对房地产业可持续发展的探讨

对房地产业可持续发展的探讨

□　单克强

１　我国房地产行业发展状况

我国城市化进程明显加快，为房地产行业发展带来了重大机会，同样也迫切需要房地产行业发展的支持。但近年来房价快速上涨，严重制约房地产需求的增长，不仅成为房地产发展的最大障碍，而且还将积累资产泡沫和金融风险。（１）房地产企业发展情况

房地产开发企业资产总额、净资产和实现利税等指标，各年度（以当年价计算）均呈二位数以上的高增长，２０００～２００７年平均增长分别２４．２７％、２５．３２％和５４．２３％，但城镇房屋竣工面积平均增长仅８．４５％，增长速度明显偏低，与城市化进程严重不相称。房地产行业增长率指标表现为：企业利税＞企业权益＞企业资产＞城镇房屋竣工面积，我国房地产业在高速发房地产业对社会经济发展直接贡献并不高，其发展成果被开发企业和利益集团分享，房地产业不是推动而是阻碍了城市化进程。（２）房地产开发投资情况

我国房地产开发投资增长较快，１９８８～２００７年仅有４个年度投资低于二位数增幅，在１９９０年和１９９７１４

年出现负增长，而１９９２年和１９９３年出现爆发性倍增长；房地产投资占固定资产投资总额比重，由１９８８年的５．４１％上升到２００７年的１８．４２％，比重提高１３．０１个百分点，年均提高０．７１个百分点。２０００年以来，房地产开发投资保持高速增长，多数年份增长幅度超过２０％以上，房地产投资占固定资产投资总额比重继续呈上升趋势，比重提高４．６８个百分点，年均提高０．地产开发对固定资产投资贡献不断上升，是固定资产投资增长的主要来源。（３）房地产行业贷款情况

到２００７年底，金融机构房地产贷款余额４．８万亿，占贷款总额的１７．３％；其中房地产开发贷款占６．５％，个人住房贷款占１０．８％。沪深股市１４家上市商业银行共发放房地产贷款３．５万亿，占其贷款总额的２４．２８％，款总额的８．５５％，同比提高０．２１个百分点；个人住房贷款占贷款总额的１５．７３％，同比提高２．３７个百分点。兴业银行房地产贷款占贷款总额比重最高，达到４１．５５％，其中：房地产开发贷款比重为１４．０２％，个人住房贷款比重为２７．５４％。国内金融机构房地产贷款快速增长，占贷款总额比重上升，上市商业银行房

房地产开发投资比重不断上升，表明房我国房地产业得到高速发展。进入２１世纪以来，５９个百分点。

房地产开发贷款占贷展的同时，没有带来能改善民生的房屋竣工高增长，同比提高２．５８个百分点；其中，

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地产贷款占比更高，与房地产行业风险高度相关。２　我国房地产行业发展潜力分析

房地产行业具有很高的产业关联度，更是改善民生的重要方面，房地产投资对经济增长有较高的贡献，而且住房进入市场后对消费市场又有一个较高带动系数，因而各级政府都把房地产业作为支柱产业来培养。我国住房体制改革从１９９８年停止了企事业单位实物分房，住房分配货币化给房地产行业带来重大机会。

（１）城镇住房需求潜力很大

我国社会经济发展处于城市化进程中。进入２１世纪（２０００年）以来，我国城镇化率年均提高１．２７个百分点，城镇人口年均增长３．８９％，人均住房面积年均增长１．０１平米，城镇住房竣工面积年均增长２．６４％。到２００７年，我国城镇人口５．９４亿，人均住房面积２７．５平米，城镇住房当年竣工面积６．８８亿平米。我国城市化还在加速进程中，城镇人口将保持快速增长，随着人均住宅面积逐年改善，住房需求仍然将呈快速增长。从住房需求来看，从２００８年开始未来五年，假如城镇人口按３．８９％增长速度，城镇人均住房面积年均增长０．７０平米，人均建筑面积将达到３１平米／人，住估计需要增加城镇住房５９．５亿平米。但从住房供应来看，如果按城镇住房竣工面积年均增长２．６４％推算，同期五年的城镇住房竣工面积总额仅为３７．２亿平米，城镇住房供应不足与需求出现巨大的差额。（２）房地产增加值上升空间较大

