中国房地产周期研究_何国钊

1996年第12期

中国房地产周期研究

何国钊　曹振良　李　晟

(南开大学经济研究所)

　　房地产在中国真正作为一个产业来发展,始于80年代初,短短十几年已取得了巨大成就,并成为我国当前和今后一个时期新的经济增长点。但是,房地产在我国一开始就呈现起伏波动,尤其是进入90年代波动更为明显。那么,这种波动是否存在周期性?它与宏观经济周期又是什么关系?本文试图探讨这些问题。

一、中国房地产周期实证分析

对周期的描述通常采用价格指标,但是,房地产业在我国发展很不成熟,还没有建立产值指标体系。我们选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积,实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标。我们认为,这些指标的选择是科学的,能较准确地反映房地产发展的轨迹。这是因为:(1)指标较多,并且各个景气指标与周期波动有直接联系,比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强度;(2)较多的选用了物量指标,相对价值指标来说,更能反映房地产业发展的真实情况;(3)既选用了房地产投资指标,也选用了竣工指标,这有利于克服房地产生产周期长,在投入产出方面时滞过大的偏误;(4)这些指标的时间序列数据较齐全,从1978年至今一直有口径一致的记录,便于进行周期波动的分析。需要说明的是,由于我国现阶段房地产中最重要的是住宅业,它的发展大致可以反映整个房地产发展状况,故所选指标中住宅方面的偏多。

在选定了指标之后,我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动,利用景气循环法对各项指标进行分析,并综合其图形。最后,利用扩散指数的计算方法,就得到中国房地产周期图(见图1)。从图1可看出,中国房地产经济存在明显的周期波动的特点。按照“V”分法,在1984年达到了我国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮;此后房地产业逐渐衰退,到1987年跌入低谷;1988年又达到房地产业发展的第二个高潮;好景不长,1989年再次跌入低谷;此后逐渐复苏,并在1992年达到第三次高潮;从1993年下半年开始又走向低谷。

在对图形分析的基础上,我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五个区:即过冷区(0

①

过热区(0.85

　　从图中可以看出,1984、1992年是我

国房地产业发展的景气分割点;1987、

1989年是萧条转折点;处于景气上转点

的年份是1983年上半年、1988年上半年

和1990年上半年;处于景气下转点的年

份是1986年下半年、1989年下半年和

1993年下半年。

从图中还可以看出,我国房地产业

发展至今,1984、1992年处于过热状态;

1988年尽管有较快发展,但并不过热

(DIt=0.75);1981、1987、1989以及1993

年底均进入过冷区;此外,处于冷区的年

份有1982、1996年;处于适度区的年份

图1　中国房地产周期图是1983、1985、1988、1990年。

二、我国房地产周期的特点及其与宏观经济周期的关系

从运动轨迹来看,中国房地产周期与海外相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动,与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致;日本房地产基本是7年一次周期;香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期;台湾房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年。以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6-7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年,是介于基钦周期(2-3年)和朱格拉周期(6-7年)之间的一种新周期,具有独特的波长。

那么,房地产周期与宏观经济周期究竟是什么关系?有的同志认为两者完全一致。如果真是这样,单独研究房地产周期意义就不大或完全没有必要了。其实,从整体来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4-5年(后面还将论及)。但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说,房地产的复苏、萧条期滞后,而繁荣、衰退期超前。研究这种差别,不仅有理论意义,更重要的是在实践中,投资者和国家宏观调控可通过两者波动的时差进行决策,即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势,亦可根据宏观经济的走势,预测房地产的发展趋势。

从复苏阶段看,尽管房地产是基础性和先导性产业,但由于产品价值大,耗用资金多,生产周期长,并且是非工厂化单件设计单件生产,故当经济开始复苏时,房地产开发商需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产,因此,房地产业的复苏要稍微滞后于宏观经济,但很短暂。

从高涨期看,房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业经过复苏阶段的准备,其先导性产业的作用要充分显现出来。一是有市场,由于经济高速发展、居民收入水平提高、全社会对各种商业用房、工业用房、写字楼、各类住宅别墅等的需求扩张,拉动房①　吴兆华:《发展房地产业的理论与对策探讨》,《经济学家》1995年第2期。①

