控视频

一个鲜活的生命一下子就没了，而且还是在商场并不拥挤的电梯上，并且电梯旁边还有两个商场的工作人员。

此次事故的原因到底在哪里？我们再看一段监控视频。 监控视频二

事故分析：

这是一起原本可以避免的事故，因为在事故发生前5分钟，商场的工作人员自己差点掉下去。

现场工作人员已经发现盖板松动，有严重安全隐患，为什么不把电梯停止运行呢？或者在电梯的出入口拉上警示围栏？这说明现场工作人员安全意识淡薄。

电梯的“急停按钮”就在旁边，当发现向某掉下去后，没有人去按下电梯的“急停按钮”，甚至连这种意识也没有。这说明商场没有向员工做过这方面的安全培训。

事故分析：

据调查，电梯制造方和维保方也都有不可推卸的责任。此电梯为苏州市申龙电梯有限公司生产的“申龙”牌FML30-1000电梯，扶梯的检修盖板在设计上存在缺陷。

另外还有一种原因就是维保人员没有把盖板放入下方的卡槽内

或是盖板的四颗螺丝忘记装上，造成盖板踩翻。

火灾事故之一

乌鲁木齐德汇国际广场火灾

2008年１月２日２０时许，乌鲁木齐市钱塘江路德汇国际广场突发大火。经过230多名消防官兵、61辆消防车连续几十个小时的紧急抢救大火被扑灭。但３名消防官兵在搜救被困群众过程中不幸牺牲，德汇国际广场两名员工在火灾中失踪。德汇国际广场也因烧损严重被整体拆除，价值数亿元的财产化为灰烬。

案例分析

火灾案例之二

北京石景山喜隆多商场火灾

2013年10月11日，北京石景山区喜隆多商场由于一楼的麦当劳餐厅起火并蔓延至整座大楼，两名消防员在火场牺牲。

麦当劳店长、消防中控室值班人员等相关责任人员被依法追究刑事责任。

北京石景山火灾原因查明

事故分析

1、这是一起典型的管理责任。在火灾初期，麦当劳餐厅经理没有处置初起火灾而惊慌离开火场，造成火势蔓延扩大。

2、消防监控人员未尽到自己的工作职责，不懂得火灾报警处理流程。由于多次对系统报警置之不理，失去了最好的灭火时机。 3、物业消防管理人员和监控人员对消防报警系统和联动系统不

熟悉，在发生火灾时不会操作联动系统，也是造成重大火灾的原因之一。

大量的案例给我们的警示！！！

大量的事故因人们安全知识匮乏而引起

对火灾自动报警系统及灭火系统不熟悉

对现有消防系统疏于管理，消防监控中心没能发挥其作用，致使消防系统形同虚设

不会扑救初期火灾而导致火灾蔓延扩大

认为消防和电梯属于特种设备，有专业维保单位就行了，疏于对维保工作的监管

对员工的安全知识培训不到位，对紧急情况下的处置预案没有实际演练。

管理篇

安全管理的目的

1. 建立岗位职责，健全规章制度，分清管理界限，明确管理范围；

2. 制订应急预案，力争全员培训，组织预案演习；

3. 防止事故发生，保持设施设备完好有效并可靠运行；

4. 发生事故时能高效组织并有条不紊地按预案开展救援工作。 消防监控中心管理重点

1、消防监控中心必须有专人24小时监控，处理各种报警信号，操作消防设备，以便早期发现火灾，早期扑救。

2、监控员上岗前须经过专门培训，熟练掌握本系统的工作原理和操

作规程，熟悉火灾应急预案，并经公安消防机构考试合格，持证上岗。

3、出现报警信号后，监控员立即按《消防监控中心报警处理程序》处理。

消防监控中心管理重点

4、监控员不得擅离职守，不得擅自拆卸、挪用或停用消防设备。

5、定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。做好交接班工作，认真填写值班记录、系统运行记录和控制器日检登记表。

消防监控中心报警处理程序

1、接到探测器的报警信号后，应立即通知相关人员迅速到达报警点确认；

2、如未发生火情，应查明报警原因，采取相应措施，并认真做好记录；

3、如确有火灾发生，现场人员应立即用对讲机向消防监控中心报告，同时利用现场灭火器材进行扑救；

4、监控员根据火灾情况启动相关应急预案，根据预案启动有关消防设备，通知有关人员到场灭火，报告单位值班领导，同时拨打119向消防队报警；

5、情况处理完毕后，将各种消防设备恢复至正常运行状态。 火灾自动报警系统的管理重点

（1）监控员要了解主机所接外部设备，包括回路数、探测器数量、报警点类型以及联动控制点等信息，了解各联动控制点的功能及操作

后可能带来的后果。

（2）定期检查主、备电的切换功能，主机能否报相应的主、备电故障。

（3）监督维保单位对系统主机及联动设备、通讯器材等进行定期检测，做好各系统功能试验记录，以确保消防设施各系统运行状况良好。

（4）探测器是否显示隔离、火警、动作以及故障等信息，如果存在，应查明原因并尽快恢复，保证控制器上没有异常信息（清屏状态）。对于隔离的故障点，在隔离期间应加强对相关场所的巡视。

