综合分析题及答案(物权法)

物权法

1．甲公司于2010年10月10日通过拍卖方式拍得位于长沙市郊的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与长沙市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。

2010年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，合同约定：甲公司在乙公司土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。

2011年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。

2011年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。

要求根据本题所述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司于何时取得建设用地使用权？说明理由。 （2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？说明理由。 （3）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？说明理由。 （4）甲公司建造的厂房是

否属于丙银行抵押权涉及的抵

押物范围？说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？ （5）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？ 【答案】

（1）甲公司2010年11月5日取得建设用地使用权。建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。甲公司2010年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此甲公司于2010年11月5日取得建设用地使用权。 （2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。地役权自地役权合同生效时设立，当事人未办理登记不影响地役权的设立。本题地役权自地役权合同生效，即2010年11月21日设立。 （3）甲公司已经取得该房屋的所有权。因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。 （4）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。

（5）登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为准。

2.2009年4月，甲公司因欠乙公司货款100万元不能按时偿还，向乙公司请求延期至2010年4月1日还款，并愿意以本公司所有的3台大型设备进行抵押和1辆轿车进行质押，为其履行还款义务提供担保。乙公司同意了甲公司的请

求，并与甲公司订立了书面抵押和质押合同。甲公司将用于质押的轿车的机动车登记证书交乙公司保管，但未就抵押和质押办理任何登记手续，也未向乙公司交付用于抵押的设备和质押的轿车。 2009年5月，甲公司将用于抵押的3台设备出租给丙公司，将用于质押的轿车出租给丁公司，租期均为1年。 2009年8月，甲公司隐瞒有关事实，与戊公司订立合同出售其用于抵押的3台设备。随后，甲公司通知丙公司：本公司已将出租的3台设备卖给戊公司，要求解除租赁合同，丙公司可不再支付剩余9个月的租金，并请其将这3台设备交付给戊公司。丙公司表示同意，且立即向戊公司交付了这3台设备。

2009年9月1日。甲公司再次隐瞒了有关事实，与乙公司订立合同出售其用于质押的轿车。双方办理了过户登记手续，并约定9月15日之前交付。甲公司在通知丁公司向乙公司交付出租的轿车时，丁公司拒绝了甲公司的要求，并向甲公司主张同等条件下的优先购买权。9月30日，丁公司工作人员在驾驶该轿车时外出时，遭遇罕见泥石流，车毁人亡。 2010年4月1日，甲公司仍无力向乙公司偿还货款。乙公司在调查了解甲公司资产状况得知：甲公司出资200万元设立的全资子公司庚经营状况良好，资金充裕；另外，庚公司欠甲公司到期货款150万元，尚未偿还。2010年4月15日，乙公司发函给庚公司，要求其偿还甲公司所欠本公司债务。

根据上述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司是否有权将用于抵押的3台设备出租给丙公司？并说明理由。

（2）乙公司是否有权就用于抵押的3台设备向戊公司行使抵押权？并说明理由。 （3）在用于质押的轿车灭失前，谁是其所有权人？乙公司是否对该轿车享有质权？并分别说明理由。 （4）丁公司就轿车向甲公司主张同等条件下的优先购买权是否成立？并说明理由。 （5）甲公司是否有权要求丁公司对轿车的灭失承担赔偿责任？并说明理由。 （6）乙公司是否有权要求甲公司对不能交付轿车承担赔偿责任？并说明理由。 （7）乙公司是否有权要求庚公司代甲公司履行债务？并说明理由。 【答案】

3.甲、乙双方签定买卖合同，甲向乙购入800万元设备，承诺5个月后付款，并由A、B两家公司为乙公司的债权提供担保，签定书面保证协议。

2010年6月15日乙向甲按期供货后，甲又将购入的该批固定资产于7月22日为甲欠银行的贷款提供抵押担保，并办理抵押登记手续。抵押担保的债权期限2年。

为及时筹集所需的生产经营资金，9月20日甲公司又将该部分用于抵押的设备以900万元的价款转让给丙公司，转让合同签定时甲忘了通知银行，也未将转让设备已抵押的情况告诉丙。

同时，甲在承诺的付款期满后，未能向乙支付所欠的款项，乙要求A、B两位担保人代为偿还。A认为合同中未注明保证的方式，属于一般保证，拒绝承担保证责任；B认为保证人为两人，各自应承担一半的保证责任，故只同意代甲偿还400万元债务。

根据上述情况，分析回答以下问题：

（1）甲将购入后尚未付款

的设备用于银行贷款抵押担保

是否合法？

（2）在设备抵押担保期间，甲又与丙签定抵押品转让合同是否有效？

（3）A拒绝承担保证责任的理由是否成立？

（4）B只同意代偿400万元债务的理由是否成立？

【答案】

（1）甲与银行签定的抵押贷款合同合法。经当事人书面协议，企业可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押。当事人以生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。未经登记不得对抗第三人。

（2）设备抵押担保期间，甲与丙签定抵押品转让合同无效。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

（3）A拒绝承担保证责任的理由不成立。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或约定不明确的，保证人应承担连带保证责任。A、B二人应当承担连带保证责任。

（4）B只同意代偿400万元债务的理由不正确。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的份额承担保证责任；没有约定保证份额的，保证人承担连带保证责任。A、B二人没有与债权人约定保证份额，债权人乙可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。