北京房地产行业政策研讨会会议纪要

房地产行业 维持“看好”评级

分析师： 苏雪晶

联系人： 杨靖凤

021-68751692 [email protected] (8621) 68751636 [email protected] 行业研究 2009-8-13

北京房地产行业政策研讨会会议纪要

事件

长江证券房地产研究小组于2009年8月13日在北京举办为期2天的中国房地产研究交流会议。目前2套房政策重新收紧、楼市成交下降牵动人心，让市场越来越关注未来政策走向。本次会议我们邀请到住房和城乡建设部、国土资源部以及财政部等多名专家为大家解读政策、把握未来。

演讲时间：2009年8月13日 9：00至9：45

演讲人：中国房地产及住宅研究会 顾云昌会长

演讲题目：当前楼市发展态势的几点分析

内容介绍：

市场成交回顾：年初1月份至7月份，商品房销售面积同比上涨37%，住宅上涨38%，销售金额同比上涨百分之六十多。2001年以来到2008年8月份成交同比都是一直在上涨的，这一趋势在奥运会那个月开始改变一直下降到09年2月份。目前价格方面大城市已经接近或超越了历史峰值，二线城市还没达到。市场成交从去年的“喋喋不休”转变为“升升不息”。

上一轮房市上涨时，先是有钱人购房，接着是中高收入者购房，而后是中等收入、中低收入者开始买房，等到中低收入者要买房时房价已经涨很高了。据统计2004年购房的目前房子价值甚至翻了3-4倍。目前房市的上涨与前一轮不一样，此次是刚性需求先起来，比如结婚用房，这主要是由于政策利好、信贷支持、房价下降等因素刺激了刚性需求的爆发。有人测算在上海由于上述因素购房者月供收入比从之前的56%下降到42%，首付由4.5年收入下降到2.6年。由“刚需”向“投需”的转变只用了两个月时间，这与货币金融环境有关，在通胀预期在持币者更多的想资产保值的功能。07年个贷同比上升88%，08年同比下降30%，同时销售量也下降了20%，而今年以来个人抵押贷款增加了79%。个贷增量与销售量存在正相关关系。

政策两难选择：目前的经济情况就如雨水浇了很多，表土都已湿透了，但是里土吸收的还不足够。目前我们的实体经济还未企稳，是继续增加信贷吗？政策面临两难的选择。一方面继续促增长，催生新的泡沫；另一方面大力压泡沫，导致增长停滞。从目前来看，大城市价格波动较大，而从全国范围来看波动还不算大。此外，新开工方面累计同比下降了7.7%，购买土地累计同比下降25.6%，大城市土地市场较为火爆，但实际上全国土地市场并没有起来。供需矛盾：这个问题一直以来都存在，从2004年以来都是如此。这个从竣工面积比去销售面积就可以看出来，一直都处于1以下，目前更是达到了0.54，比07年还要低。开发贷款控制的严格，个贷控制不严。供应方面，由于单一的土地垄断市场使得一直以来呈现土地紧张的现象，由于拆迁等过程的缓慢，北京连续三年没有完成土地供应计划。08、09年上海土地供应是04、05年的三分之一。城乡土地如果不能流通则此矛盾将很难解决。目前可售的房子很少， 请阅读最后一页评级说明和重要声明

北京二手房成交是一手房的两倍，捂盘的现象较为严重。解决的办法就是大力的增加供给。

维稳的需要：在政府工作报告中，用来描述房地产的有四百多字，用了三个“稳”。稳定市场预期，促进房地产市场稳定发展，稳定房地产投资。1-7月份房地产投资增速为11.6%，而保八德要求应当在20%以上。中国经济内需看房地产，外需看出口。正常合理的需求（靠自己买房而不是通过金融杠杆）应该鼓励，一个执行二套房政策。 Q&A：

问题：据您了解，对于近期是否会出新的房地产政策吗？

答：就我了解12月份中央经济工作会议之前应该不会有什么新的政策出台。目前保增长是第一位的，建设部并没有更多的政策，政策保持楼市回稳回暖是第一要务。个别地方过热，二套房的执行力度加大，但是本身二套房政策并没有改变，只是执行力加大了。解决目前供不应求的关系可能需要关注城乡土地流转问题，有存量土地的单位能不能争取拿出来开发。

