景区旅游开发可行性研究报告

广仁岭景区旅游开发可行性研究报告

1．项目概述

1.1 项目说明

项目名称：广仁岭景区（或风摩岭景区） 项目地点：南以广仁岭隧道口到大三岔口公路为界；西以大三岔口到大 庙镇公路为界；东以双桥区为邻；北部以 入双滦区的第一个景区。 开发占地面积：约 15 平方公里 总建筑面积：平方米 总投资：1 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 开发时间：2006～20015 年 村边界为界线，是承德市进

1.2 开发目标

作为新开发的旅游景区，广仁岭景区按照国家 4A 级景区进行规划设计，现 状只有少量的游客沿者康熙当年进入承德避暑山庄的线路寻幽访古，景区建成 后，由于紧靠承德市区，客源市场充足，预计游客的数量在 2010 年可以达到 20 万人次左右， 2015 年达到 25 万的规模。

1.3 开发周期

近期（2006～2010 年） ，一期开发 中期（2011～2015 年） ，二期开发

1.3 总体空间布局

根据对景区旅游资源分布、开发价值的分析，整个景区在总体布局上可以划 分为 3 部分，即：入口区（包括山门、关帝庙、景区管理区） ；自然与人文景观 区（包括接龙亭、观猊亭、统景塔、观音大士庙） ；景区后门。整个景区由御道 串联在一起。

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2．主要设施

广仁岭景区总建筑面积 6000m2 ，主要的建筑包括重修御道 2.5km；修复两 处寺庙（建筑面积约 5500m2）,景区管理处一处，观景亭两座，观景塔一座，还 有步行道 3 km。

2.1 入口区

2.1.1 范围界定 该区选在大三岔口往北 300 米处山脚下的一片平坦农田上，面积约 30 亩，范围内无其他建筑物，无须搬迁。 2.1.2 主题与功能 从三岔口进入景区仍保留了御道原来的路基，关帝庙的遗址已经废坏， 建议在御道西侧的农地上重新修建关帝庙，作为旅游天国恢复的第一处古 寺庙群，希望通过宗教产品的开发，提升该景区的人气。同时，在寺庙群 的旁边修建景区管理服务中心，为游客提供餐饮，香火、咨询等服务项目。 2.1.3 布局结构 从三岔口重修御道：御道路面采用仿古地砖铺设，御道两侧种植 柏树，对现有的有一定树龄的柏树要重点保护。两侧可用石头雕 塑一些动物等， 安放路边， 作为导引区， 给人以浓厚的历史氛围。 在进入御道后 100 米的地方修建一座牌楼，作为景区大门。 修复关帝庙：庙宇为仿汉式建筑，由山门、前殿、正殿、后殿组 成的四进式建筑。山门三间，供休息和接待之用。前殿供奉护庙 之神。殿前两侧钟鼓楼，分上下两层，四角飞檐。正殿殿堂中央 为 3 尊高大塑像，关羽居中，周仓和关平分列左右；墙上绘有以 关公传奇故事为题材的重彩壁画。后殿为御书楼。 管理

服务区：为仿古建筑，紧靠关帝庙，为游客提供餐饮、购买 香火，旅游工艺品，景区咨询服务等场所。 2.1.4 主要项目创意 关帝庙供奉的是关羽。关羽字云长，三国时期蜀汉大将。他生前最大 官衔不过是“前将军”，最高爵位不过是“汉寿亭侯”，并不怎样显赫。 此后，由魏至宋初的 800 多年间，并没有人去注意关羽。可是到了宋朝，

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他的地位陡然上升， 被宋哲宗封为“显烈王”， 宋徽宗又封他为“义勇武安王”。 小说《三国演义》诞生后，他的影响越来越大，成为“古今第一将”。明代明 神宗加封他为“三界伏魔大帝神威远镇天尊关圣帝君”；清顺治帝敕封为“忠 义神武关圣大帝”，乾隆时改谥“神勇”，不久又加谥“灵佑”，嘉庆时加封“仁 勇”二字，道光时再加封“威显”二字；历代皇帝都加封号，直至清末，关羽 的封号长达 26 字，为“忠义神武灵佑仁勇威显护国保民精诚绥靖翊赞宣德 关圣大帝”，终于完成了他“侯而王，王而帝，帝而圣，圣而天”由人而神的 改造过程。 由于受到历代帝王的尊崇，关羽地位显赫，受到官民的普遍祭祀，被 称为“武王”、“武圣人”，与“文王”、“文圣人”孔子并肩而立，他 的祠庙香火十分旺盛。关羽为什么如此受人尊崇呢？因为他适应了不同人 的需要。关公是忠义的化身，在历代封建统治者眼中，他是忠臣义士；桃 园三结义，同甘共苦是真朋友的楷模；他讲义气，危难之时忠贞不渝，遇 困难不退缩，敢承担风险。关羽集众美德于一身，成为世人的典范。 也正因为如此，关羽还被许多行业奉为行业崇拜神，除了军人、武师 还能让人理解以外，其他如：描金业、皮箱业、皮革业、烟业、香烛业、 绸缎商、成衣业、酱园业、豆腐业、屠宰业、肉铺业、糕点业、干果业、 理发业、银钱业、典当业、教育业、命相家等等。 关羽的祠庙遍布神州大地。要说中国什么庙最多，关羽庙当之无愧。 关羽不仅受到儒家的崇祀，同时他又受到道家、佛家的顶礼膜拜，这更加 助长了关羽祠庙的修建。不论是儒家的关羽、道家的关羽，还是佛家的关 羽同样受到老百姓的祭拜，三教之中所体现的更多的还是儒家关羽的本色。 承德市区据不完全统计有 11 座。如西大街头道牌楼处的老爷庙，红庙山的 隆兴寺，粮市街的宏济寺和后老爷庙，陕西营的三义庙，石洞子沟的忠义 庙，钟鼓楼的福山寺，九华山的云峰寺，松树梁顶、红石砬沟、上二道河 子的老爷庙等。

2.2 自然与人文观光区

2.2.1 范围界定 进入景区沿御道前行，进入主景区。 2.2.2 主题与功能 主题口号：风摩岭上望中睨；

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功能：该区的

功能仍然是以自然和人文观光为主。 2.2.3 布局结构 沿者御道上坡，中间平坦地带修建一接龙亭； 御道沿山脊一直到山上的第二制高点，这时候的承德十景中的 5 景已经隐约可见，在此可设立望睨亭，刻康熙的诗一首 “避暑 山庄景最奇，风摩岭上望中睨”。并记录康熙写此诗的经过。 在望睨亭的西北方向， 可以看到整座山峰就如一老人在深邃的凝 望远方，暂时命名为“历史老人”，他万年如一日的审视着世间 的一切变化，在思索着大地与人类未来的走向。 统景塔，登上最广仁岭的最高峰，可以很清楚的看见周围（东、 南、西）几个方向上分布的热河景观，建议在此处修建观景塔一 座，登高望远，热河是十景中的八景就可以一览无与余，是承德 唯一一处能统领所有著名景观的最佳去处。越往塔顶，可见的景 色越是秀美。 2.2.4 各区旅游主要项目创意 接龙亭：重新修建一座气势宏大的接龙亭，建筑风格为清式建筑，亭 体有廊道大亭和相应的配套服务设施构成，接龙亭的中间有康熙皇帝接受 群臣参拜的大型蜡像，重现当年康熙皇帝入承德时的真实场面。在接龙亭 的其他地方存放当年皇帝过风摩岭时使用的仿古交通工具，让游客亲身体 验当年康熙过风摩岭时的恢弘场面，达到寻源探古的目的。以此为切入点， 向游客系统介绍当年清代避暑文化是如何由双滦区的喀喇河屯开始，然后 逐步向现在的避暑山庄转移的。游客了解了这段历史后，自然而然的会产 生进一步了解避暑源头的想法，沿着历史的足迹，找回历史的真貌。 望睨亭：为了将一段历史得以重现，需要对当年的历史状况加以新的 演绎，望睨亭的修建，将清帝当年过风摩岭时的情景勾画出来，现代人 可以根据此情此景，从心灵深处去感受这种既有文化的内涵，又有优越 的自然禀赋的景区的味道，这比走马观花式的旅游，要有更大的发展潜 力。望睨亭的建筑要体现清代皇家风格，通过有步游廊道连接到观景亭。 观景亭和沿路的景观设计要成为清史避暑文化的一个展示窗口，让游客 在登山过程中学习历史文化知识。 统景塔：其目的是给景区造成一个兴奋点，登塔可以把承德市最吸引

