陈英杰因物业管理合同纠纷一案

陈英杰因物业管理合同纠纷一案

_______________________________________________________________________________________

[2005]沈民（2）房终字第212号

上诉人（原审被告）陈英杰，男。

被上诉人（原审原告）沈阳万科物业管理有限公司，住所地沈阳市东陵区文化路20号。

法定代表人王自达，系董事长。

委托代理人张岩，男，1974年7月31日出生，汉族，系该公司客服主管，住沈阳市铁西区保工街南七路17-1-111号。

委托代理人张鑫辉，系辽宁同方律师事务所律师。

上诉人陈英杰因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2004）东民二合初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良担任审判长，由审判员常振明主审，审判员关云光组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈英杰、被上诉人的委托代理人张岩、张鑫辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院认定事实，原、被告于2001年1月签订前期物业管理服务协议中约定，原告所购的位于东陵东万科花园新城牵晴苑3号111，建筑面积为153.54平方米房屋，由原告负责物业管理及服务等，物业费按建筑面积每平方米1元，被告首次交纳1年费，以后每半年交纳，同时约定被告如不按约定的标准和时间交纳有关费用，原告有权按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》要求被告补交，并按应交金额的0.3%按日加收滞纳金。2001年12月2日原告又与被告所在的沈阳万科新城业主委员会签订物业管理委托合同，双方对物业费约定同前，同时该委员会委托原告对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金。沈阳万科新城业主委员会制

定的业主公约确定，业主不按合同约定交纳物业管理服务费，以及本公约第三条第一款规定交纳赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。上述协议、公约制订后，被告从2002年1月起拖欠物业费至今达5527.4元，虽经原告多次催要，被告以其居住房屋质量有问题，开发商于2001年5月才修复完毕及2001年1月至6月，我的住宅周围道路、草坪没有完工，故物业管理费应从2001年7月起算。加外，原告至今未与业主签订物业服务合同及尚欠我装修管理费930元不退，同时存在物业服务水平下降等原因为由拒付，为此原告诉至本院。

上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同等相关证据在卷，经开庭质证，本院予以确认。

原审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其制订的公约及原告签订的物业管理委托合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原、被告签订的前期物业管理服务协议和业主委员会制订的业主公约及原告与沈阳万科新城业主委员会签订物业管理委托合同均合法有效，双方均应按合同的约定履行。任何一方违反合同的约定迟延履行义务，均应按照合同承担各自的违约责任。对原告要求被告给付物业费的请求符合有关法律规定，本院予以支持。对原告仅要求被告按日千分之三给付滞纳金人民币1000元的主张，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持。对被告以其居住房屋质量有问题，开发商于2001年5月才修复完毕及2001年1月至6月，我的住宅周围道路、草坪没有完工的原因而拒绝交纳物业费的理由，因前期物业管理已履行完毕，房屋质量问题不属于协议中所约定的权利、义务及被告对其主张未能提供证据加以证明，故本院不予采纳。对被告所称，原告至今未与业主签订物业服务合同及尚欠我装修管理费930元不退，该费应折抵物业费的辩解，因未能提供可信证据，故本院不予采纳。对被告所称，其在2004年10月前不欠原告物业费的辩解，因无事实依据，故本院不予采纳。对被告以原告物业服务水平下降的问题而拒绝交纳物业费

的理由，因缺乏依据及原告在履行协议中无违约事实存在，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陈英杰给付原告沈阳万科物业管理有限公司物业管理费人民币5527.4元，于本判决生效后立即给付。二、被告陈英杰向原告沈阳万科物业管理有限公司支付违约金人民币1000元，于本判决生效后立即给付。案件受理费人民币270元，由被告负担。

宣判后陈英杰不服上诉至本院，上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、判令原告收取的2740元物业费期限应为2001年7月1日始至2002年12月31日止；3、判令原告强行收取的930元装修管理费违法，应退还被告；4、判令原告收取物业费不给发票违法和违约。主要上诉理由，一审判决草率，没有经过必要的法定程序，如举证、质证、法庭调查和调解等。原告收取的2740元物业管理费有收取凭证为据，可以认定为一年六个月的物业管理费。原告强行向被告在内的广大业主强行收装修物业管理费且长期侵占不退，经我们向省市物价部门投诉属违法行为，违反了合同约定应尽快退还上百户业主。原告收取物业管理费不给被告在内的上千户业主开据正式发票属违法行为，有逃税之嫌，也违反了合同约定，因此业主有权拒绝暂缓交纳物业管理费。原告存在诸多管理质量下降问题，如安全保卫、保洁、三表传输、非法行医、集资、进入园区等，均有证有据，请法庭确认。

被上诉人辩称，被上诉人认为一审法院认定的事实及法律审判的程序是正确的，并都是合理、合法的，依法进行的。关于装修服务费问题，被上诉人认为装修服务费与物业管理不属同一性质，与本案不相关。关于上诉人提出2746元的问题在原审双方均提出过，一审法院也审查过。2746元其中包括物业管理费一年1842元，装修垃圾清运费380元，代有线电视台收取的有线电视初装费380元，代有线收视费2001年144元，共计2746元。被上诉人是正规的物业服务公司，向业主出具的均是正规的发票。一审法院认定事实及适用法律是正确的，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。

本院查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议和被上诉人与沈阳万科新城业主委员会签订的物业管理委托合同均是合法有效的，双方应当按合同履行义务。上诉人应当按照约定交纳物业管理费，如逾期交付应当承担违约责任。关于上诉人主张被上诉人第一年收取的2740元应为2001年7月1日始至2002年12月31日的物业管理费问题，经查实认定，该费用其中包括一年的物业管理费1842元，代收有线电视初装费380元、有线电视费144元、装修垃圾清运费380元，故该四项费用共计为2740元，被上诉人并给上诉人开出专用收款收据，上诉人并在花园新城入住凭证上签了字，该凭证均明确了收费项目。为此上诉人主张均为物业管理费是没有任何依据，不予支持。关于上诉人主张被上诉人收取的930元装修管理费违法，应退还给上诉人问题，因该费用的收取是依据上诉人与被上诉人签订了单独的装修管理合同，上诉人并签了字，现上诉人对其主张权利，因该纠纷与本案不属同一法律关系，依据双方签订的合同可另行主张权利。至于上诉人主张被上诉人收取物业费不给开正式发票是属违法行为问题，被上诉人如有逃税之嫌，上诉人有权利直接向有关行政管理部门投诉，因该问题不属于民事法律关系调整的范围，故不予支持。关于支付违约金问题，依据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第四十一条第一款之规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。为此原审法院判决上诉人支付给被上诉人违约金1000元并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费270元整，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审 判 长 白云良

审 判 员 常振明

审 判 员 关云光

二00五年六月八日

书 记 员 刘振华

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。