我国房地产行业现状与影响因素分析

我国房地产行业现状与影响因素分析 标签：房地产 宏观调控 发展趋势

摘要：房地产行业的竞争加剧，管理逐渐加强，企业的优胜劣汰是市场竞争的自然法则，机会

和风险是并存的。本文运用企业发展的相关理论从宏观经济环境、行业环境、竞争环境以及企业资源和能力等方面分析中国房地产行业概况和外部环境。

关键词：房地产，宏观调控，发展趋势

1. 引言

狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物，而广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产业是一个包括土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性活动。

2. 我国房地产业现状分析

从1979 年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：

第一阶段：1979 — 1991 年，中国房地产市场复苏成长，全国开始城镇住房制度的改革。国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。

第二阶段：1992 — 1997 年，中国房地产市场初步形成，进而得以全面发展。

第三阶段：1 9 9 8 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。

2.1 房地产业发展现状

在国家鼓励个人住房消费政策的引导下，中国房地产行业己经连续多年保持了远高于G D P 增长的增长态势，为整体经济的增长提供了强大动力。

（1 ）需求继续刺激投资增长

根据世界银行研究报告，住宅需求与人均G D P 水平有着非常紧密的相关性。住宅产业在人均GDP 300 美元时开始起步，至1 3 0 0 美元时，进入稳定的快速增长期。2 0 0 8年，

我国人均G D P 约为1 6 3 3 美元。“十一五”经济发展战略目标完成后，届时我国人均G D P 将达到2 0 0 0 美元，而按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值也是2 0 0 0 美元，因此，我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。

（2 ）房地产与金融紧密结合

目前，房地产开发资金来源主要是国内商业银行贷款、开发商自筹资金、销售定金和预收款以及利用外资等四个途径。自1996 年以来，央行7 次降息，持续扩大对房地产企业贷款和个人住房按揭贷款规模。2008 年商品住宅己经占到开发总量的8 6 % ，各地在银行扶持下已产生一批具有市场份额和品牌优势的大开发商。

（3 ）房地产供给情况

随着我国房地产业的发展，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986 年，我国房地产开发商只有3000 多家，而2002年底全国房地产开发企业近3 万家。现阶段我国房地产全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少，2008 年底我国房地产开发商基本上稳定在24000 多家。

2.2 房地产业发展中存在的问题

（1 ）有效需求不足

房地产开发的高速发展是由对商品房屋的需求所支持的。对房地产的需求由三部分组成，一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。由于房地产投资规模扩大，商品房供应量增加，销售面积又小于竣工面积，空置面积增多。2 0 0 8 年商品住宅空置面积增长12.2%，商业营业用房增长21.6%，均高于2007 年同期增速。其中，广东、北京、上海、辽宁、江苏5 省市的空置面积占全国的5 0 . 8 % 。

（2 ）土地供应增长过快

近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势，2006 年全国房地产开发企业土地购置面积增长18.3%，2007 年增长41.4%，2008 年增长45.3%，均远远高于同期房地产开发投资的增长速度。土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发的成本，导致房价上升。一般来讲地价只应占房价的2 0 % ，但有的地方占到4 0 % ，甚至超过5 0 % 。 （3 ）房地产开发对银行资金的依赖较大，金融风险增加在房地产开发资金来源中，银行资金有两部分组成。一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的自有资金。据统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的比重约为2 3 % 左右，是主要资金来源。但是，作为另一资金来源的自筹资金，主要由商品房销售收入转变

而来，其中有很大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付3 0 % 计算，企业收入中有7 0 %来自银行贷款。按此计算，房地产开发中实际使用银行资金的比重应在5 0 % 以上。2 0 0 8 年，开发企业的拖欠银行款达2 3 5 8 亿元，比上年增长2 2 % 。拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚拟繁荣，是房地产发展的一大隐患。

（4 ）结构性供给失衡

住宅供给结构失衡不断加剧，有效供给不足继续扩大。2 0 0 7 年住宅投资中经济适用房所占比重为1 5 % 左右，2008 年约下降到1 0 % 多，而别墅、高档公寓等高档物业投资额所占比重由2 0 0 7 年的不足1 3 % 上升到去年的1 5 % 之多。在这几年房地产业快速增长中一直存在的高档商品房空置、经济适用房供不应求的局面仍未好转。

3. 影响我国房地产业的因素

我们可以将影响房地产的主要影响因素综合归纳并分为五类，具体如图1 所示。从图中可以看出，这五部分都是相互联系的，形成一个循环的连锁反应，而每一层次都是互相影响的。开发商应先掌握房地产市场的营销大环境，然后分析消费者的市场特点及消费者行为，最后结合项目自身的条件，尽量利用项目的优势，弱化劣势环节，同时考虑企业内部的具体情况进行综合分析。