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人的景区中的大部分都尽收眼底，塔有九层，底层为介绍本景区文化及 风光的展示层，以上八层为登顶可以观看到的热河十景中其中八景的风 光图片和简介，这样，游人每登一层楼，就可对所看见的远景的历史背 景和细节有深刻的了解。以下是从统景塔能够观赏得到的承德十大自然 胜景（热河十景）中的八景： 磬锤峰位于市区武烈河东岸，山有巨峰，形如倒置 的洗衣棒锤，故又称棒锤山

。峰下有平台，东面断崖有清 代密宗雕像。峰上有古桑一株，得天独厚，据传为全国今 存最早之桑树。经实测，从台基到峰顶高 59．42 米，棒 锤本身高 38． 米， 29 体积为 6508． 立方米， 68 重量为 16200 吨。磬锤峰与避暑山庄内的“锤峰落照”亭遥遥相对。 双塔山在市西 10 余公里滦河之滨，为两座塔状的山峰。 双峰原为一峰， 因风化而裂。 两峰皆上大下小， 30 余米， 高 无依托不可登，呈倚天拔地之势，数十公里之外可见。

罗汉山在市内武烈河东岸， 为承德名山之一。山形如屏障，层峦叠翠，山之 中部一峰突起，形似罗汉，结跏袒胸，面西趺坐， 神态自若，形象逼真。主峰下侧一峰，形小罗汉。 主峰东侧一峰，犹如一僧人披袈裟而立，与主峰 相连，如佛之弟子侍立。南又有两峰，形似两罗汉扶肩说笑，神情潇洒。 蛤蟆石在磬锤峰东南，因相隔一谷有一巨石，状似大蛙，面南而卧， 形态惟妙惟肖，因而得名。蛤蟆石由西侧看十一大“石蛋”，高 10-15 米， 南北长约 20 米，宽 5 米。东侧为一额状岸，呈短石墙状，因此实际上是 短石墙和“石蛋”之间的过渡形态。巨石下有二洞，一大一小。大洞是洞口 双开，可容一人爬行通过，颇为有趣。其上可以攀登远眺，容 20 余人， 顶部高度海拔 550 米。 元宝山位于市区西 10 余公里处，海拔 562 米，状色侧卧之“元宝”， 面向东南，底朝西北。“元宝”主体高出基座约 22 米，顶部高 562 米，其 弧曲长度 60-70 米。元宝山从北看状似帽盖，从东看像一堵墙，从南边 和广仁岭上看像“元宝”。

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僧冠山位于市区正南方，海拔 50 米，为砾岩 和 含 砾 粗 沙 岩 构 成 。 “僧 冠 ”四 周 的 陡 崖 高 约 30 米，由于岩层略有倾斜，其顶部有一圆形石墩， 再上又有小石墩，象一顶部缀有宝珠的僧冠，因 而得名。 天桥山为凝灰质砂岩和砾岩的互层所构成。这里有一个 50 厘米厚的 砂岩透镜体，经风化、溶蚀而捣空后，顶板下层塌落，使岩洞扩大相通， 成为天然桥孔。天桥本身为一长石墙，高 740 米，长 180 米，顶宽 3-4 米。有两个石洞，大的即位天桥，桥孔长 2.米，高 5 米，桥顶厚 6-8 米。 洞下有基座，高 3.5 米。 天桥山耸立于群山之巅，附近有酒坛山、酒篓山等奇峰。天桥山西侧 另有一长岭，北侧也有石墙和小天窗，最高点 757 米。南侧偏西为撅子 山，有几个类似桌、椅的石墩。北望隐约可见猴山。每当日出，天桥山 洞豁朗，远眺山峰，高处似与天际相连。这些天然的奇峰异景，与蓝天 白云相互衬映，秀丽可观。 观音庙：根据双滦区历史记载，广仁岭曾经有过一座观音庙，后来 废于战乱。为

了使得景区更加富有当年的历史文化氛围，建议重修观音 庙。观音菩萨在中国民间受到最普遍、最广泛的信仰，在佛教各种图像 或造像中观音菩萨的像也最为常见，而且种类繁多，变化也极大。 观音又作观世音、观自在、光世音等。在佛教中，他是西方世界教主 阿弥陀佛座下的上首菩萨，与大势至菩萨一起，是阿弥陀佛身边的胁侍 菩萨。当世间众生在碰到各种困厄灾难时，只要信奉观世音菩萨，诵念 观世音菩萨名号，这时他就会“观其音声”而前来解救，使受难众生即时得 以脱困，所以这位菩萨的名号就称为“观世音”。 大约在两晋之际观音菩萨的信仰就已经开始在社会上流行。 由于有关观音菩萨的神话传说符合当时民众要求摆脱苦难、向往幸 福美好生活的愿望，而且以慈悲济渡为本愿的传说使大家感到有一种亲 切感，所以观音信仰在民间发展迅速。 观音像旁，还塑有一个小小的童子像、童子面向观音菩萨，双手合 十，这就是所谓“童子拜观音”。 观音菩萨像在中国长期流传过程中，发生了种种演变、中国的老百

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姓按自己的愿望和喜好，塑造了许多富有民族特点，符合中国人的审美 心理和情趣因而为中国民众所喜爱的观音像，例如马郎妇观音、白衣观 音、杨枝观音等。宋代以后更出现了按中国古代仕女形象而创作出来的 观音菩萨像，这种类型的像成了观音菩萨像的主流。 寺庙的建筑采用传统的“伽兰七堂”布局，由牌坊、山门、钟鼓楼、 天王殿、观音大士殿、三世佛、藏经殿构成，要体现帝王范囿和皇家建筑 风格。在造园上，要继承和发扬中国古典园林“以人为之美入自然，符合自 然而又超越自然”的传统造园思想，创造性地运用了各种造园素材、造园技 法，使其成为自然山水园与建筑园林化的杰出代表。 2.4.4 重点工程规划 观音庙复建工程； 关帝庙复建工程； 接龙亭、观睨亭、统景塔景等人文景观建设工程 御道修复工程 景区绿化工程 接待服务区建设工程。 10． 10．道路交通规划 修通贯穿全景区的御道工程，打通连接双滦区与主城区的另一条文化 通道，成为承德市大避暑山庄向西南扩展的一个关键节点。修通上山步游 廊道。 11． 11．绿化规划 目前景区的绿化率不高，只有 14％左右，特别是向阳坡，绿化率更低， 景区建设的重点应该是加强绿化工作的强度，特别是从广仁岭隧道出来后， 公路两侧的绿化的好坏直接影响双滦区的旅游形象。绿化要按照风景区和 风景保护区绿化两大地块进行规划，风景区绿化规划要围绕景点的设置来 进行，特别是御道两侧要以松树、柏树等为主要绿化树种，配以三季花草

点缀。寺庙区绿化要以庭院绿化为主，根据不同的季节摆放盆景鲜花在公 路两侧要加大色叶林的绿化工作，对一些景观效果比较差的当地品种要进 行更新，阴坡和沟底要多种植高大的乔木。

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3．项目投资

开发占地面积：12 平方公里 总建筑面积：5500 平方米 总投资：1 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 资金来源：由中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司投资解决。

4．开发条件及意义

4.1 开发背景

4.1.1 4.1.1 广仁岭景区的自然与人文景观 （ 1 ） 人文建筑 御道：广仁岭（风摩岭）御道又称石筒子道，康熙四十二年（1703 年）， 清大臣汪灏随驾初来热河时，称之为热河岭，此岭高峻，长达 20 余里，是 承德西面的一大屏障。自康熙在热河建行宫后，陆路经此岭，康熙五十七 年（1718 年）劈山开路，赐名为“广仁岭”。 接龙亭：康熙年间承德府官员到广仁岭接皇帝入承德避暑山庄的地点。 现在已经废坏。 关帝庙：已经废坏。 观音庙：已经废坏。 （ 2 ） 岩石与雕刻 康熙过摩天岭时曾留下著名的诗句“避暑山庄景最奇，风摩岭上望中 睨”。原来有石刻铭记，现在已经被废坏。 （ 3 ） 奇岩与山峰 老人岩：在广仁岭的一座山峰，整座山头如一老人深情的凝望着前方。 故称老人岩或历史老人。 4.1.2 广仁岭游客市场调查 广仁岭游客市场调查 游客构成 从目前现状看，承德市居民是客源市场的主体，占 90%以上，

