房地产估价师网络教育工程造价知识(齐锡晶老师主讲)

第一部分　工程造价知识

一、工程建设程序

二、房地产开发项目管理

三、装修工程估价

第二部分　财务、会计知识

一、会计基础知识概述

二、会计报表（企业财务表列报）

三、财务分析方法

四、企业状况与经营成果分析

一、工程建设程序

★ 国内的固定资产投资程序

基本建设程序：各项建设工作应当遵循的先后次序。

投资决策、设计、施工（实施）、验收（生产准备）、总结评价等阶段

建设单位

建设阶段(国内主要重视建设阶段）

详细可行性研究、初步设计、施工图设计、施工（单位）采购招标、施工准备、组织施工、竣工验收等16项具体工作

阶段工作说明

项目决策

投资机会研究或项目建议书鉴别投资方向，寻找投资机会

初步可行性研究初步论证分析投资构想，展开专题研究

详细可行性研究提出结论性建议，确定投资方案的可行性

项目设计

初步设计通盘研究设计对象，具体构造投资方案

扩大初步设计（技术设计）针对特殊项目及技术问题，展开深度研究

施工图设计设计方案的具体化并满足指导施工

工程采购设备采购招标针对超过一定限额的设备材料优选供应商

施工（单位）采购招标针对超过一定限额的施工任务，优先承包商

工程咨询服务采购招标超过一定限额的时候，优先工程设计监理

项目实施

施工准备编制落实项目管理实施规划等

组织施工承包单位配合监理单位，按图施工

生产准备从组织技术物资等方面创造条件

竣工验收监理单位组织的预验收；建设单位组织的正式验收

项目总结投产运营投资的收回，投资效果的实际检验

项目后评估项目实际效果与预期效果的对比分析

★国外的工程项目周期

含义：建设工程项目从投资意向到投资终结的全过程。

①投资决策阶段

项目选择

②设计阶段

拟定项目具体方案

③施工阶段

优化、实施的过程

④总结评价阶段

⑤拆除处理阶段

项目寿命周期-费用

★项目周期对投资的影响

阶段投入产出

工作费用（投资的%）项目要素费用（投资的%）对投资的影响（%）对功能的影响（%）

决策（智力密集型）1060～7070～80

设计（智力+技术）2～1010～2020～3010～20

施工（资金+劳务）10～2010～2010～155～10

总结

◆建设项目的多次性计价关系（各阶段对项目投资的影响程度）

1.建设项目的投资决策

（1）可行性研究的概念

可行性研究（Feasibility Study）是为了取得最佳经济效果，对建设项目的技术先进性、经济合理性进行全面系统的分析和科学论证，以便投资者做出投资决策的一种方法。

（2）可行性研究的阶段划分（由浅入深）

阶段划分工作深度估算精度

（%）所需费用（投资的%）所需时间（月）

机会研究若干投资机会的鉴别、筛选±300.1～1.01～2

初步可行性研究市场分析、初步评价，决定是否深入研究±200.25～1.252～3

可行性研究项目评价，风险分析与防范±100.2～1.0

1.0～3.03～6

或更长

项目评价，风险分析与防范：财务评价，国民经济评价，社会评价，环境影响评价

（3）可行性研究报告的内容

1）总论；2）市场调查与需求预测；（前提）3）资源条件评价；4）建设规模与产品方案；5）场址选择；6）技术方案、设备方案和工程方案；（基础）7）主要原材料、燃料供应；8）总图运输与公用辅助工程；9）节能措施；10）节水措施；11）环境影响评价；12）劳动安全卫生与消防；13）组织机构与人力资源配置；14）项目实施进度；15）投资估算；16）融资方案；17）财务评价；（核心）18）国民经济评价；19）社会评价；20）风险分析；21）研究结论与建议。

（4）可行性研究报告的深度要求

①可以满足决策者确定方案、项目决策的要求；②报告已经选用主要设备的规格、参数，能够满足预订货的要求；③报告中重大的技术、经济方案，进行过两个以上方案的比选；④报告所确定的主要工程技术数据，可以满足初步设计的要求；⑤报告中提出的融资方案，能够满足金融机构信贷决策的要求；⑥报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供投资者权衡利弊；⑦报告应当附有评估、决策（审批）所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。

