继承房产的交易程序
继承房产的交易程序
发布日期:2010-10-19 11:46来源:中联地产浏览:615次 发布者:法务在线
房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。如继承人想要将房产出售,需要分两步走。第一,办理房屋继承过户手续。第二,办理房屋交易手续。想要直接将房产由被继承人过户至新买家名下是不可操作的。
一、继承顺序及过户手续。
要办理房屋继承过户手续,首先要了解房屋如何继承、继承的顺序。继承有四种类型:
1.指定继承,即通常所说的按照遗嘱继承,指定继承优先于法定继承。
2.法定继承,即按《继承法》规定的继承人序列依次继承。 第一顺序:配偶、子女、父母。
第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
被继承人死亡后,首先由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
3.代位继承:被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
4.转继承:继承人在被继承人死亡后,在遗产继承前死亡的,其继承份额由其他继承人承受。
指定继承、法定继承易于理解,笔者举个例子以便读者理解何为代位继承及转继承。
刘某与何某于1954年结婚,并生育两个儿子、一个女儿。大儿子刘大1979年结婚,育有一子刘小大。小女儿刘三与丈夫顾某育有一女刘小三。刘大于2005年去世,刘某于2008年去世,在遗产未分配前,小女儿由于过分悲痛去世。问刘某的的遗产如何分配?
首先法定继承,继承人为何某及刘大、刘二、刘三。刘大先于刘某去世,故其继承份额由儿子刘小大继承,此即代位继承。刘三于遗产分配前去世,其应当继承的份额由法定继承人顾某、刘小三、何某继承,此继承为转继承。
因此,遗产先分配四份,何某、刘二、刘三、刘小大各继承四分之一。刘三的四分之一由顾某、刘小三、何某平均分配,每人分得十二分之一。
最终分配结果:何某分得三分之一,刘二、刘小大各分得四分之一,顾某、刘小三各分得十二分之一。
二、确定继承人顺序后,先办理继承过户手续,然后办理交易手续,笔者通过以下案例来分析继承过户的相关手续。
张某与邓某于1990年结为夫妻,婚后育有女儿张小丫和儿子张小仔,1999年张某购买了位于深圳市XX大厦XX号物业一栋。2006年张某父亲去世,张某母亲与张某、邓某生活在一起。2010年张某去世,这时,张小丫已年满18岁,张小仔14岁。邓某想要将物业出售,其他继承人人均同意放弃继承权,程序上如何操作?
分析:第一步,确定房产继承人。
没有遗嘱继承,因此按照法定继承来确定继承人。第一顺序继承人为妻子邓某、张某母亲、张小丫和张小仔。张某母亲、张小丫为完全行为能力人,可以自由放弃继承权。张小仔未成年,因此不能放弃继承。故房产的继承人为邓某和张小仔。
第二步,办理继承过户。
首先到公证处办理继承公证,需要手续:1、被继承人死亡证明;
2、被继承人单位或居委会开的继承证明;3、继承人身份证明;4、房产证明;5、张母、张小丫放弃继承的声明。
其次,到房屋交易中心办理过户手续。
第三步,办理交易手续。
因涉及到未成年人为共有权人,首先到公证处做监护权公证,以及承诺处分房产是为了未成年人利益。
然后,按照正常交易程序办理房屋买卖过户手续。