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但规模较小。从游客目前到双滦区的构成可以看出，双滦区的景区仅仅是 个区域上旅游景区。 表 1 双滦区游客地区构成？ 地

承德市 北京 石家庄 保定 省内周边其他地区 省外其他

区

人

245 7 6 5 24 13

数

所占比重%

81.7% 2.3% 2% 1.7% 8% 4.3%

游客消费

据调查，游客消费较低。旅游者的一日游平均消费水平在

100 元左右，区外的游客消费较高，在 200 元左右。消费对象主要是景区门 票和内部的娱乐设施，旅游购物较少。旅游者的消费支出与旅游方式、停 留时间密切相关，过夜游游客人均消费将明显高于一日游游客消费。经验 表明，前者是后者的 2 倍多。 旅游目的 以观光旅游为主，商务旅游在双滦旅游市场占很少比例。 客源现状调查的人口学特征分析得出：旅游市场中青

客源现状调查

年人比例最高；男性与女性比例相近；文化水平较高；游客以一日游为主。 停留时间较短，采用的交通方式以公交车和出租车为主。 双滦区 双滦区的旅游业 还处于产业的起步阶段。 季节构成 从双滦各景区的旅游季节性看， 具有一定的规律性。 每年 4～

10 月份为双滦景区旅游旺季，11-4 月份为旅游淡季，其中旺季游

客约占游 客总数的 85%，而淡季游客则仅占游客总量的 15%。“五一”、“十一”节 假日以及暑假为三个高峰期。这与避暑山庄的游客流分布具有一定相像之 处。 满意度分析及双滦的印象 通过调查， 大部分游客对双滦区旅游的满意

度为一般，主要原因是由于景区刚刚开发，游览项目少，服务意识不高。 此外双滦区与双桥区之间设立了一个收费站，影响了城区内游客的流动。 大部分游客对双滦区的印象一般，认为城市环境不太好。环境的好坏对旅 游的开发影响很大，良好的环境可以转换为旅游资源。应把双滦区环境绿 化搞好，给游客以良好的城市感知。 4.1.3 开发广仁岭风景区存在的主要问题

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景区中现有的景点数量少 广仁岭名气虽大， 广仁岭 可境内的景点大多数都被废 坏，残留的只有御道遗址，需要对原来有的景点进行复建 周边植被覆盖度差， 周边植被覆盖度差，影响景区形象 目前景区的植被覆盖度差，特别是公 路一侧的植被稀少，对景区的形象有较大的损害。 景区内道路等基础设施基本为空白 因为是新开发景区，没有任何基础设 施建设，一切需要从头开始。

4.2 开发意义

从潜在及目标旅游市场调查看，广仁岭景区在全国的知名度较低，形象 还没有建立。但双滦具有悠久深厚的文化及自然旅游资源，清朝文化丰富 多彩，广仁岭景区处在承德市主市区的边缘，区位条件十分优越，同时， 她又是连接大避暑山庄文化的重要节点，游人可以通过在广仁岭景区的游 览进一步了解清代避暑文化的源头，从而让游客产生了解双滦区在大避暑 山庄的重要地位，也就有了继续向西旅游的意向。

5．市场分析

根据对景区设计的旅游项目和功能，客源可分为本地游客、到承德市 旅游的游客和专程来景区旅游的游客三部分，具体如下： 本地游客：由于景区属于在双滦市区区和主城区的边界地带，可以成 为本地居民周末郊游的最佳场所。双滦区现有的人口 10.2 万人，估计景区 建成开放后，本地游客能保持在 1 万/人次.年的规模；承德市本身也有 360 多万人口，作为熟悉了避暑山庄的市区居民来说，新开辟一处有深厚文化 底蕴的人文资源风景区，为他们提供了一种新的郊游空间是个很强的吸引 物，估计每年能稳定的保持 2 万人次的游客来源；按照《承德市旅游总体 规划》预测， 2010 年承德市游客的数量预计可以达到 1500 万人次，其中 到承德市区旅游的游客为 570 万人，如果按照其中 4%的游客选择到广仁岭 景区旅游，游客人数为 23 万人次，三项总和，到 2010 年，元宝山游客的 人数可以达到 26 万人次。

6、效益分析

5.3.1 基本情况 项目

占地面积平方米，总投资 1 亿元，其中，基建 6500 万元，设备投

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资 3000 万元，流动资金 500 万元。 5.3.2 营业收入 根据市场预测， 游客规模估算， 2008 年开始建设， 2009 年营业， 2010 到 年，游客规模以比较稳定的 26 万人计算。 门票收入：门票价格为 60 元/人，26 万人/年×（60 元/人）=1500 万元/年； 餐饮收入：按每人消费 50 元计算，总计为 26 万人×50 元/天=1300 万元； 其他收入：香火、工艺品等 1000 万 年总收入：1500 万元+1300 万元+1000 万元=3800 万元。 5.2.3 营业成本 管理费：按营业收入 2%计算，3800 万元×2%＝76 万元； 建筑折旧：按 60 年计算，6500 万元/60 年＝108 万元/年； 设备折旧：按 30 年计算，3000 万元/30 年＝100 万元/年； 维修费：20 万元/年； 工资：18 人×14000 元/人·年＝25 万元/年； 水电费：18 万元/年； 税金：3800 万元×5.5%=209 万元/年。 5.2.4 利润预测 税前利润：3800 万元－（76 万元＋108 万元＋100 万元＋20 万元＋ 25 万元＋18 万元＋209 万元）＝3244 万元/年； 所得税：3244 万元×33%＝1070 万元/年； 税后利润：3244 万元－1070 万元＝2173 万元/年； 投资回收期：1 亿元/2173 万元≈4.6 年

6．总论

根据市场预测，广仁岭景区项目投资回收期在 4.6 年左右，是经济效

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益比较理想的开发项目。通过以广仁岭景区的全新打造，以历史、宗教文 化为脉络，以绿色为景区的生态背景铺垫，开发自然观光旅游、宗教朝拜 旅游、城市休闲旅游等旅游新产品，景区在不久的将来成为生态优良、特 色鲜明、服务于全方位群体的融合山水观光、文化休闲、宗教朝圣等多功 能于一体的旅游胜地，承德市区近郊城市公园和国家 4A 级风景名胜区。

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双塔山景区提档升级项目开发 可行性研究报告

1．项目概述

1.1 项目说明

项目名称：双塔山景区（包括原来的雕沟） 项目地点：双塔山风景区位于市区南面，距承德避暑山庄西南十公里处， 总面积约 3000 公顷，是承德市最大的自然风景游览区。 开发占地面积：30 平方公里 总建筑面积：215000 平方米 总投资：3 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 开发时间：2006～20010 年

1.2 开发目标

经过开发，双塔山风景区将成为国家 4A 级景区，目前为国家 3A 级景区。 现状游客规模在高峰年可以达到 20 万人次左右， 平常年份维持在 10-15 万人 左右， 提档升级后， 2008 年， 预计可以达到 35 万人， 2010 年后保持在 60 万人， 2015 年后每年平均保持在 70 万的规模。

1.3 战略分期

近期（2006～2010 年） ，景区提档升级起步阶段 中期（2011～2016 年） ，景区扩充改变阶段 远期（2016～2020 年） ，景区

完善阶段

1.3 总体空间布局

根据对景区旅游资源分布、开发价值的分析，整个景区在总体布局上可以划 分为 4 部分，即：城市居民运动休闲区（包括门前的广场、新扩建的运动场所休

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闲区） 、自然与人文观光区、碧水湖养生休闲区、雕沟自然生态观光及极限运动 区。