地产业迅速发展;其次是有较充足的资金,在高速发展并有市场的情况下,房地产开发商不仅可以加速自有资金的周转,同时还可以取得更多的贷款,使房地产业得到更快的发展;再次是价格刺激。房地产产品开发周期较长,一般需要1-2年,有的时间更长。当需求扩张时会引起楼价上涨,由于楼宇的供给价格弹性较小,从而加剧了楼价的进一步上场,势必刺激楼宇投资,进一步加速房地产发展。

如图2,房地产市场供求平衡时,房地产供给量为Q0,房地产价格为P0。随着对房地产需求的扩张,由D移动到D′,若供给楼宇能及时适应市场的需求,将供给量由Q0增加到Q′,即供给曲线S移动到S′,则供求会在楼价仍保持在P0的状态下达到均衡。但由于房地产业本身存在着一定的生产周期,所以楼宇的供给量在短期内仍维持在Q0的水平上,所以最终使楼价上升至由Q0的供给量所决定的价格P′上,而不是P0或P〃(见图2)。

从衰退期来看,房地产要早于和快于宏观经济。房地产之所以提前衰退,一方面是房地产作为基础和先导性产业,其“超高涨”或“超前发展”可以满足宏观经济继续高涨的需要,而提前进入衰退期;另一方面是房地产业的发展应以社会经济各部门的发展为基础。如果房地产业长期一枝独秀,必然导致与其他部门的脱节,最终也会使房地产业难于维持较长时间的高速发展而逐步降下来,进入衰退期。从房地产业自身发展的局限性来看,它要先于宏观经济进入衰退期,而宏观经济的衰退则进一步加速了房地产业的衰退步伐(如图3)

。

图

2图3

图3表明,当宏观经济衰退,房地产市场需求下降,即需求曲线由D移动至D′时,使楼价下降至S与D′的交点P〃。本来按一般市场的规则,若当需求减少,楼价下挫时,楼宇的供给曲线应向左移动以减缓楼价的下降,如供给曲线由S移至S′,从而使楼价位于P0和P之间。但由于房地产自身的特点决定了其供给在短期内缺乏弹性,所以楼宇的供给线并未后移,这样供给仍保持在原来的水平Q0上,则更加剧了楼价的下跌,使其降为P0。楼价的急剧下挫,使房地产业的衰退要比宏观经济的衰退来得迅速。

从萧条阶段来看,房地产应当滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时,各行各业的发展都处于停滞不前的状态,失业率、通货膨胀率较高。但由于房地产本身具有保值增值的功能(见表1),所以在其他行业都萧条的时候,人们会放弃其他投资,转向房地产开发投资或直接购买房地产,从而维持房地产市场一定的供给和需求,推迟了房地产市场的萧条。′〃

　　表1

国家地区

澳洲(墨尔本)

日本(地价)

新西兰

新加坡世界各地房地产股票收益率及通胀率年份1950-19581964-19871963-19861972-1983房地产收益率8.5%11.0%11.1%14.4%通胀率4.8%7.0%9.9%6.0%股票收益率5.5%10.5%7.2%10.7%

　　资料来源:P.M.Brown(1990)”UnitedkingdomResidentalPriceExpectationandInflation”,LandDevelopmentStudies.

以上从理论角度分析了房地产周期与宏观经济周期在各个阶段间的相互关系,即前者相对后者复苏和萧条滞后、高涨和衰退先行。从实践来看,香港的情况与理论分析基本相近。如香港1985年GDP出现负增长,1986年开始复苏,而楼市在1986年以后才开始复苏,房地产的复苏滞后于宏观经济。又如香港GDP增长从1981年的9.4%回落到1982年的3%,而楼价早在1981年后期就开始滑落,房地产衰退早于宏观经济。

在我国,实际与理论分析也基本相近。建国以来,宏观经济周期已出现了8次,第9个还没有完成。周期长度亦为4-5年,与我们前面所揭示的中国房地产经济周期的长度相似。但是两者周期的“四个阶段”正如前面分析的,有前有后。1981年以来两者都出现了三次周期(此前无房地产资料),两者的差别,如图4所示。