我国房地产行业增加值占ＧＤＰ比重，从１９７８年的２．１９％上升到２００７年的４．７５％，近似于呈逐年上升的趋势，但增长非常缓慢，其中经过９年到１９８７年达３．１７％（突破３％），再经过１１年到１９９８年才达４．０７％（突破４％）。从房地产行业增加值占ＧＤＰ比重的国际比较，美国略多于１１％、香港地区１２％左即使考虑扣除统计口径不可比因素，国内房地产增加值比重也明显偏低，说明我国房地产行业对ＧＤＰ贡献较低，同时表明房地产增加值有较大的上升空间。（３）房地产对经济增长有较大的拉动效果最高为７．９０％，拉动经济增长一般在０．２～０．４５个百

分点、最高１．１３个百分点，房地产行业对经济增长直接贡献度并不高。但房地产具有产业关联度大、资金需要量大、周转期长的特点，产业链与建材、金融、中介服务等行业高度关联，在开发建设、流通、消费过程中需要大量资金，并且资金使用、投资回收和消费需要很长时间。因此许多国家和地区将房地产行业作为国民经济的支柱产业来培养，以带动国民经济和区域经济的增长。

３　我国房地产行业存在的问题

我国房地产业发展，没有跟上城市化步伐，尤其是控制土地造成商品房供应不足，而保障性住房建设又明显滞后，房地产供求失衡使房价上涨，超出了居民实际承受能力。

（１）经营偏差造成房地产供求失衡

我国房地产供求失衡表现为：对土地控制使供需预期缺口拉大，从而刺激房价快速上涨；房价上涨又刺激投资和投机的资金流入，造成供需预期缺口进一步拉大，房价再涨造成广大居民缺乏购买能力。一是经营城市理念的偏差。地方政府提出经营城市的理念，把房地产业作为重要财源，以实现土地收益最大化为经营思路，通过对土地供应控制，不断抬高土地偏差。在房价快速上涨后，把控制投资和土地供应作为调控对象，反而增加了住房供求矛盾，使商品住房严重的供不应求。三是开发商经营的偏差。在住房预期需求高涨的情况下，开发商暴利意识得到强化，通过屯地、捂盘、价格操纵、虚假宣传等方式，由于信息的不对称，供求矛盾和预期供求差距不断放大。比如开发商大量囤积土地，加剧了房地产供求失衡。１９９８～２００７年，全国开发企业每年土地购置均明显多于土地开发，土地囤积率（当年土地囤积／当年土地开发）最高的２００４年达到１０１．５５％，开发企业１０年共囤积土地１０１５６９万平米，为２００７年当年土地开发用完所囤积的土地。

（２）居民收入增长成果被房价上涨吞噬国内房地产价格呈明显上涨的趋势，从１９９２～２００７年，１６年中有８年房价达到二位数涨幅。尤其是别上涨１５．９９％和１５．２４％，高于同期城镇居民人均

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房建筑面积新增＝期初人口×３．５＋人口增长×３１，价格，从而造成土地供求失衡。二是宏观调控政策的

右、台湾地区１０％左右，均超过国内占比的２倍多。的２．７倍，这意味着按２００７年开发水平要近３年才能

我国房地产对经济增长贡献率一般在２．５～４．５％、近年来房价快速上涨，２００４年、２００５年住房价格分

收入增长幅度４．７８个和３．８７个百分点。城镇居民收入增长成果被房价上涨所吞噬，收入越来越高、买房越来越难，已经引起广大群众的不满。房价过快上涨的主要原因：一是存款负利率导致投资和投机需求增大，购房需求短期内过快增涨抬高了房价，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增加；二是控制土地供应和提高交易成本，强化了商品房供给将减少、房价将上升的预期；三是土地价格的持续上涨直接推动了房价上涨。如果不能有效控制房价上涨的势头，房地产泡沫的破灭将带来较大金融风险，并影响到国民经济稳定增长。

