物业培训之物业装修管理
汪海燕
为什么物业需要进行装修管理
大家是否在困惑
n物业进行装修管理的目的是什么?
n房子是业主的私人财产,物业公司有权利去管理吗?
n物业开展装修管理可以依据那些法律法规?
作为一名物业人,“装修管理”是日常工作中必不可少的一个环节
你是如何理解装修管理的?
什么是装修和物业装修管理
→ 物业装修的定义
物业装修,是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境,对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、网络进行一系列装修处理的活动和过程。
→ 物业装修管理定义
物业装修管理,是指物业管理公司依据国家相关法规条例,受开发商和全体业主委托,对物业管辖范围内的业主或使用人在装修过程中,对房屋的室内装修活动实施审查、监督、和管理的行为。
物业装修管理的概念和目的
装修管理的概念
n维护和保持房屋原设计的元素和风格,维护环境品质;
n维护房屋建筑结构、外观、环境、设施设备,避免遭受破坏和污染;
n维护小区住户正常的生活、学习、工作秩序,营造小区的安定、团结、和谐气氛;
n维护物业管理日常秩序,保障物业管理工作有序开展。
装修管理的目的
n规范施工行为,消除施工隐患,保障楼宇外观整洁和统一;
n杜绝楼宇建筑主体和承重结构受到破坏;
n保障房屋的居住安全以及各项设施设备的正常运行;
n最终实现物业的保值和增值,延长物业使用寿命
物业装修管理的性质
装修管理的性质
n是管理,而非服务;
n是施工行为管理,而非工程质量管理;
n施工管理不是个人行为,也不是企业行为,而是一种社会行为;
n施工管理是预防性管理。
管理/服务,大家如何理解物业管理服务?
物业装修管理的安全管理
墨菲定律
爱德华.墨菲 美国空军上尉工程师
n只有存在发生事故的原因,事故就一定会发生;
n任何事故都是可以避免的。
海恩法则
帕布斯.海恩 德国飞机涡轮发动机的发明者
n任何一次严重事故都是有征兆的,每个事故征兆的背后,有300次左右的施工苗头,以及上千个事故隐患。
物业实施装修管理的依据是什么
国家法规及地方法规
n《物业管理条例》
n《佛山市物业管理条例》
n《住宅室内装修装饰管理办法》小区相关规定n《前期物业服务协议》n《临时业主规约》n《装修管理规定》
《顺德区物业收费管理办法》明确了物业公司在实施装修管理过程中,可以收取装修保障金(不超过2000元/户)以及出入证的押金及工本费收费标准(押金不超过10元/证,工本费不超过5元/证)
装修中常见的术语解释 ①
n建筑主体
是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、
墙体、连接接点和基础等。
n承重结构
是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
装修中常见的术语解释 ②
n钢筋混凝土结构
即主要承重构件全部采用钢筋混凝土,并现场整体浇筑而成
的结构。此类结构抗震和防渗水性能良好。主要用于大型公
共建筑、高层建筑和工业建筑等。
n剪力墙
剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5——8倍的钢筋混凝土墙。常用的有“T”字型、“L”字型、“十”字型、“一”字型、“Z”字型、折线型等。
装修中常见的术语解释 ③
n承重墙
是指不但承受自身重量,同时还要承受屋顶及楼板传来荷载
的墙体。
n非承重墙
不承受上部传来的荷载,也不会将荷载加载到其下的非承重墙上,通常在非承重墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载,并把其荷载传递到相邻的承重部件上,非承重墙通常还是设计上的抗震墙,如果发生地震,非承重墙将和承重墙一起承受地震力。
装修中常见的术语解释 ④n房屋外观
是指相对于室内的外立面,准确的说就是房屋外立面可视部
分,它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。
n防水工程
是指屋面防水、外墙防水、厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外
墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害;厨房、卫生间、阳台防水的
目的是为了防止生活用水对房屋和相邻房屋的浸害。
装修中常见的术语解释 ⑤n隐蔽工程
是指被其他建筑物掩盖的工程,具体可包括地基、电气管线、
供水管路等需要覆盖、掩盖的工程,
n房屋配套设施设备
是指房屋除门窗、护栏外与房屋配套的给排水管道(空调排水管)、强电
源及若电源信号系统(照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控)、煤
气报警、可视门铃、应急求助按钮、天然气表、天然气管道等。
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
业主申报房屋装修:业主须于装修开工前 一周 向管理处书面申请,并填写
《装修申请表》,同时递交一式两份1:100的施工图纸及技术资料说明。
n房屋原平面图
n房屋设计平面图(标注使用功能)
n房屋拆、补墙图
n房屋给、排水设计图
n房屋电路分布图
n电工证复印件
n装修装饰公司执照及资质证书
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
在接到业主所递交的申请及图纸资料的三个工作日内(不包括
有关政府部门的审批时间),管理处将以电话形式通知业主对其
装修申请批准与否,业主所递交的资料不完整或方案不符合要
求需要作出修改,业主须重新递交有关图纸,并依规则重新办
理事项申请。
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用装修的工期及施工时间的规定
n平层单元 90天 复式180天(超过工期按照20元/日计收施工管理费)
n周一至周五: 上午8:00——12:00 下午14:00——18:30
n周末及节假日: 上午8:30——12:00 下午14:00——18:00
n周末及节假日不得进行电动工具及产生强烈震动的噪音施工
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
管理处审核通过后,通知业主办理装修入场手续,其中包含:核发《装修施工许可证》、交纳装修保证金、办理施工人员出入证、交纳装修施工余泥清运费。
n装修保证金:平层2000元/户 复式/商铺4000元/户
n装修余泥清运费:建筑面积 6元/平方
n施工人员出入证押金:10元/个
n施工人员出入证工本费:5元/个
n装修施工许可证工本费:5元/个
交纳装修保证金的目的是规范和约束装修行为!