（5）投资估算的编制与审查

①投资估算的含义（估算-投资）

◆在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定基础上，估算项目所需资金总额并测算建设分年资金使用计划（明细）。

②投资估算的内容（要求完整）

◆ 费用构成＋项目构成。

③投资估算的编制方法

研究的阶段与资料、数据→精确度→采用的估算方法？

方法（名称）基本思路适用条件或特点

生产能力指数法

　　规模的差异；生产装置

资金周转率法

　　简单易行；误差较大

（分项）比例估算法C＝E（1＋f1P1＋f2P2＋f3P3）＋I设备投资比重较大

综合指标投资估算法依次估算设备和工器具购置费、安装工程费、建筑工程费（工程量×单位综合指标）等针对单项工程；精度较高

④投资估算的审查

◆审查的主要内容包括：

编制依据的时效性、准确性；

编制方法的科学性、适用性；

编制内容与项目规划的一致性；

费用项目与数额的真实性。

⑤房地产项目投资估算（举例）

2.建设项目的勘察设计

（1）工程地质勘察

①初步勘察（初勘）

场地稳定性~不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势 。

②详细勘察（详勘）

查明建筑物范围内的地层结构、岩石和土的物理力学性质，对地基的稳定性及承载能力做出评价。

查明：有关地下水的埋藏条件和腐蚀性、地层的透水性和水位变化规律等。

（2）传统的“三阶段设计”

①初步设计阶段(未经批准无效）

1.通过设计说明书、设计图纸、主要材料表、主要设备表以及设计概算等,大致确定工程所采用的技术方案。

2.其深度应当满足设计方案的比选、确定；主要设备、材料的订货；土地征用；工程建设投资的控制；施工图设计的编制；施工组织设计的编制；施工准备和生产准备等要求。

②技术设计（扩大初步设计）

针对某些复杂问题，有可能增加的。

按照批准的初步设计或技术设计所确定的设计原则、结构方案和控制尺寸，根据工程建设的进度需要，分期分批编制出并提供给施工单位的施工详图。

③ 施工图设计（由设计单位做）

如,对于建筑物、设备、管线等的构造、尺寸、所用材料、布置、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明等。

（3）国外的“三阶段设计”