（３）房价虚高严重降低居民购买能力

近年来，我国房地产价格快速上涨，２００７年与２００１年比较：全国商品房销售额占ＧＤＰ比重提高了７．５５个百分点、年均提高１．２６个百分点，而上海提高了个１２．０２百分点、年均提高个２．０百分点。全国房价收入比达到７．２７倍，而上海则到了１２．５４倍，并呈逐年上升的趋势，已经明显高于３～６倍的国际一般水平。虚高房价造成居民住房负担过重，一方面，挤占居民其他消费支出、抑制内需增长；另一方面，推高了居民城市生活成本，使农村劳动力向城镇转移成本明显上升，从而影响城市化进程。（４）保障性住房供应严重滞后

国务院《关于解决低收入家庭困难的若干意见》，明确要求加快建立以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并提出改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件。２００７年各地安排廉租住房资金超过以前历年累计投入总额，但全国也仅８０亿元；经济适用住竣工套数占商品房比重由２８．２１％下降到８．１０％，新开工面积占商品房比重由２１．７７％下降到６．１０％。在我国保障性住房供应体系中，廉租住房建设总量还非常小，而经济适用住房占商品房比重明显下降，使保障性住房供应严重滞后，这是当前住房供求不平衡的重要因素。

４　房地产行业风险分析

房地产行业风险主要源自房价大起大落。房地产价格形成可分解为：房价＝造价＋地价＋平均利润＋１６

风险补偿。造价包括建筑、安装和配套设施成本等因素，是房屋实物形成过程的成本支出；地价由土地成本、政府税费和超额利润等因素组成，由于我国土地公有制性质，决定了土地价格政府完全可控；平均利润对应市场资金平均收益率，风险补偿与房地产行业风险相关，对于平均利润和风险补偿，从长期趋势看是一个相对常数。因而房地产长期价格围绕价值呈均衡状态，是不可能无止境上涨的；但从短期看，房地产价格主要由供求关系决定，房价会有比较大的波动。

（１）地价上涨预期是房价上涨真正动力房价主要受房屋供求关系影响，但从深层次看表现为土地的供求关系。从国内房价、地价指数看，２００１年以前房价与地价指数基本持平，２００２年以后地价比房价指数平均高２．３个百分点，最高２００７年高４．７个百分点。从欧洲房价、地价上涨情况看，绝大多数国家地价年均增长率高于房价，国家平均高１．２个百分点，而建筑成本长期保持稳定，建造成本对房价上升影响非常有限。因而从规律性看是地价决定房价，土地供应预期是房屋供应预期的关键，抓住了土地供应就抓住了房价变化趋势，也就是控制房价的根本。（２）房地产价格长期上涨论不符合规律性从房地产价格形成机制分析，房地产长期价格围学刘洪玉教授通过对荷兰、日本和香港地区长期房价和地价指数分析，得出消除通货膨胀因素后，从长期走势看，房地产价格在各种因素的影响下，围绕长期均衡价值上下波动，其偏离均衡价值的幅度取决于各种影响力量的合力大小。我们对香港房价和日本地价上世纪８０年代以来走势看，也同样证实了房地产价格均售价，房价快速上涨在１９９７年达到高峰后，受亚洲金融危机的影响出现快速回落，１９９７年为１９８４年的１１．２倍，到２００３年又下降到１９９７年的３６．３％，１９９７年以前是房价大幅上涨积累泡沫，１９９７年以后是随着泡沫破裂房价大幅回落。日本１９８５～２００８年全国平均地价指数在１９９１年达到高峰，商业用地指数接近２００（２０００年１季末为１００），住房用地指数接近１３０，在泡沫破裂后地价大幅下降；到２００８年１季度末，商业用地指数仅５５．６，住房用地指数仅７２．７，比１９９０

我国住房保障工作力度逐步加大。２００７年８月，绕价值呈均衡状态，是不可能无止境上涨的。清华大

房占商品房比重呈逐年下降趋势，从２０００～２００７年，遵循均衡理论。香港九龙１９８４～２００７年普通住房平

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年同期分别下降６８．３％和３６．７％。（３）房价虚高积累较高的金融风险