（5）按照相关法规，维保单位每年要对所有的探测器及手动报警器测试一遍并做好记录。

（6）火灾自动报警系统的消防主机在平时必须处于正常监视状态，确保发生火灾时能发出警报。

火灾自动报警系统的消防联动设备可设置为自动和手动状态： ★自动状态：是在接到火灾报警和相关设备动作信号后，按机器设定的程序来自动启动和操作相关设备。比如接到火灾报警后，自动播放疏散录音；自动将消防电梯迫降于一层；自动放下某个防火卷帘；接到消火栓启动的信号后，自动启动消防水泵；接到气体灭火区域的双路报警信号，自动启动气体灭火系统。

★手动状态：是在接到火灾报警和相关设备动作信号后，不直接启动相关消防联动设备，需要经过人工确认后再操作相关设备。手动状态对值班人员有较高要求，要求人员应该懂得消防系统如何操作，并确保人员在岗位上，发现问题能及时处理。

自喷系统日常管理重点

1. 水位检测仪要求调试正确，实际水位与显示相符；消防监控室要随时通过水位检测仪监视消防水池及屋顶水箱的水位；

2. 喷淋泵的控制柜必须保持在自动运行状态；

3. 要定期巡视检查自喷系统的管网压力在允许的压力范围内；最不利点压力>0.05Mpa；

4. 系统阀门必须在正常供水的位置并挂牌标识；

5. 定期对系统末端和湿式报警阀进行放水试验，以检验系统各部分是否正常运行；

6. 定期检查喷淋稳压系统工作是否正常。

消火栓系统日常管理重点

1. 消火栓系统必须保证所有供水阀门处于开启状态并挂牌标识，管网必须保证压力在正常范围内；

2. 消火栓泵控制柜必须保持在自动运行状态；定期采用就地控制或利用消火栓箱内的按钮进行水泵的启动试验。

3. 定期检测楼顶屋面最不利点的消火栓压力；

4. 定期检查屋顶消防水箱的给水浮球阀是否正常；

5. 定期检查消火栓稳压系统工作是否正常；

防火门及防火卷帘日常管理重点

1. 防火门完好，无妨碍防火门开关的障碍物；经常检查闭门器是否正常，使防火门正常处于关闭状态，更不允许加锁。

2. 防火卷帘下方不允许堆放任何物品；

3. 卷帘控制盒平时保持在自动状态；

4. 定期就地手动、监控室遥控防火卷帘的升降，检查卷帘升降是否正常，同时检测卷帘的返回信号是否正确；

防排烟系统日常管理重点

1. 定期对防排烟系统的风机进行维修保养并试运行，确保防排烟设施设备完好、可靠；

2. 风道应完整无破损，风栅应完好；

3. 正压风口、排烟风口百叶完好，风阀动作可靠；

4. 防火阀开闭位置正确，指示正确；

消防电源系统的管理重点

1、经常检查试验双电源切换系统的可靠性；

2、应急电源柜应定期测试切断市电后其蓄电池供电的工作时间（一般设计为90分钟）。

3、发电机维护良好，燃油储备充分，可以随时启动，平时最好保持在自投入状态。

特殊部位的火灾管理重点

餐厅厨房：必须配备较为完善的灭火系统及探测器（烟感、温感、燃气等），制定切实可行的火灾应急预案，定期清洗排油烟设备及风道。

装修现场：严格现场动火管理，严格易燃材料的使用和管理，严禁在装修现场吸烟。

强弱电井：严禁堆放其他物品，各电缆线管、电缆桥架与楼板

封堵密实，防止火灾的烟囱效应。

非机动车库：尤其关注电动自行车的充电线路和插座是否有接触不良和过载现象，车库内配备充足的灭火器材。

电梯机房的管理重点

机房的门窗要安装防小动物装置；

机房要保持清洁，尽量做到无尘化管理；

机房温度不得大于40℃，最好安装空调设备，夏天高温季节尽量使温度保持在25 ℃左右；

救援程序和操作指南、平层标记图要上墙，盘车工具安放在固定位置；

五方通话和消防电话保持随时畅通；

电梯的日常管理重点

监督维保单位严格按照规定的检修周期和检修项目对电梯进行维护保养；

电梯安全管理员全面监督维保过程并在维保任务单上签字确认； 项目工程主管要检查维保项目并在维保任务单上签字确认； 电梯安全管理员每日对电梯进行日常巡查，发现问题及时上报并认真填写《电梯日常巡查记录》；

对电梯故障困人应急处理程序要进行培训和演练。

电梯故障困人应急处理程序

监控中心通过轿厢监控用电梯对讲机与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救 。若发

现电梯门半开立即告知被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外，防止发生意外；

电梯安全管理员负责电梯困人后的简单救援及复杂情况联系专业人员救援的协调工作 ；

救援工作完毕后,电梯安全管理员应将情况完整、规范地记录在《突发事故报告书》内。

结束语：

安全是人类生存和发展的最基本需求，是生命和健康的基本保障；一切生活、生产活动都源于生命的存在，如果人们失去了生命，也就失去了一切，所以安全就是生命。

安全是一个永恒的话题，需要年年讲、月月讲、天天讲。 让安全第一的种子深深埋入企业和每位员工的心灵深处。

人生没有彩排，只有一次精彩。

安全不可无视，生命不可重来。