①方案设计（设计方案竞赛）

②初步设计（有关机构审批）

③施工图设计

1.咨询单位完成；

2.施工承包单位完成,咨询单位审批。

境外工程建设过程各阶段的主要参与者

参与者方案设想设计文件编制招投标施工验收移交及竣工结算

项目业主▲　　　　◇

业主的项目经理■■■■■■

建筑师○▲★★★▲

工料测量师○○▲▲○○

结构工程师◇▲○　○○

设备工程师◇▲○○○○

总承包商　　　▲▲○

分承包商　　　　▲○

政府管理机构　◇　　◇◇

▲ 主要参与者 ■项目审核协调者 ★项目顾问组总负责 ○参与者 ◇受邀参与者

招标/投标 建设/施工

（4）设计概算的编制与审查

①定义：设计单位..初步设计阶段..全部建设费用..概略测算

②内容：三级概算

②单位工程概算的编制方法

◆单位建筑工程概算的编制方法

编制方法概要说明适用条件备注

扩大单价法扩大单价×工程量初步设计达到一定深度 建筑结构比较明确

概算指标法概算指标×建筑面积初步设计深度不够 比较简单的工程概算指标与设计对象是否具有差异，需要调整

类似工程预算法利用类似工程预算编制的概算指标×建筑面积设计对象与概算指标不同，与已建或在建工程类似

◆设备及安装工程概算的编制方法

设备购置概算设备安装工程概算

设备原价+设备运杂费编制方法概要说明适用条件备注

预算单价法利用预算定额初步设计有详细设备清单

扩大单价法利用概算定额设备清单不完备，仅有设备重量等

概算指标法设备安装费率等概算指标无法采用扩大单价法 概算定额法时每吨设备安装费 每平米建筑面积安装费等

③单项工程综合概算、建设项目总概算的编制方法

◆逐级综合、汇总。

④设计概算的审查内容

◆编制依据：

合法性、时效性、适用范围。

◆单位建筑工程概算：工程量、采用的定额或指标、价格、取费等。

◆设备及安装工程概算：设备购置中的原价或抵岸价，运杂费；安装中的…。

（5）施工图预算的编制与审查

①概念： 施工图设计完成后…建筑安装工程费用（工程价格）…预先测算。

②施工图预算的编制模式

◆传统的计价模式（定额预算）

◆工程量清单计价模式

③施工图预算的编制依据

设计图纸、施工组织设计、与…有关的计价依据等基础资料！

④编制施工图预算的单价法和实物法

预算单价法编制施工图预算程序示意图

实物法编制施工图预算程序示意图

⑤施工图预算的审查

◆审查的内容

三个方面（工程量、定额、取费）

◆审查的步骤

三个步骤

◆审查的方法：逐项审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、重点审查法等多种方法。

思路

适用条件或特点（对应于编制）

3.建设项目的竣工验收

根据建筑工程施工及验收规范

坚持“验评分离（建设单位自己验收，向质监站备案），强化验收，完善手段，过程控制”的指导思想

（1）工程验收的程序

①检验批及分项工程的验收

监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收

②分部工程的验收

1.总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位负责人以及技术、质量人等进行验收

2.地基基础、主体结构等可要求相关勘察、设计单位的项目负责人参加。

③单位工程的验收

A.竣工预验收

施工单位应在自查、自评的基础上，填写工程竣工报验单，并将全部竣工资料报送项目监理机构，申请竣工验收。

总监理工程师应组织各专业对竣工资料和各专业工程的质量情况进行全面的检查。

1.质量问题

2.功能试验项目

成品保护

总监理工程师签署工程竣工报验单，并向建设单位提出质量评估报告

B.正式验收

1.建设单位收到工程验收报告后，其项目负责人组织施工、设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。

大型项目的组织者

2.建设工程经验收合格并办理竣工结算后，方可交付使用。

（2）竣工验收的条件

①竣工验收应符合下列要求：

◆设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕；

◆有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定；

◆有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件；

◆有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。

②竣工验收的工程必须符合下列规定：

1.合同约定的工程质量标准；

2.单位工程质量竣工验收的合格标准；

3.单项工程达到使用条件或满足生产要求；

4.建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。

（3）竣工验收的程序

A.承包人确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向发包人提交“工程验收报告”；

B.发包人收到“工程验收报告”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收，并形成“工程竣工验收报告”，各参与方负责人签字、盖章；

C.通过竣工验收程序，办完竣工结算后，承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。

（4）竣工决算

①竣工决算的概念

◆建设工程从筹建到竣工投产的建设全过程中发生的所有实际支出，包括设备工器具购置费、建筑安装工程费和其他费用等。

◆它对反映投资效果、进行技术经济分析等，具有重要的作用。

②竣工决算与竣工结算的区别

编制单位及部门竣工结算竣工决算

承包方的预算部门项目业主的财务部门

内容承包方的建筑安装工程的全部费用。它最终反映承包方完成的施工产值建设工程从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用。它反映建设工程的投资效益

性质和作用承包方与业主办理工程价款最终结算的依据双方签订的建筑安装工程承包合同终结的凭证业主编制竣工决算的主要资料业主办理交付、验收、动用新增各类资产的依据竣工验收报告的重要组成部分

