南京市房产面积测算规则

南京市房产面积测算规则

关于印发《南京市房产面积测算规则》的通知

宁房管［ 2006 ］ 235 号

产权市场处：

为促进我市房地产市场健康发展，加强全市房产测绘工作管理，规范房产面积测算工作，确保房产测绘成果的准确性、现时性及房产测绘信息系统数据的安全性，并切实保护当事人的合法权益，根据建设部、国家测绘局颁发的《房产测绘管理办法》等有关法律法规、国家标准《房产测量规范》（ GB/T17986 － 2000 ）及国家有关技术标准，结合我市实际，特制定印发《南京市房产面积测算规划》，请有关单位认真贯彻执行，并将执行中出现的情况及时报局。

特此通知。

二○○六年十一月六日

南京市房产面积测算规则

第一章 总则

第一条 测算依据

为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法权益，根据建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》等有关法律法规、国家标准《房产测量规范》（ GB/T17986 － 2000 ）及国家有关技术标准，结合我市实际，制定本规则。

第二条 适用范围

本规则适用于本市行政区域内房产面积测算。

第三条 本规则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测算，即房屋建筑面积的测算，包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积等的测算。

第二章 一般规则

第四条 房屋测量的基本原则

房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、柱、或界钉等界址点。

第五条 计算房屋面积的基本条件

结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高 2.20 米以上。

第六条 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。

第七条 房屋面积测算的精度要求

房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》二级精度的标准执行：

限差：

中误差：

式中： s 为房屋建筑面积，单位为平方米。

房屋边长丈量以米为单位，丈量结果取位至 0.01 米。房屋面积以平方米为单位，计算结果取位至 0.01 平方米。

第八条 测量工具

房屋测量应使用相对误差小于 1/800 的仪器和工具。

第九条 房屋总层数与所在层次

房屋层高全部在 2.20 米以上的层面计算层数。自然层数是指按规划核准的室内地坪± 0 以上的层数，± 0 以下为地下层数。房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。

所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。

第三章 房屋建筑面积的测算

第十条 计算全部建筑面积的范围

（一）单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（二）房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在 2.20 米以上的部位。

（三）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。

（四）楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在 2.20 米以上的按一层计算建筑面积。

（五）各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。

（六）房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在 2.20 米以上的部位。

（七）斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在 2.10 米以上的部位计算建筑面积。

（八）挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。

（九）嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。

（十）全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。

（十一）房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。

（十二）房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

（十三）房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

（十四）地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

（十五）幕墙等作为房屋围护结构的，按其外围水平投影计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

（十六）有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。

（十七）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在 2.10 米以上的部位。

（十八）与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。

（十九）落地窗其净高在 2.10 米以上的部位。

（二十）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在 2.10 米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。

（二十一）房屋外墙外侧的保温隔热层。

（二十二）其它有与以上情况类似的，参照执行。

第十一条 计算一半建筑面积的范围

（一）房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（二）独立柱、单排柱的建筑面积，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（三）阳台（无论是否封闭）、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（四）不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算。

（五）不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。

（六）其它有与以上情况类似的，参照执行。

第十二条 不计算建筑面积的范围

（一）层高在 2.20 米以下的房屋。

（二）突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

（三）房屋之间无上盖的架空通廊。

（四）房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。

（五）作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。

（六）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（七）活动房屋、临时房屋。

（八）独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。

（九）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

（十一）本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。

（十二）飘窗。

（十三）设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位。

（十四）已计算建筑面积的楼梯下方空间。

（十五）屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。

（十六）其它有与以上情况类似的，参照执行。

第四章 房屋共有建筑面积的计算与分摊

第十三条 共有面积分摊应遵循的原则

共有面积按相关单元房屋的建筑面积比例进行分摊。当事人之间就共有共用部位的归属有约定的，从其约定。

第十四条 共有面积按比例分摊的计算公共

式中： K －为共有面积的分摊系数（取位至小数点后 6 位数）；

S i －为参加分摊的各单位套内建筑面积，平方米；

δ S i －为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

∑δ S i －为需要分摊的共有面积总和，平方米；

∑ S i －为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。

第十五条 房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

（一）房屋套内使用面积系指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

（二）房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（三）套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套间分隔墙划分后计入各相关套内面积。