3.1 环境因素分析

环境是制定房地产策略的第一要件。一个企业经营的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。营销管理者及执行者需要掌握的营销环境主要有宏观政策、区域市场环境和竞争环境等三个方面。

（1 ）国家宏观政策因素

2006 年温家宝总理主持召开国务院常务会议，会议提出了进一步引导和调控房地产业的六条针对性措施（简称新“国六条”）。在“国六条”出台13 天之后，5 月30 日上午，国家九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“意见”）终于见诸媒体。该“意见”深入贯彻国务院常务会议关于房地产调控的精神，提出了具有较强操作性的措施及实施细则。

①政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况。

②金融对房地产支持明显放缓。由于目前我国尚未建立起相对完善的房地产金融市场体系，金融业对房地产业的支持主要集中表现为银行的信贷资金支持，一方面是对房地产开发企业的资金支持，另一方面是对房地产消费领域的信贷投放。

③政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产销售状况及其营销策略的选取。 （2 ）竞争对手的影响

在急剧变动的环境中，由于新企业的模仿和进入，技术创新，消费者偏好或市场的变化、宏观政策的变化，竞争优势只能维持到竞争对手或者竞争产品成功模仿或超越的时候。

①项目周边现有的竞争对手。项目周边的现有竞争对手在产品本身、消费者来源、地理位置、升值潜力、硬件服务配套、物业管理、促销手段、价格折扣等许多方面对项目的销售产生压力和挑战。

②项目潜在的竞争对手。潜在的竞争对手是市场中重要的威胁来源。

3.2 消费者市场因素

开发商制定策略首先就应该研究消费者的购买力、购买偏好，为企业市场细分、确定目标市场和制定营销策略找到依据。除此之外，还需关注顾客的差异化，一是不同的顾客代表不同的价值水平，二是不同的顾客有不同的需求。通过对消费者群体的细分，结合自己的产品，在广告宣传、售楼部包装、促销活动的表现手法等方面做到有针对性。比如，开发商开发的楼盘在结构上以高层形式、户型上以夹层或错层的小户型为主，在受众对象的选择上，就应针对以事业上升期的年轻一族为主。

3.3 住宅供给的制约因素

从供给方面分析，土地供给不足、房价畸高和住房质量差是制约我国住宅业健康发展的三大的因素。

（1 ）土地市场不健全，住宅用地供给不足住宅业的发展离不开土地的依托，而土地又是一

种不可再生的稀缺资源。一方面，我国人均土地、人均耕地却仅为12.6 亩和1.59 亩，大大低于世界的人均水平。另一方面，经济要发展，无论是工业化还是城市化都需要占用一定数量的土地。因此，我国农用地与建设用地的矛盾一直十分尖锐。近10 年，我国31 个特大城市的城区规模已扩大了50.2%，但是由于对建设用地缺乏宏观控制，致使城区内可供普通商品住宅开发建设的土地十分有限。

（2 ）商品住宅价格居高不下，大大超出了国民的支付能力近年来，我国全社会商品的零售价格稳步下降，一些城市住房价格的涨幅有所回落，但是，仍有一些大城市的住房的价格却是只升不降。以北京市为例，近几年商品住宅售价年均增幅高达2 8 % 。尽管住房消费信贷，可改变居民当期收入的预算约束，提高住宅购房的支付能力，但再好的信贷工具也要以合理的房价和收入比率为基础。畸高的房价，则使

任何现代的信贷工具无能为力。

（3 ）住宅供给结构失衡不断加剧，有效供给不足继续扩大这几年房地产业快速增长中一直存在的高档商品房空置、经济适用房供不应求的局面仍未好转，造成大量住房困难户和中低收入者望房兴叹。特别是新开发的商品房，档次和标准还在不断提高。而且，办公楼市场供给的地区差异也进一步扩大，出现了有些地区的办公楼市场一直萎靡不振的局面。

4. 结束语

房地产行业作为一个影响国计民生的行业，房地产三分之一是政策，三分之一是金融，三分之一是地产的特殊天性注就了其受政策的影响非常的大。近几年，国家为了规范房地产的发展从各个方面出台了多项政策和措施，这是关系到中央提出的建立和谐社会的目标能否完成的问题。作为房地产企业要及时响应政府的号召，遵守国家的政策和规定，企业针对国家的宏观调控措施，一方面要及时的了解和学习，

另一方面要认真评估给企业带来的影响，及时采取应对措施，规避风险，抓住机遇，使企业健康、和谐发展。

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