演讲时间：2009年8月13日 9：45至10：30

演讲人：国土资源部土地利用司专家

演讲题目：中国土地市场变革

内容介绍：

土地市场：上半年全国来看土地供应增加，其中工业储备用地上升12.6%。84个大中城市（50万人口以上）建设用地同比上升16.7%，工业用地上升12.6%，房地产用地同比减少6.5%。二季度逐步回升，逐步回到正常水平。这里讲工业用地出让情况是想说房地产需求也要看实体经济的发展。上半年土地供应增加最多的是东部，同比增加50%，西部地区增加27%，中部同比增加20%。这说明在金融风暴的影响下，4万亿投资相对向西部地区倾斜了，并带动了其他投资从而使得土地需求增加。但是我们知道很多企业拿到钱并没有投入到实体经济，而是投资到股市和楼市。“地王”的出现具有其特殊性，不是普遍性，我们对于地王的政策是容积率不得改，改了要补交相应地价来监督个别现象。 住宅供给与需求：以北京为例，城市住房需求主要来自：有钱的人、地方官员、白领阶层、国际需求等。目前我国住宅制度存在着缺陷从而导致供不应求，如果建立商品房加上适合各种人群收入相适应的租赁房，供需矛盾就不会这么突出。目前北京地区在开发商中的土地足够建10亿平米住房，因此土地实际上是不紧的。

地价与房价：地价上涨推动房价上涨，房价上涨又推动地价上涨，房价与地价是相辅相成的。实际上房价的涨幅超过地价的，我们在06年监测得到的数据地价占房价在35%-40%之间，而前段时间公布的是23%。目前地价的构成是土地取得费用（包括旧城改造、拆迁费用等）加上土地开发费用加上相关税费还有出让金。政府在土地出让中的纯收入占房价的8%，北京只有6%。这样子看来100万的房子政府的收入也就8万，但这8万给城市的发展做出了巨大的贡献，北京奥运用钱就是通过买地得到的。

集体土地问题：新农村建设问题，要搞好总体土地流转问题。其实这个我们部里曾经审议通过了，但是人大说不能搞，称这个问题太大，即便是有道理，法律不允许也是不行的。但现实从来就没有停止过集体土地的流转，出现了大量的小产权房问题。目前小产权房仅限于：第一、取得时是建设用地必须依法取得的；第二、必须在合法前提下符合当地土地利用规划和城乡建设规划；第三、要尊重农民的意愿。

Q&A：

问题：目前市场有传言土地招拍挂要改为招投标，有这回事吗？

答：改变招拍挂制度是没有法律依据的。目前土地招拍挂制度符合市场的要求，也是实行土地市场化的主要方式。同时土地招拍挂制度也能防腐败。 2 请阅读最后一页评级说明和重要声明

行业研究

演讲时间：2009年8月13日 10：45至11：30

演讲人：思源房地产经纪总公司 陶红兵董事长

演讲题目：近期房地产销售市场变化

内容介绍：

关注的指标：我们从来不关注统计的成交均价，这是因为房地产要看项目分布，三年前五环内成交占比为60%-70%，目前外环占比60%-70%，而且目前的保障线住房压低了总体均价。我们关注的指标：成交量、来电来访量（判断一个时期客户意愿）、成交率、销售率（供需状况）、折扣力度、广告投放力度、开工情况、客户构成。

目前的形势：北京投资需求目前超过30%，有的楼盘超过50%。上半年成交超过了08年全年，七月份比6月份下降一点。目前北京的供给较少主要是因为奥运前夕停工了。目前的需求其实并没有下降，只是目前供给太少了，想买也买不到，今年以来想买房的人不在客户范围之内，新开盘的一周内至少销售70%。实际上房价上涨对需求的打压只有一点点影响，开发商怕也不敢过度涨价，但是会捂盘为了连续销售。

未来预期：目前投资的比例在四成左右，市场现在担心重蹈07年覆辙，但09年的形势07年不同。07年投资客买房是为了房子的增值，而09年是在通胀预期下保值行为。8、9月份后，供应量应该会跟上，届时供求矛盾会缓解些。目前二环拆迁补偿（3-6万），4环外1.5万的地价，5年后，房价每平米2-3万。如果未来放开小产权房的话，五环外低价点的房子有可能出现。

演讲时间：2009年8月13日 1：30至2：00

演讲人：苏雪晶

演讲题目：纵有风雨总有晴

内容详细请见PPT

演讲时间：2009年8月13日 2：00至2：45

演讲人：上海瑞思房地产投资管理有限公司 王世渝董事

演讲题目：REITS热点问题探讨

内容介绍：

REITS基本情况：60年代美国已经发明了这个产品，在最高点时美国REITS曾经达到3000-4000亿美元，排在第二的是澳大利亚600-700亿美元。在中国，德凯投资（新加坡的公司）做的比较好了，在中国持有不动产的单一机构除了政府部门就是德凯投资。2005年时，香港市场开始推出REITS，把分散的小型物业设计成300亿规模的REITS。原本香港允许境外的不动产到香港发行REITS的，但是我们政府出台了境外企业投资中国房地产的限制，不允许直接持有，这样实际上境内不动产到香港推REITS这条路就堵死了。