第十六条 可计入分摊面积的共有共用部位

位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。其中电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。

第十七条 不计入分摊面积的共有共用部位

（一）规划核准图上标注的自行车库。

（二）规划核准图上标注的底层架空层。

（三）规划核准图上标注的避难层（间）。

（四）规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。

（五）房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。

（六）规划配建总量 15% 的室内机动车停车位。

（七）为裙房上塔楼服务的室外楼梯。

（八）建在幢外为本幢服务的配套设施用房。

（九）只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他

功能区的范围。

（十）商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。

（十一）规划设计为层高 2.20 米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。

（十二）开发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。

（十三）其它类似以上情况的共有共用部位。

第十八条 不计入共有建筑面积的附属房屋

（一）可以销售的专用车库、车位。

（二）规划部门核准的经营性用房。

（三）幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。

（四）作为人防工程的地下室。

（五）其它类似以上情况的附属房屋。

第十九条 共有共用建筑面积的分摊类别

（一）幢分摊的共有共用建筑面积

是指幢内为整幢房屋服务的共有共用部位的建筑面积。

（二）功能区分摊的共有共用建筑面积

是指幢内专为功能区服务的共有共用部位的建筑面积。

（三）层分摊的共有共用建筑面积。

是指房屋各层次内，为本层服务的共有共用部位的建筑面积。

第二十条 住宅楼共有建筑面积的分摊方法

（一）幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。

（二）单身公寓按层设计具有层分摊的共有共用部位时，按层设立分摊系数。

（三）设计为连家店的住宅楼，按住宅楼的计算方法计算建筑面积。

第二十一条 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有建筑面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊系数。

第二十二条 多功能综合楼功能区划分依据

多功能综合楼的功能区划分以规划设计为依据，其共有共用部位的使用功能以规划核准标注为准。

第二十三条 地下室相通的多幢房屋共有建筑面积的分摊方法

地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪± 0 划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

第二十四条 斜面结构房屋的共用面积分摊

设计为斜屋面结构的房屋，其室内净高在 2.10 米以上部位为套内面积，该面积参与共有建筑面积的分摊。

第二十五条 地下室车位的面积计算与分摊

地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。

第二十六条 参与分摊共用面积的其他部位

一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。

为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。

第五章 附则

第二十七条 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。

第二十八条 各县的房屋面积测算，可参照本规则执行。

第二十九条 本规则施行前已取得《商品房预销售许可证》的开发项目及其他各类已批准建设的房屋仍按原规则执行。

第三十条 本规则由南京市房产管理局负责解释。

第三十一条 本规则自公布之日起施行。

关于《南京市房产面积测算规则》的说明

2006-12-08

为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算行为，统一房产面积测算方式，在总结《房产测量规范》实施以来的经验的基础上，结合我市的实际情况，拟定了《南京市房产面积测算规则》（以下简称《规则》），作为南京市房产面积测算的依据。现将有关问题说明如下：

一、制定《规则》的必要性和紧迫性

房产面积测算是房产管理的重要内容，测算成果经房产行政主管部门核准后，记载于房屋所有权证中，具有法律效力，是保障产权人合法权益的重要依据。它为房产登记、交易、评估、抵押、征收税费等提供了准确的数据和图件资料，是产权、产籍管理的基础工作。因此，房产面积测算成果的正确与否，共有共用部位的认定与分摊的准确与否，直接关系到买卖双方的切身利益，关系到我市房产市场的健康发展，关系到社会的稳定。