2．主要设施

双塔山景总建筑面积 223000 平方米 ，车行道 12.33 km，步游道 4.23 km， 栈道 2 公里，索桥 2 座，滚动式观光电梯 2 处。

2.1 城市居民运动休闲区

范围界定 2.1.1 范围界定 该区位于西北侧山脚下废弃的厂地，目前有一条废弃的铁路通过，还 有部分厂房，土地权属？？部门。由于处在重要的街道一侧，有被开发为 房地产用地的趋势。如果不加以控制，城市的高层建筑将逼近公园核心地 带，对景区的景观造成永久性的破坏。民族文化广场的东侧和雕沟景区相 连接，目前为废弃厂房。双塔山公园门口东西两侧新扩建的运动休闲场

所。

2.1.2 主题与功能 考虑到景区门口已经有了一个文化广场，该小区要以服务城市居民为 主的公益性广场，可利用两侧的废弃场地，开展以场地运动为主的运动休 闲类产品和销售双滦区绿色食品及旅游商品为主交易区域，杜绝高大建筑 进入该区域，以免破坏相邻风景区的景观风貌。 2.1.3 布局结构 民族文化广场西侧： 主体场地以摆放各式全民健身简易运动器材 为主的大众休闲运动区，周边可以开辟出一些灯光羽毛球球场， 灯光网球场、灯光篮球场，主要是为了体现“夜色双滦主题”而 安排的项目之一。 儿童游乐场区，主要是为儿童提供一个嬉戏玩耍的场地，可设置 一些简易的旋转飞车、轨道车、翘翘板等。 2.1.4 主要项目创意 每个周末定期举办群众自发性的太极拳、踢毽子、交谊舞等各类比赛， 定期或不定期举办灯谜游园活动、少年儿童书法比赛等，也可以组织以游 客参与为主的拔河比赛、球类比赛等。

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2.2 自然与人文观光区

2.2.1 范围界定 为现在景区的范围。 2.2.2 主题与功能 主题口号：沿用“两个朝代的背影、五代清帝的行踪”； 该区的功能仍然是以自然和人文观光为主。 2.2.3 布局结构 从大门到博物馆，为清史展示活动区域； 从双塔到高山平湖（碧水湖），为双塔山自然与人文观光区域； 从泉声飞瀑处修建悬桥过东北侧山体形成新的旅游区域， 为观光 探险区域； 沿沟谷为寻幽探趣活动区域。 2.2.4 各区域旅游主要项目创意 清史展示活动区域 以现在的博物馆为中心，以调整博物馆内的展示

内容为主，在维持现有以皇帝为题材的展示内容的同时，要定期更换展示 的内容，不断吸引回头游客。 双塔山自然与人文观光

区域为景区的核心区域 今后不允许增加新的

人文建筑景观。重点加强对塔体的保护，塔的四周增设护拦，防止游客攀 爬塔体对石柱造成危害。加强对现有设施的维护（特别是索道），建议在 现有的索道车厢顶加盖，对索道的配套设施也要美观美化，提高坐缆车的 舒适性和安全性。要对“灵峰古苑”进行维护和粉刷，对通往其他景点的 道路适当加宽，增设防护栏。景区内的服务点应由原来的提供简单的摄影 服务转向以工艺品、明信片等销售服务为主。此外，可考虑增加人力服务， 如抬轿子等项目。 观光探险区域 通过修建连接自然与人文观光区的悬桥，把游客的游

览区域扩大到对面的悬崖，在悬崖中间地带修建栈道，既可增加新景观， 又可增加游客游览景区的惊险性。 寻幽探趣活动区域 沿谷底铺设石板小路，配合水景设置，形成一条

趣味性小道。道路的总点为鳄鱼头底下的一块平坦地带，可适当修建草木

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结构的简易房子，为游人提供茶歇服务。在游憩谷的顶部，修建蓄水坝， 可以把坝体修饰为自然瀑布状，在山体的一侧悬崖边，引用碧水湖的水沿 百米峭壁的顶部飘洒而下，形成百米飞瀑新景观。水库蓄水后，通过提水 引向东侧山坡，沿新修栈道灌溉东侧山体植被。同时，也可以在适当的地 段形成细小的瀑布顺坡而下，与山坡奇石构成一幅“清泉石上流”的美丽 画卷。

碧水湖（姊妹湖） 2.3 碧水湖（姊妹湖）养生休闲区

2.2.1 范围界定 碧水湖及周边山地。 2.2.2 规划思路 把碧水湖建设成为养生度假区。 现在的碧水湖是尾矿用地，由于有再利用的价值，目前仍在继续采矿，对环 境和周围的景观造成了很大的破坏。同时，由于开矿造成河床干枯、地表裸露， 大风起来的时候造成大面积的扬尘。 由于该区域背靠双塔山峦，半山湖泊水面宽广，面对滦河，视野开阔，风景 秀丽， 是作为成功人士休闲度假的理想地。 应该推出高端的度假产品， 包括别墅、 运动养生、医疗护理等配套服务设施。考虑到服务人群中有老年群体，在上半山 区的度假区沿路采用滚动护手电梯。为了与双塔山形成阴阳协调的风景线，通过 打通现在碧水湖一侧山体引水形成一新的湖面，姐妹湖与双塔遥相呼应。 2.2.2 规划重点 姊妹湖供水工程（中期） 、度假区建设工程（中期） 。

2.4 雕沟自然观光及极限运动探险区

2.4.1 范围界定 现状：原鸟语林景区。位于双塔山与元宝山之间的一条沟谷内，进沟百 米处，有一山崖高百仞，长 300 多米的绝壁，布满石洞，是鸟类理想的巢 穴，曾经开发成为鸟语林景区。由于几次自然灾害袭击，鸟语林的网顶被 雪压跨

。目前荒废，景区只有一些大型的不能飞动的野生动物供游人参观。 景区内在一天然山洞中修建一庙宇，规模较小。 2.4.2 规划思路

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该沟谷封闭性好，适宜放养野生动物。由于沟内的生态条件比较优良， 野生动物种类较多，特别是鸟类品种多，适宜开展生态观光旅游。由于地 形为丹霞地貌，多陡峭山峰，适宜开展攀岩等极限运动项目。 2.4.3 重点项目策划 实施引鸟工程 巢繁殖。 放养温顺型野生动物或家禽 儿童下水捕鱼戏耍。 开发系列极限高空项目 增加攀岩项目，修建连接双塔山观光探险区 可选择场地圈养山羊、麋鹿、猴群、山 可以通过种植果林，增加植被覆盖率、营造人工鸟巢、

实施沟内多级蓄水工程等措施，为鸟类创造良好的生态环境，吸引鸟类筑

鸡、穿山甲、蛇等。选择沟内水面比较宽，水浅的场地养殖小鱼小虾，供

的高空索桥，形成系列极限高空极限项目，如高空跳远，高空过索桥、高 空速降、高空杂技表演等，增加景区的探险性和表演性。 增加野外生存训练项目 目。 修建旅游产品展厅 在景区的门口修建，将北方的特色山野菜、干果、 有组织的进行野外拉练活动或徒步旅游项

土特产品进行展销，同时，形成一处旅游纪念品交易中心。 2.4.4 重点工程规划 运动休闲区建设工程（中期）； 自然与人文景观园区道路系统建设工程、 景区提水造景及林木灌 溉工程、景区绿化工程、双塔塔体保护工程、配套服务设施维护 工程、景点摊位改造工程； 姊妹湖养生休闲及景观改造工程； 雕沟自然观光及极限运动探险区启动引鸟筑巢工程、野生动物（温 顺类）放养工程、极限运动项目工程、攀岩工程、提水造景工程、 道路整修工程。 3．道路交通规划 在现有的道路体系上，增加各区域道路连通，开辟新的旅游道路，扩 大游客容量，包括增加从西部进入碧水湖养生度假区域的入口和相应的道

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路体系、增加进入运动休闲区域的入口和连接大门口的道路系统；连接泉 声飞瀑与双塔山东峰的空中通道和东峰一侧的栈道；连接雕沟的道路和空 中通道等。 4．绿化规划 按照风景区和风景保护区绿化两大地块进行规划，风景区绿化规划要 围绕景点的设置来进行，例如，清史活动区域的绿化要以庭院绿化为主， 根据不同的季节摆放盆景鲜花，人行道旁种植松树、柏树等乔木树种。裸 露的地表要以草坪为主。运动休闲区域不宜大面积的种树种草，要和场地 功能相结合，选择单独的高大树木，摆放四季花景。采用花架、灌木篱笆 将景区与社会区域隔离。自然与人文观光区域的绿化在保持自然景观主体， 突出奇峰怪石骨架的基础