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
1、装修管理/监管中常见的问题n装修施工噪音对已入住业主的影响;
n装修施工人员的行为管理、安全管理;
n业主不按申报图纸装修,违规装修;
n因装修行为(改动水电、打墙、未做防水等)导致的
毗邻纠纷以及房屋保修责任纠纷等。
装修申报流程业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
2、装修管理/监管中巡查重点
n重新敷设的水管、电气线路;
n主体结构及公共配套设施;
n洗手间、厨房的防水层(48h闭水试验);
n灭火器的情况(不低于2瓶 4kg干粉灭火器)
n下水道的管理(避免倾倒垃圾造成堵塞)n装修垃圾的堆放情况;n观景大阳台的装修情况(禁止封闭);n装修的实际施工是否符合申报;n违章装修的处理和整改跟进;n空调的安装位置是否正确等。
巡查的频次:一般情况下每日不低于1次,并在装修单元的《装修日检表》上签名确认。
装修申报流程
3、常见的几种违规情况业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
n擅自破坏外立面,改变房屋门窗、护栏色调样式n擅自在承重墙上开凿门、窗、孔洞
n不按原设计规范擅自安装空调室外机
n擅自安装广告牌或有商用告示类的标识n不按规定使用电梯违规搬运物料
n污染、损坏公共区域设施设备
n噪音污染、高空抛物、空气污染等
装修申报流程
4、处理违规装修的原则业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
物业公司在处理违规装修时,遵循劝导教育为主处罚为辅、批评规劝从重、处罚从轻的原则。
n责令停工
常用措施n停止施工人员进入小区n责令恢复原状n上报房地产主管部门
n赔偿经济损失
n根据实际产生后果每项收取2000元以下修复赔偿
装修申报流程
装修完工验收的主要项目业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
业主完成装修后,向管理处申请装修完工验收,管理处将于3个工作日内进行验收。管理处检查装修工程是否符合《装修申请表》的要求,施工中是否违反《房屋装修规定》,所承做工程是否影响毗邻房产及公共部位、公共设施。确定无上述问题后,予以验收通过。
n是否按申报项目进行施工
验收项目n是否存在违规装修n是否损坏公共设施设备n是否造成排水系统堵塞n是否造成邻里投诉或影响
装修申报流程
清退装修费用业主申报物业审核办理入场装修监管完工验收清退费用
装修验收合格1个月后,经管理处再次复验,确定装修并无对该毗邻房产及公共部位造
成影响,予以办理退还装修保证金。在退还装修押金前应核查该单元是否拖欠管理费,如拖欠管理费应先扣除应交管理费。
物业装修管理如何规避责任
1、认真履行告知义务
业主申报装修时,必须将《装修管理规定》以及装修禁止的事项告
知业主和装修施工人员。
2、依法依约的管理
必须签订《装修管理规定/协议》并依据国家/政府有关规定和小区
《临时业主规约》进行管理。
3、坚守管理职责
各职能部门必须认真履行职责和义务,严格做到违规必禁、违规必
查、违规必究的原则执行。
物业装修管理如何规避责任
4、完善相关记录及档案管理
《装修申请表》、《相关图纸》、《装修巡检表》、《整改通知书》、《承诺书》、《装修问题跟踪表》《装修完工验收表》现场图片等,录入装修档案管理。
5、不得混淆管理范围
清楚并明确物业装修管理的范围和性质,物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理,装修验收只是装修行为验收而非质量验收。
6、不可参与装修业务的推介和介绍
不得强制性向业主推介和介绍指定装修公司以及装修材料。
7、不得无原则的干扰业主装修
不得无故对业主或装修施工人员,实施管、卡、压,或对其进行与装修管理无关的行为。