据统计，在１９９８～２００７年的１０年来房地产开发投资资金来源中，平均有占２０．１６％来源于国内银行贷款，而占４７．４４％的其他资金来源主要为预付款，由预售商品房按揭贷款占相当大的比重。我国当前住房价格持续暴涨，房价收入比呈逐年上升的趋势，形成房地产泡沫的风险不可忽视。一方面，高位房价扼杀了大多数居民购买能力，住房有效需求必然大幅下降；另一方面，房价始终存在回归价值的压力，一旦宏观经济发生大的波动，企业经营和居民实际收入都可能受到影响，资产贬值可能引发房地产企业资金链的断裂，按揭贷款也会因借款人还款困难而出现大量违约，从而导致银行贷款难以收回的风险。而国内银行房地产开发贷款不良率一般还高于全部公司类贷款，这还是在当前房价暴涨、房地产企业暴利的环境下，当房地产价格和企业利润下降后，房地产行业不良贷款更将大幅增加，房地产行业贷款存在很大的风险隐患。

（４）房地产泡沫对经济发展危害很大

当房地产价格暴涨或持续上涨，房价虚高严重脱泡沫经济制造虚假繁荣，扭曲资源配置，破坏市场环境，破坏金融秩序，导致金融和经济危机，从而破坏宏观经济稳定。从微观角度看，房地产泡沫的房价虚高，既会强化垄断、消除竞争、进一步导致房地产业的畸形，又会吞噬消费、抑制内需、恶化民生，并且还助长投机、

滋生腐败、增强惰性、扭曲价值观、摧

毁创造力。中外房地产市场经历了多次泡沫，给经济发展带来沉重打击。比如：美国上世纪２０年代中期，佛罗里达州房地产泡沫对华尔街股市崩溃的推波助澜，最终导致了２０世纪３０年代的世界经济大危机。而本次由美国次贷危机引发的全球金融风暴，诱因也是房地产市场萎缩和泡沫破裂。日本２０世纪８０年代后期，房地产泡沫破灭后，经济陷入了长达１５年的萧条和低迷。

５　对房地产行业发展及投融资政策的建议

我国经济长期稳定的高速增长，正在蕴育着社会经济重大转型，城市化进程步入了高速发展轨道。目前我国社会经济现状为，大量农村劳动力进城务工后，农民身份并没有改变，他们身在城市心在老家，常年忍受着离乡背井、骨肉分离的状态，住房成本是农民进城的主要障碍，而城市化也正在走进死胡同，迫切需要重大体制变化和政策支持的推动。（１）构建政府主导的房地产市场体系

①政府主导房地产市场发展符合我国社会经济特点。房地产行业发展的制约因素是城市土地的稀缺性，主要矛盾是房地产供应与有效需求不平衡，突出问题是高房价抑制潜在需求。解决这些问题已经超出为。之所以这样说是因为土地是由政府供应的，供求不平衡主要源于土地供应不足，高房价正是供求不平衡的结果。由此分析可知，放任房地产行业发展由市场调节，政府的不作为是当前房地产市场问题的关键。与西方市场经济国家比较，我国实行中国特色社会主义制度，优势在于政府干预和宏观调控的能力，

政府可以也应当主导房地产市场的发展，通过对土地供应和房地产政策的调控，保持房地产市场的供应满足有效需求，从而满足广大居民合理的住房需求。

②加快制定科学、合理、有法律约束的发展规划。土地是稀缺资源，要通过科学的规划，得到合理有效的利用；对规划赋予法律约束力，是因为只有严肃性的规划，才能为房地产行业发展提供明确的目标和良好的平台。在对城市建设和房地产

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离价值，就可能形成房地产泡沫。从宏观经济角度看，市场能力的范围，而政府的政策措施却可以大有作

发展规划：一是要全国统筹规划。区域发展和土地使用，从上到下进行全国统筹规划，这是因为规划应当站在全局的高度，更宽广的视野，更公正的立场，以达到在全国范围内优化配置资源，实现人口向生态环城市化进程加快是基本的国情，新老市民对住房渴望是普遍的民意，在规划中必须充分考虑。三是坚持公具有超前意识，对长中期短规划生效，都应当定期向社会公示。四是城市规划要具体化，在全国总体规划框架内的实施，与社会经济发展各项目标统筹兼顾。