③竣工决算的内容

◆竣工决算文件通常由以下四个部分组成：竣工财务决算报表；竣工财务决算说明书；竣工工程平面示意图；工程造价比较分析。

◆而且，以其中的前两个部分更为主要。

一、大﹑中型工程项目竣工财务决算报表

1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2）

2.大﹑中型工程项目概况表（8-3）

3.大﹑中型工程项目竣工财务决算表（8-4）

4.大﹑中型工程项目交付使用资产总表（8-5）

5.工程项目交付使用资产明细表（8-6）

二、小型工程项目竣工财务决算报表

1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2）

2.小型工程项目竣工财务决算总表（8-7）（该表由表8-3和表8-4合并而成）

3.工程项目交付使用资产明细表（8-6）

4.房地产开发程序（举例）

◆ 房地产开发的含义：

房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。

◆房地产开发的基本流程

（1）投资决策（立项）

◆国有土地使用权证

（2）建设用地规划许可证

（3）建设工程规划许可证

（4）施工许可证

（5）商品房销（预）售许可证

1.竣工验收

2.房屋租售

（6）房地产开发收费（举例）

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（一）

序号收费单位收费项目收费价格与标准收费文件号备注

1市测绘院购买地形图二环内 首张3468元，其余400/张国家测绘局[2002]3号根据地形不同定测点

放线费2594元/栋

地段确认测绘费648元/点

2市规划院规划定线详见辽协办[2002]16号辽协办[2002]16号

3区土地所土地登记费0.1元/㎡国土绘字[1990]93号

4土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件　住宅50年商业40年

5市配套办城市综合配套费住宅143元/㎡ 公建108元/㎡沈建委发[1999]93号按新建面积

6市财政局土地契税4%[土地获取效额]中华人民共和国契税暂行办法

7市人防办人防易地建设费住宅40元/㎡ 公建80元/㎡[九层以下]沈价发[2002]44号2000元/㎡[十层以上未设 按人防面积]

人防设计审查费1.5‰[建安费]沈价发[2002]44号按人防面积

人防质量监督费2.5‰[建安费]沈价发[2002]44号按人防面积

人防工程拆迁补偿300-800元/㎡沈价发[2002]74号遇人防工程拆迁时

8市文物局文物部门助测费13.24元/㎡[老城区]8.54元/㎡[其他区]国家文物局 物价局 248号文物保护区内按占地面积

9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格[1999]1283号此文件为可研报告编制取费标准

10环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格[2002]125号

11市城建局城市占道费详见沈文城发[1993]8号沈文城发[1993]8号

城市道路挖掘详见沈建发[2000]150号沈建发[2000]150号

道路绿地补偿详见沈政发[1993]4号沈政发[1993]4号

沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（二）

13

14市区电业局

市区环保局临时用电按表计量排污费征收管理办法

废弃排污费0.6元/污染当量

噪音超标350-11200元/月

15审图单位施工图设计审查1.5‰[建安费]辽价发[2001]99号

16市建筑交易中心建设工程交易服务费0.8‰～1.2‰[合同价 甲乙方各付1/2]沈价发[2003]52号

17市造价站定额测定费1.2‰ 建安费[乙方支付]辽政发[2001]15号

18市质量监督站质量监督委托1.5‰[建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡辽价发[2002]62号按中标合同

19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发[2003]126号具体由气象局核定

20市劳动局施工许可证建设 施工单位各预交1%[合同价效]沈社发[2006]59号[农民工资保证金]竣工后返还

21市电业局点配套费住宅90元/㎡ 公建100元/㎡辽价发[2006]55号办理正式电时交纳

22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综[2003]56号先代用户交纳

23

热力供暖公司供暖挂网40元/㎡～100元/㎡沈财办发[2003]55号

24

市工商局

广告审批

20元/件

25

市房产测绘大队产权面积测绘

交易品公建：2.72元/㎡ 住宅1.36元/㎡国测财字[2002]3号

26

市房产交易中心交易品非住宅2.5‰

合同备案3元/㎡

27市房产信息中心网上备案0.6元㎡

28消防检测中心竣工消防检测

29市动迁办动迁管理费4.2‰国计价格[2001]585号

30区动迁办动迁管理费25元/㎡辽价发[2001]3号

二、房地产开发项目管理

1.概述

（1）关于房地产

◆房地产（Real Estate），也称不动产（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。

◆房地产作为一种产品，通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。

（2）关于房地产市场

作为房地产业赖以生存的房地产市场，至少包括土地市场和商品房市场两大部分：在土地市场中，土地使用权出让属于土地的一级市场，土地使用权转让属于土地的二级市场，土地使用权出租属于土地的三级市场；在商品房市场中，增量房的交易属于商品房的一级市场，存量房的交易属于商品房的二级市场，房屋出租属于商品房的三级市场。

（3）关于房地产业

◆房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业（K门72大类）。

◆房地产业可以分为房地产开发业和房地产服务业；其中，房地产服务业又包括房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理业。