上，要加大色叶林的绿化工作，对一些景观效果 比较差的当地品种要进行更新，沟底多种植高大的乔木，山坡以灌木和乔 木结合，峰顶种植底矮的灌丛草本植物，突出山峰的俊秀。自然观光与探 险区的绿化原则和自然人文景观区的原则相似。 景区的外围要划定绿化保护区，以造林绿化为主，作为景区的背景林， 同时可以适当的经营木材生产。

5．项目投资

开发占地面积：30 平方公里 总建筑面积：215000 平方米 总投资：3 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 资金来源：由中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司投资解决。

6．开发条件及意义

6.1 开发背景

双塔山景区 景区的自然与人文景观 6.1.1 双塔山景区的自然与人文景观 （ 1 ） 人文建筑 山门：位于景区的正前方，北向，面阔 7 间，进深 4 间，高 8 米，跨 度 10 米，宽 30 米，为一组仿清建筑。主体建筑黄色琉璃瓦覆顶，飞角虚

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檐，通施彩绘。 蹬道：烟山路行进百米左右，共计 365 天，步步登高，两侧为林区。 博风有翼：位于双塔峰东南向 30 米处，单檐六角凉亭。 金龟护塔：又称长寿石。石高 4.7 米，长 6.8 米。紧邻双塔山，位于 两根大石柱北部山岗。 七宝楼：位于双塔山北峰石柱根部东侧，利用天然形成的洞穴，依山 势建成仿清式半壁厦殿，通施彩绘。 仙踪灵迹：位于双塔山东南向，与灵峰古苑相邻。单檐六角凉亭，通 高 6 米，上覆黄琉璃瓦，下设眉窗，通施彩绘。 凌峰古苑：双塔山景区主体仿古建筑之一，位于双塔峰的南面。依山 脊之势，弯曲盘绕，建成仿清长廊，长廊通高 4 米，跨度 3.2 米，长 100 米。 三仙观：位于卧犬梁北崖下中部，景区唯一的一处道教宫观。 卧佛：位于卧犬梁北崖下西部一天然石凹中，卧佛身长 5.7 米，用现代玻璃 钢材料铸成，通体描金彩绘。 （ 2 ） 岩石与雕刻 浮图天造：为大型摩崖石刻，位于卧佛西数米悬崖之上，与卧佛相呼 应，“浮图天造”为著名书法家欧伯达亲笔所书。 饱眼山川：位于星星岩之尽端，独占峰顶。单檐六角观景亭，亭内顶 画为八仙过海。 神功鬼斧：特大型摩崖石刻，在燕北乃一绝，位于骆驼峰东南侧沟谷 内，紧邻路旁的一块巨石垂直裂开，分成两块，其中一块上书“鬼斧”， 另一石上书“神功”，为著名书法家姚小尧所写。 （ 3 ） 双塔山水景 碧水湖：位于骆驼峰南侧山涧中。有一塘碧蓝的人工湖（现在为承德 钢铁厂选矿厂尾矿坝，近期无水）。湖坝高 80 米，长 200 米，有水时面积 有 12.6 公顷。 银河飞落：与碧水湖一峰之隔。曾引湖水由峰崖飞流直下至山谷内， 瀑面宽近 10 米

，落差 30 余米。

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（ 4 ） 奇岩与山峰 猩猩岩：也称猿人石，位于卧犬梁西部顶崖下，因酷似“中国猿人” 头像而得名。头像高约 15 米，宽 10 米。 试剑石：塔沟的东侧山坡上，一块巨石平如碾盘，石中有一深深的裂 痕，十分整齐平直，有如刀砍，上书“试剑石”。 情人崖、也称情人石，位于双塔峰东坡上，有峰峦绝壁如削。壁面高 约百米，宽约数十米，中有天然形成的勒石刻线，线条清晰，简洁、流畅， 天然绘出一对男女头像接吻图。 子母岩：又叫子母石，位于双塔峰东卧山，高约 7 米、宽约 5 米，如 母子相依相偎。 莺鸯石位于古苑长廊南侧，50 米的山峦上，因酷市莺鸯而得名，背后 有两石如哼哈二将守护。 棒槌源：位于银河飞落对面山峰中部，传说为棒槌山乃由此山挖走， 故名棒槌源。 蛤蟆源：位于棒槌山右下 9 米处，有一半圆洞，进深约 2 米，直径约 5 米，外型如棒槌山南蹲坐的蛤蟆石，据传其蛤蟆石也是从这里挖走的。 石鼓：在巨大的天然石洞双眉洞的东侧马蹄形岩壁内，有一面倾斜的 石坡，敲击可发出咚咚的响声而得名。 石人峰：又称老人石，位于雕砾子南沟的双眉洞前，高约 13 米，宽约 5 米，连同弧石基座高约 30 余米。 金字塔：因其和古埃及的金字塔形状相似而得名。 壁虎石：在金字塔与双眉洞的中段，紧挨峭壁上有一块岩石，高约 3 米，宽 1 米，如壁虎立状。至今没人能攀登上去。 骆驼峰：又称骆驼岗，骆驼峰全长约 70 米，宽 3 米，峰与峰之间有一 凹槽，与驼峰十分相象。 卧犬梁：位于双塔山景区南部山岗上，长约 200 米，高 15 米，宽 10 米。型似一条沙皮犬卧于山岗之上。 椅子山：位于雕沟的南端，与双塔山遥遥相对，此峰海拔 400 米，形 如椅子而得名。

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雕砾子：位于双塔山与元宝山之间的一条沟谷内，进沟百米处，有一 山崖高百仞，长 300 多米的绝壁，布满石洞，是鸟类理想的巢穴。 （ 5 ） 洞景 望月洞：又称日夜同辉，位于蘑菇亭东侧山崖中部，岩壁上有日夜同 辉四字。 双眉洞：位于雕沟沟里，为大型天然洞穴，两个洞口之间有巨石，恰 似鼻梁，而两个洞口形状如眉毛得名。 夕照洞：与双眉洞为邻，也是天然洞穴，洞深 30 余米，宽 15 米，高 5-10 米，洞内清爽幽凉，常年保持温度在 10 度左右，每天夕阳照射，满洞 生辉故得名。 大石缸：椅子山下石壁上有一天然岩洞，洞深 4 米，垂直深 2 米，内 有清水一缸，故称大石缸。 双塔山风景区 风景区游客市场调查 6.1.2 双塔山风景区游客市场调查 游客构成 从目前现状看，承德市居民是客源市场的主体，占 90%以上，

但规模较小。从游客目

前的构成可以看出，双塔山景区仅仅是个区域上的 国家级风景区。 表 1 双滦区游客地区构成？ 地

承德市 北京 石家庄 保定 省内周边其他地区 省外其他

区

人

245 7 6 5 24 13

数

所占比重%

81.7% 2.3% 2% 1.7% 8% 4.3%

游客消费

据调查，游客消费较低。旅游者的一日游平均消费水平在

100 元左右，区外的游客消费较高，在 200 元左右。消费对象主要是景区门 票和内部的娱乐设施，旅游购物较少。旅游者的消费支出与旅游方式、停 留时间密切相关，过夜游游客人均消费将明显高于一日游游客消费。经验 表明，前者是后者的 2 倍多。 旅游目的 以观光旅游为主，商务旅游在双滦旅游市场占很少比例 客源现状调查的人口学特征分析得出：旅游市场中青

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客源现状调查

年人比例最高；男性与女性比例相近；文化水平较高；游客以一日游为主。 停留时间较短，采用的交通方式以公交车和出租车为主。 双滦区 双滦区的旅游业 还处于产业的起步阶段。 季节构成 从双滦各景区的旅游季节性看， 具有一定的规律性。 每年 4～

10 月份为双滦景区旅游旺季，11-4 月份为旅游淡季，其中旺季游客约占游 客总数的 85%，而淡季游客则仅占游客总量的 15%。“五一”、“十一”节 假日以及暑假为三个高峰期。这与避暑山庄的游客流分布具有一定相像之 处。 满意度分析及双滦的印象 通过调查， 大部分游客对双滦区旅游的满意