从高涨期来看,宏观经济的高

涨期分别为1984、1988、1993年,

房地产的高涨期分别为1984、

1988、1992年,前两次高涨期由于

没有季度、月度资料,难于在图中

准确地呈现房地产经济的高涨先

于宏观经济,但趋势是如此,第三

次则明显地看出房地产高涨期

(1992年)先于宏观经济的高涨期

(1993年)。从萧条阶段来看,宏

观经济的谷底分别是1986、1989

年,房地产经济的谷底则为1987、

图4　LM代表宏观经济周期,LS代表房地产周期。1989年,房地产的萧条期要滞后于宏观经济。

从图中还可看出,房地产经济的景气分割点(高涨),景气下转点(衰退)均要先于宏观经济的景气分割点和下转点,除1989、1990年,房地产经济的景气上转点(复苏),萧条转折点(萧条)均滞后于宏观经济的景气上转点和萧条转折点,两者的关系进一步验证了前面的理论分析是基本正确的。

三、中国房地产周期波动的原因影响中国房地产周期波动的原因很多,我们只分析投资和政策这两个最具代表性的因素。

(一)投资与房地产周期波动

投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。我们利用回归方程对投资变量和房地产业进行定量分析,但由于我国目前房地产业的产值指标还没有建立,所以我们在分析两者关系时采用如下两种方法:

其一,用历年来城镇住宅竣工面积这一物量指标来代替房地产产值指标,进而分析两者关系。则有:

X3=a+bX6　　(X6:城镇住宅投资;X3:城镇住宅竣工面积;a、b为系数)

据历史数据,计算结果如下:

X3=10459+6.93X6　　(R=0.650263;DW=1.038441)

在克服了1阶随机扰动项自相关之后,计算结果如下:

X3=11416.7+5.67X6　　(R2=0.735361;DW统计量为1.767347)

可见投资与房地产业之间存在着高度的相关性。

其二,模拟房地产业的产值,分析投资与房地产业发展间的相关性,则有:

令　X9=X1·X2

X9=β0+β1X6　　(X9:房地产业产值;X1:商品房价格;X2:城镇住宅竣工面积;X6:城镇住宅投资

)

在不考虑随机扰动项的情况下,R2=0.794169,DW=1.218564,在克服了1阶随机扰动项自相关之后,R2=0.828583,DW=1.635356。

通过统计分析可以看出,每种方法都具有很好的拟合度,最终得出的结果基本接近真实情况,即投资波动与房地产波动具有高度相关性。

此外,我们还可以用住宅投资波动图与房地产景气循环图来观察两者的相关关系(如图

5)。图中LS代表房地产景气循环图,X6H代表住宅投资波动图。从整体上看,住宅的投资波

动与房地产业的周期波动是一致

的,且投资波动对房地产周期波动

的影响很大,从图5可以看出两者

几乎是共振的。但是1983、1992、

1993年投资波动与房地产周期波

动呈相反方向。这说明投资波动

尽管是影响房地产周期波动的主

要因素,但不是唯一因素。

(二)政策与房地产周期波动

政策因素作为经济周期的外

部冲击力量,对我国房地产周期波

动产生重要影响。根据我国房地

产经济发展的有关资料,我们从四

个方面记录了中国房地产政策周

图52期,包括发展目标、指导方针、政策

内容、经济影响(见表2)。

　　表2

年份

1979-84

1984发展目标发展房地产业中国房地产政策周期(1979-1994)指导方针“调整、改革、整顿”改革住房制度政策内容调整产业结构,下放管理权推行商品化试点,建立综合开发公

司,公有住房补贴出售经济影响经济复苏经济高涨

1985-87防止盲目发展商

品住宅

展“改革开放”“四项基本原则”“改革开放”加强商品房住宅计划管理,限制公有住房补贴出售肯定深圳市在土地有偿使用方面的

突破;修改宪法,允许土地批租,扩大

市场机制经济衰退经济萧条经济高涨1988

1989-91规范房地产业发

展治理整顿,深化改

革治理整顿,大规模清理在建项目;建设部颁布深化企业经营机制改革的

通知;压缩基建规模紧缩银根经济萧条1992-93加快房地产业发展“加快改革、开放、

建设步伐”引进外资;宣布“治理整顿”结束;开放房地产价格;扩大市场调控范围;