（4）我国房地产开发的可能模式及其比较

土地来源资金来源管理水平适合企业成本评价效益房价影响

自有土地开发行政划拨自有+借款较差拥有大片行政划拨土地低好中

购买土地开发招拍挂自有+借款专业化有一定资金实力和专业开发管理能力的企业高一般高

合作开发协议与股权收购自有+借款中等企业间优劣势互补较低较好中

成立项目公司股份合作自有+借款中等各种企业相对较低较好中

兼并（重组）控投多渠道融资专业化大型企业较高较好较高

（5）房地产开发项目、工程项目以及项目管理的区别

◆房地产项目：以开发为载体，以投资为目的

◆工程项目：地点固定，周期较长

◆项目管理：管理活动，委托咨询机构

1.历史上，项目脱胎于建筑工程。

2.房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。

3.项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。

4.房地产项目目标相对其他种类项目更明确。

项目管理的“二维构成”

（6）项目管理的目标

①质量控制

②进度控制——时间控制

③投资控制——费用控制

④安全管理

⑤合同管理

⑥信息（档案）管理

⑦协调有关各方的关系（目标的分解）

◆房地产项目管理的“六管”

2.房地产开发项目的质量管理

◆工程质量

指工程项目满足建设单位需要的，在使用过程中符合国家法律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特性综合。

其主要特性包括：①适用性；②耐久性；③安全性；④可靠性；⑤经济性；⑥与环境的协调性。

◆工程质量的内涵

产品质量←工作质量（工序质量，过程质量）

◆ 质量文化及其打造

1.中国质量管理的发展：TQC、TQM、IS09000、6西格玛、ERP

2.突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛

3.实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化

4.领导把要培养的孩子交给别人养

◆ 从创建质量文化和质量行为准则入手

◆质量策划

①确定质量目标

◆总体质量水平：鲁班奖、XX杯

②建立质量管理体系的重要性

◆减小失误概率

◆持续保证成功

◆系统性控制风险

◆职责清晰

◆对供方的质量管理

从产品开发的流程：拿地——设计——报建——建造——销售——投诉处理——物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开合作的供方；如果供方提供的产品和服务能满足要求，则开发单位的工作质量和效率就会大大提高。

整合承建商资源，为工程质量服务

与供方沟通的方式和方法

◆设计控制的方法

◎设计指导书

①对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。

②编制各专业施工图出图标准

3.房地产开发项目的成本管理

（1）开发项目成本的构成与形成

（2）确定目标管理的里程碑

（3）成本管理模式的基本框架

◎成本管理的流程

（4）过程控制——采购管理

◆ 采购管理的知识体系

◆ 采购的原则

1.透明公正原则

2.充分竞争 择优中标原则

3.廉洁奉公原则

4.维护信誉原则

5.保密原则

6.可追溯原则

7.网上招标原则

◆供应商评估

◇过程评估：月度评估、季度评估、半年度评估、年度评估

◇后评估：合同工程完成后3个月内

4.房地产开发项目的进度管理

◆建设工程进度控制是指对工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际计划是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，并采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收并交付使用。

