案例之一项目前期测算与可行性报告
项目前期测算报告
■项目经济指数概况
◆地块面积54680.79M2`（计82亩） ◆计划容积率为3~3.5（以审批为准） ◆产品组合小高层与部分商业与公建组合
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■单位建筑面积建设成本分析
■项目测算公式推算
假设我方用地的总面积为M，容积率为∮，销售入市均价为X，我方入市利润比例为A/10；当地投入的建安运营总费用2186元/平方，此地块补缴楼面地价500元/平方，可销售面积的合作比例为7：3，中间产生介绍费用(3000万)与贷款利息与财务流通成本(1116万)为N元/平方，总成本权重指数0～10％，从而推算本地的地价利润空间为△△Y（元/平方）还有多少?入市的利润空间范围百分比是多少?加权重的利润最低为多少?得到各项的成本细则!
收入总成本分析：S1地块可销售毛利润M﹡∮﹡X﹡70%---------------① 投入成本分析：S1地块补缴地价M﹡∮﹡500 S1地块建安总本M﹡∮﹡2186 S1地块中间可生成本M﹡∮﹡N(
S1土地楼面地价利润空间为M﹡∮﹡△Y 即投入总成本为【M﹡∮﹡（2686＋N＋△Y）】 -------------------------② 效益分析：纯利润＝我方收入—投入总成本
土地楼面地价的压缩利润空间为△Y＝7X/(A+10)－(2686+N) ------------③
◆假设容积率为3, 那么N=251元/平方 ,分析③公式可以发现地块楼面地价利润空间△Y的取值范围(0≤△Y
解不等方程A的取值范围(0
通过数学了解到即项目开始以没有土地楼面地价空间下,最高的入市利润比例为3.11也就是最高的入市利润为31.1%,当土地楼面地价空间为913元/平方时,A=0,即整体项目开发利润为零处于收支平衡点;
◆假设容积率为3.5, 那么N=215元/平方 ,分析③公式可以发现地块楼面地价利润空间△Y的取值范围(0≤△Y
解不等方程A的取值范围(0
通过数学了解到即项目开始以没有土地楼面地价空间下,最高的入市利润比例为3.27也就是最高的入市利润为32.7%,当土地楼面地价空间为949元/平方时,A=0,即整体项目开发利润为零处于收支平衡点;
结论,本项目的入市均价5500元容积率为3得情况下,入市利润最高为31.1%.通过测算得到项目投入的总成本分摊到每单位建筑面积为2937元/平方(加权重比例后成本为3230.7元/平方入市场利润19.2%);
假设容积率为3.5那么入市利润将达到32.7%,项目总成本分摊到建筑面积为2901元/平方(
■项目利弊分析
房价成本通过综合成本累加法计算，即房价成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。
其中：1.土地成本是将地价摊入小区住宅建筑面积，得出商品房的地价成本；
2.住宅建造成本=前期工程费用+建筑+安装工程费用+设备附属工程费，多层为800元/平方米；小高层为1400元/平方米；高层为2000元/平方米； 3.住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用； 4.税金=销售单价×(10~15)%
■本人建议:
1、加大合作之间我方的利润空间,再一定的土地使用权费河建安费用外,实行中间流通成本的降低,减少前期或营销中税费的控制增加利润空间!
2、我方再加强经营建设中市政公建的有尝建设或者在补缴第价中扣除相应的市政配套建设,增加本项目运营利润最大!
3、合理的利用银行贷款增加前期的投资,尽量的缩短贷款时间,减少贷款的数目轻装上阵,使得贷款利息成本以及与银行之间的财务流通成本减低,增加了利润!
4、加大前期对本项目的规划设计策划等相关职能的投入，把握好市场争取实现利润最大份额是产品价值高，价格涨幅与营销阶段投入的成本降低。（如果市场均价为6000，那么利润空间升至30%~43%）
5、合作期间政府相关部门之间的成本降低到最低，审批建设营销后期等相关的政策要落实清楚，合作期间的职责河工作范围要划清，该计入成本的计入成本，忌讳乱摊派，乱垫资，通过政府理清各个环节的关系，扭转整体项目运营的灰色利润成为我方利润。
6、产品合理组合的利润；市场调查商业前景与商业价值，为本项目增加商业销售利润。在项目规划中根据市场情况规划合理的商业建设面积，减少大型公建设施； 2007-11-13