近年来，随着我市房产事业的快速发展，房屋的建筑类型不断推陈出新，设计造型日新月异，附属房屋日渐多样化，新工艺、新材料广泛应用。这对房产面积测算提出更高的要求。但是目前执行的《房产测量规范》GB/T17986（以下简称《规范》），发布实施已近六年，已不能完全诠释现有的房屋状况，许多条款已无法满足市场发展的需要，有的内容不够具体、明确。加上《规范》本身对于房产面积测算和共有共用部位的分摊，只作原则性的规定，缺乏可操作性。运用中在很大程度上取决于测绘人员对规范的理解和认识，使得同样的房屋由不同的测绘人员测算产生不同的结果，预测成果与实测成果之间也经常产生较大差别，由此产生矛盾和经济纠纷，有的纠纷额度高达上百万元，给社会造成不良影响。 为了解决我市房产面积测算工作中存在的问题，必须尽快制定适用于我市实际的房产面积测算的具体标准和方法。这是加强房产面积测算管理、规范测算行为，将房产面积测算纳入规范化、科学化管理的需要，也是房地产开发企业和购房者的迫切要求。

二、制定《规则》的指导思想

随着消费者维权意识的不断增强，信息交流面的不断扩大，购房者对房产面积的构成越来越迫切地想了解清楚。目前我市房屋销售依然以房屋建筑面积计价，为了让购房者明明白白消费，本《规则》的制定突出了以下几个特点：

1、透明公开，将不同类别的房屋及附属设施的计算方法做出明确规定。

2、简洁明了，将纷繁复杂的测算过程化解为简单明了的计算方式，简化共有共用部位分摊。

3、便于操作，有利于测绘人员在工作中熟练掌握，减少因主观判断带来的测算差错，避免由于现行《规范》存在的缺陷而产生的理解偏差。

4、为民服务，方便购房人对面积构成的了解和理解，消除心中的疑虑，对房屋面积真正放心。

三、《规则》与《规范》的主要不同点和说明

1、现行《规范》中阳台按照封闭和不封闭分别计算全面积和一半面积，而阳台是否封闭是根据规划核准图设计为准。但在实际操作中，由于阳台的设计状况在平面图和立面图上反映不一致，容易造成测绘人员测算失误。而另一方面，有的开发商为了获得不当利益，竟然提供假规划核准图，将不封闭阳台改为封闭阳台。为了消除隐患，堵住漏洞，切实保护购房者的权益，参照建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》，《规则》规定封闭或不封闭阳台均按一半面积计算；顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积。

2、《规范》中一些不明确、缺乏操作性的内容，在《规则》中作出了明确的规定。如《规范》对走廊、门廊计算全面积或半面积的定义不清，有自相矛盾的地方，测绘时难以认定和操作。在《规则》中对于不同结构类型的走廊明确了不同的计算方法，统一了计算的标准，增加了定义，如“主墙体内”、“主墙体外”的走廊，“封闭”、“未封闭”的走廊、门廊，便于测绘人员现场认定，具有可操作性。还有斜面结构房屋，实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置，为了解决这一问题，在《规则》中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。

3、《规则》对一些特别的共有共用部位作出具体的分摊规定。“垂直穿越其他功能区而只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其中位于其他功能区范围内的投影面积不予分摊。”如一幢综合楼，一层为商业，二至四层为办公，五层以上为住宅，专为住宅服务的楼梯间、电梯间、管道井等共有共用部位必然穿越商业和办公功能区，按照《规则》，一至四层内的这些共有共用部位就不给住宅功能区分摊。这样规定减少了上部功能区由于房屋设计功能的不同而增加的分摊面积，使共用面积的分摊更为合理。

4、《规则》细化了分摊方式，如《规范》对住宅楼只规定了按幢分摊共有共用部位，但目前即使是单一的住宅楼，设计形式也多种多样：有的单元设计有电梯，

有的单元没有电梯；有的单元设计为多层，有的单元为小高层，如果有这些状况的住宅楼依然按幢分摊，显然是不合理的。因此《规则》明确了住宅楼应根据设计功能的不同设立不同的分摊系数。

5、过去《规范》中没有涉及到的新情况、新问题，此次在《规则》中作了补充。如建设部正在大力推行保温节能新型材料，房屋的外墙体增加了隔热保温层，形成了复合墙体，我市已有个别楼盘采用了这种墙体。这种墙体已列入规划核准的范畴，应一并计入房屋建筑面积。