◆三级计划管理体系的组成

（1）一级计划：三年经营计划

1）公司发展战略与策略

2）公司经营目标：1.业绩；2.品牌与客户；3.内部管理；4.创新和可持续发展。

3）公司经营计划---业绩目标的细化

利润﹨销售面积﹑销售收入﹨资金控制性计划﹨土地储备控制性计划﹨人力资源控制性计划﹨个项目开发控制性计划

（2）二级计划：项目开发工作指导书等

◆由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发。

1）目标分解的产物-----业务目标与管理目标

2）各部门季度及年度考核的依据

3）内容

①项目开发工作指导书：项目经营目标，项目开发进度（狭义的计划），质量管理﹑风险管理。

②《财务管理﹑销售管理﹑土地储备﹑人力资源工作指导书》

③《各职能部门年度工作目标与计划》

项目计划（二级计划）在项目生命周期的位置

（3）三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划

◆由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核签发。

1）控制性进度计划（为业主服务）

①材料设备进场计划（项目部编制）

②分包进场计划（项目部编制）

③施工图需求计划（项目部编制）

④采购和招标计划（工程管理部编制）

⑤销售配合（卖场）计划（项目部编制）

2）施工总进度计划（为施工服务）

3）阶段性进度计划

①前期及基础施工阶段进度计划

②主体进度计划

③装修进度计划

④验收进度计划

4）月进度计划﹑周进度计划﹑日进度计划

工程项目计划（三级计划）控制流程

点击此处查看图示

（4）实施控制的工具

◆时标网络计划

◆香蕉曲线比较法

★进度控制的措施包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施等。

5.房地产开发项目的风险管理

（1）项目风险的定义

◆项目运作中存在不确定的事件或情况，发生后会对项目的目标产生某种正面或者负面的影响。

（2）风险产生的原因

内控的范围和影响

趋势：全面风险管理

每个阶段并不意味着对前一段的否定，而是在其他基础上的提升。

（3）常见的项目风险防范对策

企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设置。

①项目招投标与合同风险

包括承包商选择不当，工程合同核心条款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延；基础管理不到位，内部员工未遵循职业操守所导致的风险等。

②项目经营计划风险

包括项目开工、预售、竣工、交付等重大计划节点滞后所导致的风险。

③项目质量管理风险

④项目形象风险：风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对计划、风险监控。

内部控制与风险管理的关系

企业管理在风险问题上的三个层面划分

◆就防范企业所面临的全部风险达到既防止出错又创造效益的目标来说，内控只是风险管理的一个组成部分，使风险防范机制更可靠。

◆企业管理体系的控制有效性和可靠性常被称为内控体系的有效性和可靠性问题，则风险管理体系又只是内控体系的一个组成部分。传统风险管理主要体现在危机处理上，现代风险管理要求是超前预控。

三、装修工程估价

1.装修工程造价管理的特点及影响因素

（1）装饰工程与装修工程

◆可移动部分的装饰与不可移动（固定）部分的装修。

◆根据原建设部《建筑装饰装修管理规定》，建筑装饰装修工程，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑装饰装修材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。

（2）装修工程造价管理的特点

◆装修工程本身不规范。

多数装修项目侧重于考虑建筑的美观与装饰效果，不具备建筑主体那种特有的耐久性、实用性及安全性；设计人员以及国家颁布的设计规范、质量标准缺失、滞后；施工过程中设计变更时有发生等。

◆材料价格与规格复杂

装修材料品种、规格繁多，质量参差不齐，价格千差万别；业主不了解行情、内幕等。

◆造价管理基础薄弱

由于装修工程新技术、新设备、新工艺、新材料层出不穷，导致装饰定额缺项较多；取费标准混乱；缺少专业管理人员，“量”、“价”空子较多。

（3）影响装修工程造价的主要因素

◆装修项目（内容）和工程数量

◆工程的难易以及精度要求（管线的明线与暗线；铺地板的实木地板与复合地板）

◆装修的档次（原装进口、合资企业或国产的洁具）

◆要素的市场价格及浮动

◆施工单位的级别和收费标准（装潢公司的规模、办公地段、场地大小→管理费用）

2.装修工程造价的估算方法

（1）直接费用的综合系数法

◆基本思路：直接费用+（直接费用×综合系数）=总造价

◆直接费用包括：材料费、设备辅料费、运费和人工费

◆综合系数包括：利润、各种施工收费、管理费和税金，一般为20%左右

●大公司惯用的“透明报价”

总造价=材料费+人工费

（2）单项工程包工包料造价加总法

◆基本思路：∑单项工程（包工包料）造价=总造价

◆若乳胶漆的材料费加人工费为15元/平方米，所要涂刷的面积为150平方米，则墙面工程的单项工程造价为2250元。

◆总造价中已包含清除施工垃圾和运费，不要重复计算。

◆如果由业主自己提供材料或设备，则应扣除相应的材料款或设备款。

3.装修工程造价管理（确定装修项目、装修标准和工程量）

◆为完善装修工程造价管理，除合理确定装修的项目、标准外，还需加强设计阶段、施工阶段以及竣工决算阶段的造价控制。

◆预算表（节选）-1

预算表（节选）-3

4.关于精装（修）房

（1）毛坯房与精装房

①毛坯房，也称清水房，即开发企业只为消费者提供住房框架，内部装修全由消费者自行完成。

◆虽然有利于个性发展和满足，但是弊多利少，劳民伤财、影响环境和人们健康。属于不可持续的高碳行为。

②全装修

◆2002年6月，建设部住宅产业化促进中心在《商品住宅装修一次到位实施细则》中指出：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。”