度为一般，主要原因是由于景区刚刚开发，游览项目少，服务意识不高。 此外双滦区与双桥区之间设立了一个收费站，影响了城区内游客的流动。 大部分游客对双滦区的印象一般，认为城市环境不太好。环境的好坏对旅 游的开发影响很大，良好的环境可以转换为旅游资源。应把双滦区环境绿 化搞好，给游客以良好的城市感知。 6.1.3 双塔山风景区存在的主要问题 旅游产品老化 双塔山风景区作为观光旅游区，曾经以其独特的北方丹

霞风貌成为承德市十大景观之一，吸引了大批的中外游客来这里观光游览。 景区曾经做过很多来努力来提升档次，继修建了清史博物馆之后，又修建 了观光电梯，由于受投资时间限度的限制，投资商对继续投入资金改造景 区兴趣不大，新的投资商在观望与等待之中。旅游产品现在仍然是以观光 为主，博物馆也没有增加过新的展览内容。 周边环境恶化 双塔山周边环境随着城市建设步伐的加快而不断恶化，

首先是城市高压线路从景区上空横穿，严重破坏了景区景观的美感度，二 是城市高层建筑围绕景区边界不断增加和增高，建筑污染严重。三是景区 主门口的街道饮食摊点提供的饮食品种无特色，生活污染直

接排入门前的 河道之中，脏乱差情况还十分严重。 生态环境退化 景区内植物品种少，由于缺少水源供应，鸟类等品种也

有下降的趋势，尤其是南部的尾矿干枯以后，瀑布由于缺少水源而消失； 由于缺少水源浇灌，植被覆盖度一直保持在比较低的水平。 经营管理力度弱化 目前景区的管理重点在于门票的发售、博物馆的管

理、索道运行管理等，各景点的管理比较松散，曾一度出现黑导游误导游 客、某些景点有蒙骗游客的现象。景区的道路缺少维护，景点的景观建设

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也出现一些盲目性，新的人文建筑品位不高，影响了景区的整体风貌。 城市游憩功能淡化 能。 因为公园是作为风景区进行管理经营，园内缺少为

本地居民提供休憩场所，作为位于城市中心的公园很少能发挥城市游憩功

6.2 开发意义

从潜在及目标旅游市场调查看，双塔山景区在全国的知名度较低，形象 还没有建立。但双塔山景区具有悠久深厚的文化及自然旅游资源，清朝文 化丰富多彩，这些都是进一步对双塔山进行提档升级的基础托，也是旅游 形象建立的基础。虽然从目前的情况来看，双塔山景区的知名度还不高， 只要在今后的旅游发展中加强宣传，不断提高知名度，必将以吸引空间距 离更远游客前来旅游。

5．市场分析

5.1 客源预测

根据双滦区统计年鉴，2001 年全区共接等国内游客 20 万人次，旅游综 合收入达到 360 万元；2002 年，全区共接等国内游客 35 万人次，旅游综合 收入 500 余万元，分别比上年增长 75%和 48%。2003 年受非典影响，旅游收 入和旅游人数有所下降。根据 2004 年网上双滦区旅游信息，景区旅游人数 15 万人次，旅游收入 900 万元。其中双塔山景区的旅游人数为 1 2 万人次， 旅游收入 700 万元左右。

5.2 旅游市场总体定位

根据双滦区交通、经济、区位等条件的分析，在充分研究旅游市场发 展态势及需求特点的基础上，确定旅游开发客源市场定位为： 客源空间结构 以国内旅游市场为主，适当发展国际旅游业；以周边

地区旅游客源市场为核心，不断向省内其他城市和省外和国内大都市拓展。 客源收入结构 品档次。 客源 旅游目的 以文化、自然观光游客为发展主体，大力发展商务旅 以中等收入游客为主体和发展方向，不断提高旅游产

游市场，充分发展休闲度假旅游市场。

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客源文化结构

大力开拓对清史文化、民俗文化、钢铁文化、生态农

业研究高层次文化客源市场。 战略分期 近期开拓承德本市八县两区的旅游市场（核心客源市场）；

中期利用京承高速公路开通的优势开拓北京、天津环渤海城市群客源市场， 开拓省内其它地区客源市场及

周边省（内蒙、辽宁）的一些接壤地区。此 外，还要开拓香港、澳门特别行政区及台湾旅游市场和日本、韩国等近距 离的属于汉文化圈国外市场；远期开拓以国内沿海城市、长三角、珠三角 等发达地区为主，在此基础上兼顾国内其他市场和欧美等海外远距离市场。 客源的分布可分为本地游客、到承德市旅游的游客和专程来景区旅游 的游客三部分，具体如下： 本地游客：双塔山景区目前的本区游客已经很少，因为景区没有增加 本地游客 新的旅游项目，参与性的项目也不多，雕沟景区目前处于半关闭状态，有 少量的香客到双眉洞进香。随着景区档次的提升，旅游项目的不断增加， 景区范围的扩大，在 2008 年后，本地游客的规模将有一个大的飞跃，其吸 引点是运动休闲区域和儿童游乐设施建设，将大大提高景区在本地游客的 回头率，这些设施可以常年开放，没有季节性的制约，以每天平均接待 600 人次计，全年可接待游客 3 万人次，2010 年旅游小镇建成，游客数量可以 达到 5 万人次。且大多是本地游客。 德市游客：在承德市附近的客源一直是双塔山景区的主要客源地， 承 德市游客 每年保持在 8 万人左右。随着景区内瀑布景观的建设、栈道的开通、空中 索桥的修建、野生观赏动植物园的建设、极限运动项目的开展、表演项目 的开发、旅游纪念品市场的开放，游客的数量将成倍增长。2008 年可以达 到 16 万人，2010 年可达到 25 万人，以后比较稳定在 30 万人左右。 外地游客：按照《承德市旅游总体规划》预测和现有资料分析，承德 外地游客 市到 2008 年，2010 年游客的数量可以达到 1400、1500 万人次，其中到承 德市区旅游的游客为 540 万人、570 万人，如果按照其中 6%的游客选择到 双塔山景区旅游，游客人数为 32 万人次、34 万人次，三项总和，到 2008 年和 2010 年， 双塔山景区游客的人数分别可以达到 51 万人次和 64 万人次。

5.3 效益分析

5.3.1 基本情况 项目占地面积平方米，总投资 3 亿元，其中，基建 2.0 亿元，设备投

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资 0.8 亿元，流动资金 2000 万元。 5.3.2 营业收入 根据市场预测，游客规模估算，2008 年营业到 2010 年，游客规模以比 较稳定的 60 万人计算。 门票收入：门票价格为 100 元/人，60 万人/年×（100 元/人）=6000 万元/年； 住宿收入：按 100 座别墅、以 2000 床位、入住率为 65%、每位客人 住宿费 50 元计算，2000 床×65%×360 天×50 元/天=2340 万元； 运动休闲会所收入：按照年游客 10 万人次，每人次消费 30 元计算， 每年约 300 万元收入； 餐饮收入：按每人消费 60 元计算，总计为 60 万人×60 元/天=3600 万元； 年总收入：6000 万元+2340

万元+300 万元+3600 万元=1.224 亿元。 5.2.3 营业成本 管理费：按营业收入 2%计算，1.495 亿元×2%＝245 万元； 建筑折旧：按 20 年计算，2.0 亿元/20 年＝1000 万元/年； 设备折旧：按 15 年计算，0.8 亿元/15 年＝533 万元/年； 维修费：600 万元/年； 工资：280 人×14000 元/人·年＝392 万元/年； 水电费：680 万元/年； 税金：1.224 亿元×5.5%=673 万元/年。 5.2.4 利润预测 税前利润：14950 万元－（245 万元＋1000 万元＋533 万元＋600 万 元＋392 万元＋680 万元＋673 万元）＝8117 万元/年； 所得税：8117 万元×33%＝2678 万元/年； 税后利润：8117 万元－2678 万元＝5439 万元/年； 投资回收期：3 亿元/4970 万元≈5.5 年。

