审理租赁合同纠纷应注意的的问题

审理租赁合同纠纷应注意的的问题

（一）不定期租赁合同的随时解除权

1、《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

2、《城镇城镇租赁意见》第三十二条：“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。”

（二）租赁房屋的转租问题

1、《合同法》第二百二十四条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同间转租的，出租人可以解除合同。”

2、转租合同的期限。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

3、同意转租的推定。《城镇房屋租赁解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由

请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”

（三）承租人不支付租金的法律后果

根据《城镇房屋租赁意见》第二十四条规定，承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同，人民法院应予支持：1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；

3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；4、经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。

在转租情形下，《城镇房屋租赁意见》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”

（四）无效租赁合同的处理

1、房屋使用费的确定。《城镇房屋租赁解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。”将承租人要支付房屋使用费理解为：“无效合同按照有效处理”是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿确定，因合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，为当事人所认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握。如果采用评估方式确定，必

然加重当事人成本，延长案件审理期限。考虑到完全参照合同约定的租金标准确定使用费可能与承租人获取的占有利益不符（如房屋存在质量总是或其他原因），由人民法院根据承租人的实际使用状况来确定是否参照、如何参照。

2、租赁合同无效时添附的处理。《城镇房屋租赁解释》第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

（五）附属物纠纷的处理

装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论。承租人经出租人同意进行添附的，在合同解除时，当事人对于装饰装修费用没有约定的，处理的规则应当根据究竟是谁在违约等因素确定。《城镇房屋租赁解释》第十一条明确：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支付。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由《合同法》第二百二十三条可知，我国《合同法》不承认未经出租人同意的添附，《城

镇房屋租赁解释》更加强调了这一前提，构成添附除了要符合添附的条件外，还必须经过出租人同意，未经出租人同意的，构成对出租人不动产的侵害，可以主张恢复原状或者损害赔偿。

（六）买卖不破租赁规则适用的例外

租赁权尽管出现物权化的趋势，但就一般而言，其性质仍为债权。《城镇房屋租赁解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”依据该条，在“先押后租”情形下，抵押权优先于承租权，将抵押物变卖后，只要买受人不愿履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。

（七）承租人优先购买权问题

1、违反优先购买权的救济。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城镇房屋租赁解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限人通知承租人或者存在其他侵害承租人优行购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三

人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”承租人可以要求损害赔偿，而不能要求宣告前手买卖合同无效，这是基于利益平衡政策考量所作出的选择。

3、实现抵押权时的优先购买权。《城镇房屋租赁解释》第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”

4、承租人优先购买权的例外。依照《城镇房屋租赁解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：“（一）房屋共有人先例优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”