◆全装修只是简单装修，包括地板，卫浴和整体厨房等。

◆精装修比全装修多出一些家具，一般精装修房子可以提包入住。

③精装房

（2）我国精装房的发展历程及趋势

①“三阶段”发展过程

◆“三阶段”汇总表

阶段特点主要内容

早期阶段

简单式拼凑施工较粗糙，只是毛坯房简单处理 这一时期的精装修房，更多是被房地产开发商作为推广营销的一个卖点，并非严格意义上的精装修。为了节省成本，精装修很多时候被转包给“马路施工队”，因此家居设计缺乏统一规划和布局，更谈不上风格，更多只停留在“天地墙”的涂抹、铺贴工艺，即墙壁涂上乳胶漆，地板贴上瓷砖或强化木地板，厨房、卧室里开始引入简陋的入墙式柜体。

成长阶段

品牌化运作开始,引入知名建材品牌、局部设计有亮点随着早期精装修房的质量纠纷增多以及生活品质的提高，人们开始重视建材品牌。部分处在行业领先的房地产开发商为降低风险，在施工、管理上逐步规范化，并尝试与一些知名的工程装饰公司合作。精装修房中的橱柜、卫浴、地板、衣柜开始出现知名品牌的身影，质量比以往也有大幅提升，细节设计更注重品质。2003年，还有个别开发商首先引进知名建材品牌、局部设计出了菜单式的装修方案，为购房者带来更多个性化选择。

成熟阶段

整体化家居设计 ，统一标准，统一风格，统一服务，家居强调整体化设计从2006年至今，楼市的持续火爆，让房地产开发商有足够利润空间去引进国际上标准化的运作模式。运用在家居中的橱柜、卫浴、衣柜、、五金甚至家电开始出现同一品牌，家居的整体化设计趋势日益明显。在前期的户型结构、空间设计上，房地产开发商就引入了整体家居解决方案，预留标准化空间能够与后期的装修方案和功能使用结合起来。除了施工工艺采用统一标准外，在售后服务上也由整体家居解决方案提供商进行统一负责。

②发展的现状

◆西方发达国家精装房比例高达70%；我国的精装修房发展还处在起步阶段

京、沪、广等一线城市精装楼盘发展迅速；未来将得到更大发展，北京市（2009年）房地产市场供应的精装房比例有望达到80%，上海市（2010年）的精装房供应比例也将达到80%。

◆长沙出台了《2009年长沙市住房建设计划》中，也提出了在全市积极推广精装房

◆我国主要城市房地产市场之精装房供应比例增长图示

③随着中国房地产市场的宏观调控，部分城市的房价起伏跌宕，精装房的发展也遇到了一定困难。

◆相关的法律法规建设滞后，市场鱼龙混杂，对精装房质量的投诉也越来越多。

◆可以预见未来几年，精装房的发展会出现一定的反复。但从长远来说，精装房仍然是房地产市场的主流发展趋势。

◆在沪、杭等城市，万科已取消部分原定精装的楼盘，改为毛坯房。

④我国发展精装房市场的理论

◆房地产开发与经营原理

◆规模经济原理（经济承受能力）

◆住宅产业化原理（具有成功范例）

◆可持续发展理论

◆低碳经济原理

万科曾称，2010年将撤出毛坯房市场，全面推行精装修房。

某市的精装房与清水房的界定

产品类别清水房精装房

契税比例1.5%4%1.5%4%

一级区域市内五区 ＜6700元/m2＞6700元/m2＜7200元/m2＞7200元/m2

二级区域浑南新区和经济技术开发区 ＜5950元/m2＞5950元/m2＜6450元/m2＞6450元/m2

三级区域东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区 ＜5370元/m2＞5370元/m2＜5870元/m2＞5870元/m2