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6．总论

根据市场预测，双塔山景区项目投资回收期在 5.5 年左右，是经济效 益比较理想的开发项目。通过以双塔山景区山水为依托，以历史、宗教文 化为脉络，以绿色为景区的生态背景铺垫，景区品位得到全面提升。完成 “全面提档升级，扩大三面（东与雕沟合并、西北围墙外阔、西南打造美 丽姊妹湖）、整治一方（对景区北侧环境全面整治）”的战略构想，提升 景区知名度和游客的容量。通过发展自然观光旅游、宗教朝拜旅游、生态 旅游、极限运动旅游、拓展运动旅游、城市休闲旅游等旅游新产品，培育 景区经济效益增长点，在突出“两个朝代的背影、五代清帝的行踪”历史 形象的基础上，推出既适合老年人休闲养生、又能满足青年人追求刺激探 险、少年儿童嬉戏玩耍需求的“双塔山新景元”旅游新品牌，景区在不久 的将来成为生态优良、特色鲜明、服务于全方位群体的融合山水观光、文 化休闲、运动体验等多功能旅游胜地，承德市区近郊城市公园和国家 4A 级 风景名胜区。

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元宝山景区项目开发可行性研究报告

1．项目概述

1.1 项目说明

项目名称：元宝山景区 项目地点：双滦区广仁岭至双塔山镇公路南侧 开发占地面积：30 平方公里 总建筑面积：215000 平方米 总投资：3 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 开发时间：2006～2010 年

1.2 开发目标

把元宝山民俗风景区建设成为国家 4A 级景区，中国民间财富中心。景区建 成后，游客规模每年可以达到 61.6 万人次。

1.3 战略分期

近期（2006—2007 年） ，景区建设规划起步阶段 中期（2008—2010 年） ，景区全面形成接待游客。 远期（2011—2020 年） ，景区完善阶段

2．主要设施

表 3－1 功能分区基本信息 － 分区 中国民间财富中心区 民俗村 房地产开发区 面积（m2） 36200 124000 47000

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道路（km） 3.12 2.63 0.73

元宝山自然观景区

7700

2.13

2.1 中国民间财富中心区

2.1.1

范围界定 该区为整个景区的主体，包括大元宝山和小元宝山的山脚狭长地带。 具体范围见图。 2.1.2 主题与功能 该区域将围绕“中国民间财富中心”主题布设景点 主要功能：作为景区的人流集散中心，可为举办民俗活动、旅游购物活 动、民俗学术研讨会、财神文化系列展览、财神公祭活动等提供场地需 要。 主题口号：财富双滦 2.1.3 布局结构 北区 主要包括北大门、古币广场、管理服务区、钱币博物馆等。 北大门为景区的正门， 其两侧为停车场， 进入大门后为中国古币广场， 广场中间为一巨大的铜钱雕塑，广场的铺砖采用古铜币造型，暗喻 “有土此 有财”。广场两侧为仿古建筑，作为钱币纪念品购买、餐 此 饮和景区管理、厕所等场所。 广场的顶部为钱币博物馆，在大元宝山北侧山脚下，修一条步游道上元 宝山岩石下部，取名正财神路。 在大元宝山岩石脚下修一条环元宝山山石的步游道，取名寻宝路。 东区 在大元宝山东侧修建东大门，该区为接待服务区，设施包括别墅区，宾 馆区。 修建一条步游道直达大元宝山岩石脚下，取名准财神路，与寻宝路相接。 南区 修建南大门，位置在大元宝村的西面，大元宝村改造为民俗村。

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从南大门修两条道路上山，分别取名文财神路和武财神路，与寻宝路相 接。 西区 西门由大门、财富广场、财富会议中心（为景区的主体建筑，建筑为双 铜板叠加造型，可以作为民俗学术讨论会、国际财经会议、民间财神古 匾展览的场所）组成； 财富广场为圆形，中间为方型水池。 财富会议中心建筑群沿山脚环行布设，两侧为仿古廊道。 修一条通向大元宝山岩石脚下的步游道，取名偏财神路，与寻宝路相接。 小元宝区 在进入小元宝山区域，为传统的民俗活动空间，由小元宝山山门——祈宝坛 （坛为天方地圆设计， 分三层， 坛顶中央设聚宝盆， 供祭奠时用） ——镇宝殿 （庙 宇式建筑，供奉五路财神）——五路财神山体雕塑。 2.1.4 重点工程 景区道路建设 景区服务配套工程建设 古币广场 财富广场 古币博物馆 民间财富中心 祈宝坛 镇宝殿 五路财神山体雕塑

民俗村（大元宝山、小元宝山村和二窝铺） 2.2 民俗村（大元宝山、小元宝山村和二窝铺）

2.2.1 范围 现在的大元宝村村址、小元宝山 村村址、二窝铺村村址。 山

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2.2.2 主题与功能 民俗表演、农家休闲 2.2.3 布局 在大门的外面建香火一条街、乡村宾馆（现有的农居改造）、民俗活 动场所。

房地产开发区（别墅区、青年旅社） 2.3 房地产开发区（别墅区、青年旅社）

2.3.1 范围 景区东侧（见图）。 2.3.2 现状 土地利用现状为农田和林地。地势

比较平坦，适宜做房地产开发。 2.3.3 规划思路 考虑到景区并不是风景秀丽的成熟景区，景区的开发思路是通过对元 宝山概念的引入开发建设一个崭新的主题园，并通过主题园的建设带动房 地产的开发。通过对双滦区的房地产分析比较，目前双滦区还没有高档次 的别墅区，而社会对别墅的需求潜力很大，特别是一部分工矿企业业主， 对别墅的需求十分迫切。 从承德市来说，承德市主市区有 23 家星级宾馆，竞争十分激烈，而档 次相对较低的旅馆则相对较少，且多分散在各个街道，卫生条件和安全系 数都不是太高。根据市场调查，有很大一部分到承德的旅游群体是学生、 军人、农民等，他们往往需要一些价格低廉，有些服务可以自己完成的自 助型旅馆，在国外就是占有很大市场份额的青年旅社。因此，为了吸引到 承德的游客能到双滦，最好的办法是吸引他们晚上能够住在双滦。因为一 般游客到承德旅游大多以两天游居多，白天在主城区的旅游活动基本安排 满当，只有利用夜晚安排其它活动时间。为了填补承德市区夜景旅游活动 的不足，双滦区旅游总体规划把启动 “ 夜色双滦 ” 作为突破口。为此，需 要有一系列的配套景观景点和配套服务设施，利用元宝山民俗景区的性质 （主要吸引大众旅游），考虑在元宝山景区边缘建设规模大、知名度高、 服务配套设施完备、面对低收入群体的青年旅馆项目，将是一着出奇制胜 的妙棋。

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2.3.4 重点工程 基础设施建设 高档别墅群建设 青年旅馆工程

2.4 元宝山自然观景区

2.4.1 范围 为元宝山峰主体及周围山岗 2.4.2 现状 土地利用现状为荒坡林地、山谷平坦地方种有作物。围绕山峰主体有 五条山岗可以通往山顶。 2.4.3 规划思路 由于山路比较陡峭，山顶没有平坦地方可以进行景观设计，该区规划 的思路主要集中在道路的设计上，通过增加道路的长度来延长游客的游园 时间，同时赋予道路以文化内涵。根据财神的名字为五条通往山顶的道路 进行命名，在道路的设计上，要突出各个财神年代的差异，以当时年代的 钱币符号铺设路面地砖。并在道路的其始点树立财神塑像和生平简介，成 为财神的前因后果等，增加游客的兴趣，游客也可以通过自己对不同财神 道路的理解选择自己上山的道路，祈求招财进宝。 为了使五路财神路能道道相连，设置两个环型道路，第一圈环行道是 连接进入景区三大门后连接各条道路起始点的大环行道，并和小元宝山连 接，同时修通和双塔山连接的道路。第二条环行道是围绕元宝山主峰的步 游道，取意为“寻宝”。 为了配合双滦区“夜色双滦”主题的塑造，要启

动元宝山的夜景造型 工程，通过灯光照明的设计，使元宝山在夜晚更加生动的显示元宝的形象， 可以通过灯光颜色的处理，营造出“金元宝”（大元宝山）、“银元宝” （小元宝山）的象征形象。 2.4.4 重点工程 道路工程

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景区绿化工程 景区夜景造型工程

3．项目投资

开发占地面积：30 平方公里 总建筑面积：215000 平方米 总投资：3 亿元 RMB 承办单位：中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司 （名称待定） 资金来源：由中国承德瀛丹旅游天国开发有限公司投资解决。