难点：REITS面临的难题是立法以及税收制度问题，相关利益主体分配还没理清。REITS是一种资产证券化产品，这关系到证监会；同时REITS又是一种信托业务，这关系到银监会。万达在商业这块做的是最好的，本来是要在A股借壳上市的，但是被股东之一麦格理否决了。在2003年的第一次房地产金融会议上我就提出要引进REITS。现在7-8年时间都过去了，2008年底终于说要积极推出REITS。

REITS的优势：其实REITS在中国具有很大的市场，有可能成为全球最大的市场，因为中国的人口最多同时具有较强的购房愿望。目前中国的资产结构不合理现象越来越严重，REITS对于消化银行风险很有帮助，他可以把间接投资请阅读最后一页评级说明和重要声明 3

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行业研究

个人拥有房地产营业 房产税、城镇土地使用税

房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。现行房产税的设立始于1986年，1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，于同年10月1日开始实施。房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。

契税：是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。

办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。包括下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。 契税的纳税人：是房地产权利转移的承受人，包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。成交价格、土地使用权出让费用或者土地收益。契税税率范围为3—5％

土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

转让房地产所取得的增值额作为计税依据。一些扣除包括：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地的成本、费用。（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超额累进税率。税率具体规定为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

城镇土地使用税：是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。其税率根据城市大小分为四个类别，每个类别每平方米年税额幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 耕地占用税：是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据。耕地占用税采用定额税率，具体分为四个档次：（1）人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元

营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额）， 税收收入不受成本、费用高低影响，收入比较稳定。销售不动产的营业税率规定为5%。

城市维护建设税：是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。 教育费附加：是为发展教育事业而征收的一种专项资金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为教育专项资金，由教育行政部门统筹安排，用于改善中小学教学设施和办学条件。缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人（缴纳农村教育事业费附加的单位除外）。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。教育费附加以纳税人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计征依据，附加率为3%，与消费税、增值税、营业税同时缴纳。

印花税：是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的请阅读最后一页评级说明和重要声明 5

税。它是一种兼有行为性质的凭证税，印花税具有征收范围广泛、税收负担轻、及纳税人自行完成纳税义务等特点。课税对象是房地产交易中的各种凭证。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。

个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定：财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。 2008年下半年以来的政策变化：

1、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

——对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

——对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

——对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》

——加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

——促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持。按照法定程序取消城市房地产税。

——鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过两年（含两年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足两年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

——将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

3、2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(以下简称外资企业和外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

为统一内外税制，2007年和2008年，我国分别废止了对外资征收的车船使用牌照税、外商投资企业和外国企业所得税，只是在房产的保有环节还按内资与外资分别征收房产税与城市房地产税。

取消城市房地产税，对外资企业和外籍个人统一征收房产税，是我国税制改革的必然要求，标志着我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史。

4、《进一步加强税收征管若干具体措施》

——加强建筑安装业和房地产业税收管理。根据项目开发经营链条，将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权（包括二手地交易）、勘探、设计、开工（包括土建、设备安装、装修、绿化）、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围，采集各环节涉税信息，开展分析比对，加强纳税评估或稽查。严格按照《土地增值税清算管理规程》的要求，加强土地增值税清算工作，结合所得税申报有关信息，重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。继续落实房地产交易环节税收“一窗式”征收模式，开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作，对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，6 请阅读最后一页评级说明和重要声明

行业研究

按核定的计税价格征税。

房地产税制的试点改革及其趋势：

——以加大对“保有”环节的税收力度为努力方向。

目前，我国房地产税收分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。

我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展；而房地产保有环节课税少，负担轻，且税收优惠范围大，导致炒卖严重。

1、不动产税（物业税）的试点与开征。把房产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。

2、“减免税费“。从前期拿地到验收再到产品交付使用，开发商要缴纳100多种税费，这些税费就已经占到了房价的1/3，大大抬高了开发商的开发成本。相信这次改革一定会避免重复收税和预征税现象。目前房地产价格涨跌与税收强弱实际上关系并不大，实际上黑龙江8月份已经重新开征营业税了，主要不是针对房地产市场，主要是税收加强监管。 Q&A：

问题：杭州、深圳等城市加强了土增税的清剿工作？如果五年前的找不到人了怎么办？

答：这个实际上北京也在加强。这其实并不是为了抑制房地产市场，主要是地方政府缺钱了。土增税是这样的，当时入账了，但是地方政府没有收上来是因为到了税收受够了就先放在开发商那里，等需要的时候再收上来。北京市各个区不用中央提就自己去清剿了，就是因为没钱完不成税收任务了。

