房地产企业融资新方式_房地产信托投资

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房地产企业融资新方式

———房地产信托投资基金

□李

勇

房地产业是国民经济的重要支柱产业，影响到钢铁、建材、家电等７０多个行业，对拉动内需和推动消费升级都起到至关重要的作用。然而，国际金融危机使房地产企业资金链绷紧，一些规模较小的企业遭到淘如何尽快建立健全多渠道汰。因此，

的融资体系来获得足够的资金支持成为了摆在房地产企业面前最现实的问题。在这种大背景下，房地产投资信托投资基金（ＲＥＩＴｓ）亟待推出。

一、房地产信托投资基金简述

ＲＥＩＴｓ，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给与我国信托投资者的一种信托基金。

纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的ＲＥＩＴｓ在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于ＲＥＩＴｓ既可以封闭运行，也可以公募。

上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

从本质上看，ＲＥＩＴｓ属于资产证券化的一种方式。根据投资业务和收入模式的不同，房地产信托投资基金不动产担保借大致可以分为权益型、

贷型和混合型三种类型。权益型房地产信托投资基金以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部分，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。不动产

担保借贷型房地产信托基金主要以向房地产开发商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入。混合型房地产信托基金则同时经营上述两种形式的业务。在我国，房地产信托投资基金通常指的是权益型房地产信托基金。

房地产信托投资基金主要有两种组织形式：一是公司型，即由一批具有共同理念的投资者依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股该类公司通过发行股份制投资公司。

票募集资金，具有独立法人资格的经济实体。二是契约型，即投资者与投资公司或基金管理公司签订以证券投资为标的的信托契约，后者又与基金托管人订立信托契约而组建的投资信托基金。

2.我国发展房地产信托投资基金的优势

1.房地产信托投资基金概念房地产信托投资基金（ＲｅａｌＥｓ－ｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔｓ），英文简称

房地产信托投资基金不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

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作为股权类投资产品，其对于投资者而言具有如下优势：

第一，房地产信托投资基金的设立严格遵循信托基本原则，进行有效监管，运作透明度高，通过对股东结构的规定，增强了其流动性，避免成为单纯的套现工具。第二，房地产信托投资基金对持股数量没有限制，所投资者可以根据自需的资本金很低。

己的情况随时买卖所持有的ＲＥＩＴｓ股份，因而具有相当高的流动性。第三，房地产信托投资基金所募集的资金一般委托专业的管理公司进行管理。专家能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大大降低了投资风险。

另外，作为一种现代房地产金融投资工具，房地产信托投资基金是对各方均为有利的。

第一，对于投资者而言，提供了一种有别于股票和债券之外的一种新型的低风险投资渠道。第二，在开发商看来，它解决了企业的融资需第三，对于受托求，拓展了融资渠道。方而言，房地产信托基金的发展为其业务扩张提供了新的契机。

二、我国发展房地产信托投资基金的重要意义

将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

2.引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，

发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开还始就以较规范的形式发展。另外，需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2.建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保建立信托企证信托市场的健康发展。

业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。

3.健全信息披露制度

有的信托公司将募集资金投入但关联方、并由关联公司进行担保，信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公准确、及时、完整地披露信司应真实、

息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

除了以上三方面外，政府还应该制定关于房地产信托投资基金的市风险规避、从业人员管理等场培育、

相关政策，使得房地产信托投资基金在我国能够健康顺利得到发展，也能使其真正成为缓解房地产企业融资压力的一个有效途径。

（作者单位：天津市房地产信托投资集团公司）

责任编辑：陈秀丽环渤海经济瞭望

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引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

3.引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房

地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配房地产的固有特性决定了房地矛盾。

产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

三、我国发展房地产信托投资基金尚需解决问题

基于房地产信托投资基金自身特点及我国金融体系和法律法规及相关制度现状，要在我国大力发展房地产信托投资基金，还需要着力解决以下几方面问题：

1.尽快制定相关政策和法律法规房地产投资信托作为一种新的房地产投资工具，是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金

我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

1.引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地

产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补因此，推出房地产投资信托基金，充。

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