③建立与城市规划相一致的土地供应政策。土地属于稀缺资源，但土地再稀缺也不至于要控制到老百姓无所居，所以土地供应能够也必须满足居民住房建设的需要；城市土地特别稀缺不可能大量供应之说也不值一驳，城市是造出来的而不是天生的，而且城市相对于农村宅基地及其生活配套用地对土地资源的占用，可节省大量土地。土地供应要与城市建设和房地产发展规划配套，围绕城市建设需要提供保障和服务，尤其要保证土地供应满足近期城市用地需求，保障城市建设和房地产规划的法律约束的严肃性。政府通过主导和调控土地供求，在房地产需求旺盛时扩大土地供应，以保持住房供求达到平衡。（２）构建符合国情的房地产发展模式

要把握经济社会发展的规律性，抓住房地产业运行自身的特点，按照扩大供应、改善民生、加快城市化进程的思路，在遵循市场化运行的原则下，对房地产业大力支持和有效调控，构建商品住房与保障性住房的多种供应渠道，推动房地产业健康快速的发展。

①加大城市土地供应，保证住房供求平衡。我国是用数十年的时间，走过西方市场经济国家百年的道路，社会经济要有超常规的发展速度，伴随着超常规速度的城市化进程，城镇住房建设也要有超常规的意而且生态环境承受力较强，政策导向要鼓励人口流入。这要求政府在区域规划中，扩大城市尤其是东部沿海城市土地供应，以满足城市人口流入的住房需求。目前沿海城市存在大量的打工族，已经成为当地经济生活不可或缺的群体，不仅要从法律上而且从生１８

存基础上确认他们的地位，在城市规划和土地供应中要有具体的保证措施，接纳这些外来人口成为真正的市民。政府有责任对城市发展和土地供应统筹规划，也有能力通过对土地供应的合理安排，逐步达到住房近年来部分城市在房价快速上涨时，由于控制房地产投资和土地供应，增加了住房供求矛盾，形成了商品将对经济社会发展产生很大危害和不良后果。

②扩大商品住房供给，抑制房价的过快上涨。我国经济高速增长，但房价收入比反而是呈逐年上升的趋势，居民收入增长赶不上房价的上涨。房价过快上涨有大量炒作的泡沫，但主要原因还是需求旺盛和上涨预期，城市化进程加快和居民住房改善都是刚性需求，政策如果控制房地产投资和供应必然会强化上涨预期。我们认为，扩大供给是抑制房价过快上涨的唯确的政策导向，在促进城市化进程中，将持续加大住房建设投资，逐步达到住房供应适当过剩，满足不断增长的城镇人口对住房的需求。其次是抑制住房投机需求。从国外的经验看，房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主，尽快对超过家庭自住需要的住房开征物业税和土地使用税，不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。再次是减轻居民购房负担。要降低住房建设环节和交易环节的税赋，不仅可减少商品住房成本，还可加快存量房地产的正常流转，扩大住房供应。

③完善保障性住房制度，大力推进经济租用房建设。我国住房体制改革取消福利分房后，没有重视建立中低收入群体的住房保障制度，廉租住房和经济适用房的建设远不能满足中低收入群体的需要。我们认为现行的廉租房和经济适用房形式，在公平性和有效性等方面还存在较严重的缺陷，是目前保障性住房建房实际上流入了市场，廉租住房的超低租金还不够维护费而失去自生能力，政府又没有财力来大量建造廉租住房，广大中低收入群体指望不上政府的住房保障。二是设计中存在断层问题。廉租房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，不能连续性地覆盖