下放权力;发放开发消费贷款经济高涨

1993-95理顺房地产业“持续、稳定、协调、

健康”发展加强房地产市场的宏观管理,开展房地产开发经营机构全面检查;颁布

《增值税法》《房地产管理法》;整顿金

融秩序经济衰退

　　从表中可以看出,中国房地产经济政策存在着明显的周期性特点,其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致。同时还表明政策周期与房地产周期互成因果关系。经济扩张政策与经济紧缩政策交替变动,构成中国特有的“政策周期”。现代经济周期理论认为,经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线,它是外部系统与经济系统相互作用的结果。中国房地产经济波动的主要根源来于外部冲击———政策周期。但是这种扩张政策与紧缩政策的内容、目标、方针是不相同的,通过分析可以发现以下几点:

1.在经济增长与经济稳定的关系上,扩张政策偏重追求经济增长速度,以此作为经济发展的首要目标。表现在提出新的经济发展目标;制订新的计划或修改原计划。紧缩政策偏重追求经济稳定,并以此作为经济发展的主要目标。表现在首先大幅度降低通货膨胀率;其次降低经济增长率,调整原订计划;再有把经济调整正式列入党和国家一定时期(通常为三年)的经济建设方针。

2.在财政政策上,扩张政策偏重于选择财政赤字倾向,大量举借外债和国债,增加财政支出,对开发经营企业、外企实行减税免税。紧缩财政政策则是大量削减财政支出,实行财政收支平衡,扩大税收。

(下转第77页)

我们得以通过图形模拟个人的需求行为,使看似复杂混乱的各种变量之间的关系变得非常直观。在此基础上可以为许多实际的个人经济行为建立针对性的模型,并通过定量的方式对这些行为给予定性的描述。由于每一种商品的个人需求函数都可以直接写出,而市场需求只是每一个人需求的简单加总。所以,从理论上说,一般均衡模型只是一个解方程组的问题,这样就有可能通过计算机来模拟市场均衡达成的过程,从而为经济学实验的真正建立创造了可能性。

本文延续了消费者效用极大化的经济学基本假定,指出了序数效用论的不足之处,恢复了基数效用论的应有地位,严格区分了两种需要的本质不同。所导出的需求模型不是现在流行的需求理论的继续,而是回到了希克斯的时代,从戈森、瓦尔拉、亚当·斯密的思想中寻找线索,重新走出了与其迥然不同的一条新路。主要参考文献:

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希克斯,1946:《价值与资本》,商务印书馆1982年版。

詹姆斯·M·亨德森、里查德·E·匡特,1985:《中级微观经济理论》,北京大学出版社1988年版,第21、483页。

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马歇尔,1938:《经济学原理》,商务印书馆1991年版,第123页。

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(责任编辑:郑健)(校对:子璇)

(上接第56页)　3.在计划与市场的关系上,扩张政策偏重于扩大市场控制范围,减少计划因素,扩大市场机制,开放房地产价格,向企业下放权力,允许举办各类公司。紧缩政策则更多地采用计划手段、行政手段。控制商品房价格上涨,调整房地产产品结构,清理整顿房地产各类公司,严格新建项目、新建公司的审批手续。

4.中央与地方的关系上,扩张政策偏重于“放权让利”,缩小中央对地方的控制和干预,扩大地方自主权和管理权。鼓励地方发展本地区房地产业,赋予地方更多的优惠政策,限制中央部门的权力以及对地方的干预。从经济特区、开放城市的房地产业发展迅速这一现实便可看出这种政策的结果。紧缩政策则强调地方服从中央,收回向地方下放的权力。

主要参考文献

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②C.Macrae“APoliticalBusinessCycle”,JournalofPoliticalEconomy,1977.4.

③Willeams,peter”HousingandTheNationalEconomy”,InternationalJournalofUrbanandRegionResesrch,1990.14-4④郑家亨等:1992:《中国经济的波动与调整》,中国统计出版社。

⑤毕大川、刘树成:1990:《经济周期与预警系统》,科学出版社。

⑥张元端:1991:《中国房地产业指南》,黑龙江科学技术出版社。

⑦石磊:《我国经济波动性质辩析》,《经济研究》1993年第11期。

(责任编辑　晓喻)(校对:子璇)