楼市调控新政下 如何进行房产投资
今年年初到现在，从国家出台的系列政策来看，抑制房产投资投机已经很明显。专家认为，结合目前的市场环境，新政下进行房产投资，应该遵循以下4个准则。
估算个人资产 确定支付能力
专家指出，个人总资产即个人拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通工具、现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能够脱手变现的价格加以计量。自住性房地产属于个人资产，而以赚取租金收入或将来的差价为购置目的时，才算是投资性房地产。
长春房屋置换股份有限公司（下称长房置换）经纪人张女士指出，确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房地产的资金数额。然后再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房地产、偿还银行按揭贷款本息的数额。
不挑战高风险 追求平稳收益
林先生和妻子结婚5年，已经先后买下2套房产，价值分别为20万元、50万元。20万元的房子是一次性付款，50万元自住房目前有15万元贷款未还。
林先生介绍，在他买第一套房产的时候，长春的房价还不高，就一次性付清了房款。第二次买房时虽然办了贷款，但为了少负债，首付达到50%。
目前已过而立之年的林先生和妻子希望在未来一年内生育一个孩子。为了让孩子得到较好的照顾，孩子3岁前妻子不去上班。按照这个计划，家庭的收支肯定会发生变化。看到国家政策抑制投机，他改变了再投资一套房产的计划。长房置换经纪人张女士认为，林先生“求稳”的心态是对的。目前林先生虽然有一定经济实力，但林先生做服装生意，需要一定备用金，而生育孩子的费用也不小，可以暂缓投资计划，看看形势再说。林先生20万元的房子正通过长房置换“房管家”出租。
控制投资比例 最多保持在50%
“买房要量力而为，如果买房需要四处借钱超出自身经济能力，就要考虑考虑。韩女士多年进行房产投资，她表示，投资和自住是不同的，如果投资，就要考虑房子是否能够升值，未来有多少收益。如果是买来自住的，要算算自己是否负担得起，至于所买房产是否升值，恐怕行内人也未必说得清。
对于房产投资，韩女士有自己的一套“秘方”：进行资产组合， 50%为实物资产，包括房产和黄金，剩下的50%为证券和现金。经济增长时证券持有多一点儿，衰退时现金增加一点儿，但要永远保持最多50%是实物投资，比如房产。
两条主线入手 寻找适合房源
新政下购买投资型房产，要耐心寻找。一般来说，寻找中也有一些“技巧”。长房置换经纪人张女士认为，购房者可以根据自身的需要，从两条主线入手寻找房源。
小户型房源交通便利当先。可以根据自身的经济条件，选择市中心区的小户型，也可以选择交通便捷程度很高的成熟居住区域。小户型房源适合长线投资出租，出租对象为外地来长就业的大学生和打工一族。
大户型房源价格便宜当先。李女士一直投资大户型房产，主要是卖给改善型居住者。这类人群对于面积的要求较高，而且居室功能要齐全，这样才能满足居住的需要，一般不超过140平方米。
专家表示，投资者在购买这类房产时，要看房子价格是否便宜，有无优惠活动。这样的房子既适合短线出售，也适合长线出租。如果想尽快转手赚取差价，购买时一定要便宜。