五年前找不到人了，这个政府一定有办法解决的。这些帐都登记在内的，是地方政府的小金库，他们管的很清楚。 问题：杭州市针对两年前的统一了税率2%-3%？

答：能够争取到多少是第一位，完成上级以及中央任务才是主要的。清剿多少主要看任务的，如果税收任务完成了，就是还有土增税没清剿上来，政府也不会主动去清剿的。

问题：确认收入与清算土增税是一致吗？

答：不一样的。清剿与缴款进度是不一样的。税收确认与会计确认时间不一致。土增税看销售进度的。

问题：您认为物业税全面开征会在什么时候？

答：从现在来看，物业税全面开征第一问题是技术问题。目前房地产市场评估不完善，市场发生的与政府是否承认是个问题。更主要的是利益问题，是中央与地方的问题。全部中央税都是统一的，但是物业税这个存在着地区差异的，不可能一刀切，这其实也是税收民主化的问题。物业税试点由原来的6个城市到目前的4个城市，目前都是空转，先不对个人征收，想先从企业征收，因为政治压力大。空转可以，真正实施的话不解决下放税权的问题，十二五都难以推出来。

演讲时间：2009年8月13日 3：45至4：30

演讲人：住房和城乡建设部住房保障司专家

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演讲题目：住房保障问题探讨

内容介绍： 基本住房制度：1、廉租住房制度 目前针对全社会低收入家庭，从98年开始的，在地级以上城市推行。保障范围在1000万户左右。2、经济适用住房制度 目前社会关注比较多，争议也比较大。主要是要不要给产权保障以及出现的公平问题。发展历程是由95年的安居工程到98年面对广大中低收入阶层，03年18号文件说明了住房政策的市场化取向，具有保障性质的商品房，对象户型都有了限定。3、住房公积金制度 目前是强制性的，雇主与雇员等比例上缴，最高不超过12%，不低于5%。4、公共住房制度 起步较晚，还不成熟。主要是解决夹层问题，针对主要是刚刚毕业的大学生，比市场租金要低40%左右。

目前的形势：中国目前的城市化水平，住宅需求在20-30年内都没有问题。现在全世界关注的就是美国高科技与中国城市化问题。中国在30年没走完城市化道路，还将再走30年。城镇化带来的需求旺盛使得供需矛盾存在，接下来的土地资源约束会越来越大，经济上涨收入上升也会使得需求上升。

住房保障问题：1、保障范围 低收入者是20%还是多少合适？2、保障要涵盖农民工吗？农民工进城敢保障吗？是强调雇主还是政府的责任？3、保障方式 经济适用房要不要给财产、产权保障，是盖房子还是补贴好？目前看来城市化发展阶段盖房子比较好，到一定的平衡阶段后给钱比较好。4、保障标准 度的把握上有难度，过度的保障会造成“养懒汉”现象。比如低保障者每月有300元，医疗等都是免费的，还有保障性住房。

保障性安居工程：廉租房规划三年内安置474万户，518万套，竣工量500-600万套。危房改造三年内安置200-300万户。

Q&A：

问题：今年以来各地经济适用房建设的怎么样了？是否动用公积金做保障性住房？

答：去年12月份，131文件经济适用房3年内建设400万套 ，一年130万套。目前开工60-70万套，主要是因为廉租房建设压力大，把经济适用房用地转到廉租房了。今年估计开工在100万套左右。

公积金目前使用较为单一，而且两级分化。北京、上海等地使用较高，施行了限制总额贷款，但是中西部地区使用不好。国务院有可能支持公积金做保障性住房，可能一个省搞一两个城市作为试点，但目前还存在争议。

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分析师介绍

苏雪晶，天津财经大学国际金融专业毕业，从事房地产行业研究，具有房地产企业管理经验。

对本报告的评价请反馈至长江证券机构客户部 姓名

伍朝晖

甘 露

吕 洁

杨 忠

李 靖 分工 副主管 华东区客户经理 华东区客户经理 华南区客户经理 华北区客户经理 电话 （8621）68752398 [1**********] （8621）68751916 [1**********] （8621）68751926 [1**********] （8621）68753198 [1**********] （8621）68751860 [1**********] E-mail [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]

投资评级说明

行业评级

公司评级

报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 看 好： 相对表现优于市场 中 性： 相对表现与市场持平 看 淡： 相对表现弱于市场 报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深300指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为： 推 荐： 相对大盘涨幅大于10% 谨慎推荐： 相对大盘涨幅在5%～10%之间 中 性： 相对大盘涨幅在-5%～5%之间 减 持： 相对大盘涨幅小于-5% 无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定

性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。

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