4．开发条件及意义

4.1 开发背景

朝阳双塔藏仙子，元宝洞穴长灵芝。绵延不断的山峦中，在高 40 米， 海拔 562 米的奇峰上，有一块长 100 余米、高宽各为 20 米的巨大岩石，西 边高大，中间狭小，两头翘起，岩体四壁如刀削般陡峭，无可攀援，其形 状恰似一个平放在山岗上的大元宝，故名“元宝山”。“元宝”东段的石 壁上有许多小洞穴，最大的一个洞在北部，深约 8 米、宽 10 米、高 1.6 米， 由于终年不见阳光，温度较外部略低。在元宝山的顶部曾经发现过人类活 动的遗存，在顶部岩石裸露处不规则排列着就山石挫出的石臼窝 10 个，其 尺寸大小不一，口径大者 22cm，小者约 15cm，深约 20cm。另有一口传为水 眼，今被水源堵上。 遗址中可拾到细碎的夹沙孔陶片和鬲足，均为夏家店上层文化遗址。

4.2 景区存在的主要问题

景区为新开发景区， 4.2.1 景区为新开发景区，基础设施基本为空白 元宝山地区目前为村林业用地区域，除了几个自然村，景区内没有其 他任何基础设施，现在区政府目前没有成立专门的景区管理委员会或公司 具体操作景区的开发和初期的组织工作，属于待开发的处女地，初期的规 划和招商引资工作没有全面系统的展开，景区的开发任重而道远。 现在的景区缺少深厚的文化底蕴，挖掘历史文化积淀的工作难度大， 4.2.2 现在的景区缺少深厚的文化底蕴，挖掘历史文化积淀的工作难度大，对

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以民俗题材为景区内涵的景区建设局限性大。 以民俗题材为景区内涵的景区建设局限性大。 4.2.3 景区知名度不高，打造旅游品牌的难度大 景区知名度不高， 景区景点少，最主要的景点一目了然， 4.2.4 景区景点少，最主要的景点一目了然，对游客的吸引度不大

4.3 开发元宝山民俗景区的有利因素

民众有极大的心理诉求，财神民俗中心市场的缺位。 4.3.1 民众有极大的心理诉求，财神民俗中心市场的缺位。 在民间，春节是中国民间最盛大的节日。其中除夕之夜有一项重要的民俗活 动——迎财神。 除了迎财神之外，祭祀财神也是必不可少的。每到春节，举国各地均

祭祀财 神，祭祀方法各异。北方地区春节时，家家请回财神，供奉财神像，焚香上供品。 正月初二清晨祭焚财神像。祭祀时，主人点燃香烛，众人顶礼膜拜。人人满怀发 财的希望，祈愿在新的一年里大发大富。在全国各地，都有祭祀财神的踪迹，财 神在人们心目中的地位，便由此可见。 财神的起源颇为难考，所祭祀的神明也因时因地而有所不同。财神，一般认 为有所谓“正财神”赵公明，“文财神”比干、范蠡，“武财神”关羽，“偏财 神”利市仙官，“准财神”刘海蟾等五路神。这些财神，又可分为文财神和武财 神两大类，最为人们熟知的财神，则是“正财神”赵公明。 虽然民间对财神十分尊崇，但财神只是作为一般的神供奉在一般的庙 里面，中国还没有一处集财神文化、民俗活动于一体，有形有体的财神民 俗风景区。广大的市场需求和产品的严重缺位，是建设元宝山民俗风景区 的最主要优势。 自然资源独一无二， 4.3.2 自然资源独一无二，具有垄断意义 元宝山由于和中国过去的元宝十分相象而得名，查遍中国的大山和川， 因为其象元宝而被命名为元宝山只有承德双滦区，而且起个体庞大，形态 逼真而成为承德市著名的景观之一。 交通便利 4.3.3 交通便利 元宝山就在承德主市区和双滦市区之间，城市交通主干道从景区北边 经过，与主市区的距离只有 8 公里，设有公共汽车站，十分适合普通市民 到景区观光游览。 景区目前仍是待开发状态，可以按照规划系统开发， 4.3.4 景区目前仍是待开发状态，可以按照规划系统开发，避免人为因素的影

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响造成景区的无序开发。 响造成景区的无序开发。 4.4 发展战略 以元宝山为景区的标志性符号，以民间财神文化为脉络，以绿色为景 区的生态背景铺垫，通过打造中国第一家“中国民间财富中心”民俗风景 区，突出“财富双滦”主题形象。同时，结合两处民俗村的建设，开展民 俗旅游、民俗学术讨论会、财神公祭大典等，带动周边房地产、饮食业、 手工艺品的全面发展。通过多元化，多渠道筹集资金的方式，为景区带来 滚动开发的建设资金，把景区建成为生态优良、特色鲜明、服务于全方位 群体的融合山水观光、民俗文化体验于一体的国家 4A 级风景名胜区。

5．市场分析

5.1 客源预测

根据对景区设计的旅游项目和功能，客源可分为本地游客、到承德市 旅游的游客和专程来景区旅游的游客三部分，具体如下： 本地游客：由于景区属于民俗风景区，其中有很多活动是作为固定的 项目每年安排特定的时间举办，这样，周围的居民都有可能参与到景区的 活动中。双滦区现有的人口

10.2 万人，估计景区建成开放后，本地游客能 保持在 1 万/人次.年的规模；承德市本身也有 360 多万人口，作为民俗中 心的元宝山，对承德市民众来说，也是个很强的吸引物，估计每年能稳定 的保持 3.6 万人次的游客来源；按照《承德市旅游总体规划》预测，承德 市到 2010 年游客的数量可以达到 1500 万人次，其中到承德市区旅游的游 客为 570 万人，如果按照其中 10%的游客选择到元宝山景区旅游，游客人数 为 57 万人次，三项总和，到 2010 年，元宝山游客的人数可以达到 61.6 万 人次。

5.2 效益分析

5.2.1 基本情况 项目占地面积平方米，总投资 3 亿元，其中，基建 1.6 亿元，设备投 资 1.2 亿元，流动资金 2000 万元。 5.2.2 营业收入 根据市场预测，游客规模估算，2008 年营业到 2010 年，游客规模可以

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稳定达到 61.6 万人。 门票收入：门票价格为 100 元/人。 61.6 万人/年×（100 元/人） =6160 万元/年。 住宿收入：按四星级、220 床位、入住率为 65%、游客平均消费 480 元计算，220 床×65%×360 天×480 元/天=1905 万元 民间财富中心会所收入：按照门票和举办会议计算，每年约 1000 万元收入 餐饮收入： 按每人消费 50 元计算， 总计为 61.6 万人×50 元/天=3080 万元 年总收入 6160 万元+1905 万元+1000 万元+3080 万元=12145 万元 5.2.3 营业成本 管理费：按营业收入 2%计算：12145 万元×2%＝243 万元 建筑折旧：按 20 年计算：1.6 亿元/20 年＝800 万元/年 设备折旧：按 15 年计算：1.2 亿元/15 年＝800 万元/年 维修费：300 万元/年 工资：150 人×14000 元/人.年＝210 万元/年 水电费：280 万元/年 税金：12145 万元×5.5%=668 万元/年 5.2.4 利润预测 税前利润：12145 万元－（243 万元＋800 万元＋800 万元＋300 万 元＋210 万元＋280 万元＋668 万元）＝8844 万元/年 所得税：8844 万元×33%＝2918 万元/年 税后利润：8844 万元－2918 万元＝5926 万元/年 投资回收期：3 亿元/5926 万元≈5.06 年。

6．总论

根据市场预测，元宝山景区项目投资回收期在 5 年左右，是经济效益

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比较理想的开发项目。同时，通过以元宝山为景区的标志性符号，以民间 财神文化为脉络，以绿色为景区的生态背景铺垫，打造中国第一家“中国 民间财富中心”民俗风景区，突出“财富双滦”主题形象。结合两处民俗 村的建设，开展民俗旅游、民俗学术讨论会、财神公祭大典等，带动周边 房地产、饮食业、手工艺品的全面发展。元宝山景区将成为生态优良、特 色鲜明、服务于全方位群体的融合山水观光、民俗文化体验于一体的国家 4A 级风景名胜区。

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