税收

（3）我国精装房的SWOT分析

优势

利润可观以##为例，均价5000元/平米，比周边楼盘高出1400元，实际厂方提供的装修规格只有500元/平米，精装的利润空间为900元/平米，高达180%的暴利

品质感提高

高品位的装修将进一步拔高项目的层次，增加购房者对项目的认同感，让购房者感觉物有所值

引导生活方式 住宅的装修风格在一定程度上引导了生活方式，高品位的装修将提高购房者的生活水准，心理上的拔高感将让消费者产生较大的心理满足

免去业主装修烦恼 节省购房者大量的装修精力，包括设计、购买材料、施工等多个环节；买精装修住宅就是买健康，精装住宅避免二次装修所带来的污染

建筑结构方面

精装修后，在某些方面会提高建筑的结构和房屋功能，某些无法利用的空间经合拼后形成新的可利用空间

规避土地增值税 精装修的费用将被计算在成本之内，在一定程度上减少土地增值税

提高性价比

精装修采用原材料大批量采购，统一施工标准，降低了装修的成本，提升了楼盘整体的性价比

隐性推高房价

相对于直接提高房价，精装修的模式让开发商的提价更为隐蔽，一定程度上降低了客户对价格的敏感度

迎合投资客户

在遇到政策风险，投资的物业难以转手时，可以考虑出租，精装修后的住宅可以立刻出租，取得收益，免去了装修过程中所花费的时间和精力

劣势

客户群范围缩小 如果精装修销售，因装修风格有限，只能吸引喜欢此类风格的客户或者外地客户，无疑会在很大程度上缩小本项目的客户群，流失大量本地客户

质量维护 精装修在使用过程中，客户会不断提出质量保修等服务；甚至引发争执，给物业管理带来很大负担，由于涉及部位较多，后期服务水准要求很高

交楼工作量增大 在交楼时，要提交全面详细的清单和质量证书等，并且与客户逐一复核，无疑会增加后期工作量

入伙时间推迟因精装修需要时间，所以如果精装修的话入伙时间要比毛坯入伙时间延迟半年左右，如客户不接受的话，可能会对销售带来麻烦

产品缺乏个性标准化的精装修虽节约了成本，却难以避免产品的单一和雷同，无法很好的满足客户对装修个性的需求

价格 客户最敏感问题。对于多次置业者，因总价计入了装修价，无疑提高了房屋的购买价格，在首期款以及契税等方面，增加了购买成本，部分客户会因此放弃购买

机会

政策支持精装修体现了节能、减排、高效的原则，符合两型社会的整体发展方向，响应了政府建设绿色住宅的倡导，未来将得到更多的政策支持

概念新颖 喜新厌旧乃人之常情，新鲜事物总能吸引人们的眼球

市场自由度高 精装修房并无强制的统一标准，操作自由度高

无准入壁垒精装修房目前还只处于发展的初级阶段，行业尚未成熟，不存在所谓的进入门槛或者技术壁垒，发展潜力大

装修材料价格上涨装修原材料价格持续上涨，统一设计，统一采购，工厂化施工所节约成本的优势将越来越突出

楼市低迷 楼市的持续低迷，开发商都忙于提升自己的楼盘品质以更具吸引力，精装房不但能提高楼盘整体档次，还能凸显性价比

威胁

楼市崩盘股市泡沫破灭，经济大幅衰退，楼市整体崩盘，开发商集体跳楼，都玩完了，精装房不是救命稻草，固然也没意义了

品牌威胁 精装修设计的相关行业太多，后期服务难度大，如果没操作好，很容易对项目品牌造成负面影响，得不偿失

信任度降低 越来越多的项目打着精装修的旗号进行推广，市场鱼龙混杂，客户投诉越来越多，对精装修房的信任度不断降低，一粒老鼠屎，都能打坏一锅汤，何况是很多粒

开发周期延长有业内人士曾经做过统计，装修毛坯房的工作量是建造毛坯房的2倍，虽略有夸张，但是精装房确实需要更长的建设周期，需要更充足的资金支持，开发商所承担的来自银行，股东等各方面的压力也越大，承担的风险也越高

新兴行业还记得BP机吗？主流了一阵子很快被手机所取代，也许你永远都猜不到会有什么新兴行业来取代你，2007年世界最佳建筑——Shelbourne development公司的芝加哥螺旋公寓，工地里见不到常见的热火朝天的施工景象，塔吊的唯一作用就是把工厂生产好的模块化成品房间一个一个堆积木式的堆砌好，这就是科技，一切皆有可能。