境承受力强的区域有序流动。二是要抓准国情民意。供求平衡，把房价调控到与经济发展相适应的水平。

开透明的程序。对规划的制订和修改，要讲科学精神，住房严重的供不应求，从而进一步推高住房价格，这

化实际上是集约用地，通过对土地资源结构的调整，一途径。首先是扩大住房建设投资。政府应当提出明

识。城市尤其是东部沿海城市，不仅区域经济较发达，设发展滞后的重要原因。一是覆盖面太小。经济适用

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各种收入阶层，而这些断层也不能通过房地产发展自动缝合。三是在实际操作中流动性差。廉租房承租人收入提高并不会主动退房，而经济适用房实际上按商品房市场价格进行流动。建议在制度设计上合并廉租房和经济适用房，建立“经济租用房”新的保障性住房形式，同时相配套建立以市场化运作为主的限价房。经济租用房能够及时调整出租对象的条件和范围，租金定价与居民家庭收入和所在城市居住年限挂钩，家庭收入越低的租金越低，所在城市居住年限越长的租金越低。经济租用房不仅较好的解决连续性和随着政府投入财力的增大，经济租用房存量可以快速增长，非常有利于扩大受益者群体，从而提高保障性满足中低收入家庭基本住房需求”作为各级地方政府的重要责任，加大财政资金投入和土地供应，加快经济租用房存量的增长，不断满足广大中低收入群体的住房需求。

（３）加大对房地产优质客户的金融支持２００８年初以来，房地产行业景气度持续回落，商品房成交量低迷，房地产开发企业资金链趋紧。目前有人认为，房地产与银行业高度相关，如果房价大幅下跌将造成银行重大损失和金融风险，因而政府和银把房地产泡沫无限吹大，是重大金融风险和危机的最大隐患。房地产业景气度下降的直接原因是房价虚高，广大居民住房需求因为购买力不足而受到严重抑有向价值理性回归的要求。当前房地产业已经积累了较高的风险，银行要对房地产客户扶优限劣，积极推进房价软着陆实现理性回归，促进房地产风险逐步释放，以防范房地产金融风险。

①支持房地产行业兼并重组。房地产行业资金密集型和产品同质性，具有典型的规模经济特征。由于我国房地产业成长过快，多数企业还没有经受过经济周期波动的考验，目前整个行业抗风险能力差、资源集中度低、资金不足，这些已成为阻碍我国房地产业发展的瓶颈。全球金融危机和国内房地产风险，给房地产企业带来了严峻的挑战同时也蕴育着新的机会。当前房地产商的资金链捉襟见肘，加速了房地产行业

〔本文编辑：王士荣〕

的优胜劣汰，经济和市场环境有利于房地产企业兼并重组，银行要扩大对房地产企业重组并购的融资，支持优势企业通过资本运作扩大经营规模。包括对房地产企业综合性、跨领域联合，寻求行业内上下游资源组合，对产业链延长进行投资等模式。通过房地产企业持续的重组并购，资源将更有效的配置到实力强大的企业，市场集中度将不断增加，房地产企业将走向质量、品牌、资本的竞争。

②积极推进房地产金融产品的创新。金融产品创新既为满足企业日益多样化的融资需求，例如：一是组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资有巨大的灵活性。二是推进资产证券化。２００５年，我国资产证券化试点正式启动，建设银行率先在银行间债券市场发行了２９．２６亿元个人住房抵押贷款支持证券（ＲＭＢＳ），目前全国各类金融机构发行的资产证券化产品规模已达到约５００多亿元。三是要加快建立房地产基金。中科招商创业投资２０００年１２月在深圳成立国内首家房地产基金，但国内房地产基金业发展非常缓慢，基金管理水平与国外比较相差甚远。基金投资模式在国外房地产市场已经是主流，我国房地产融

③银行要加强房地产信贷风险控制。由于我国银行业与房地产业高度相关性，房地产泡沫积累将给银行带来很大的风险隐患。一是加快调整房地产信贷结产客户和项目，要及时退出；二是做好个人住房贷款风险管控，重点支持自住性住房需求，严格执行贷款审查程序，杜绝“假按揭”发生；三是提高贷后管理精细化水平，加强对客户和楼盘项目的跟踪管理，做好贷款项目封闭管理。

流动性的问题，而且在制度设计上的自我生存能力，推进多元化房地产信托产品。信托具备多种平台优化

住房制度公平性和有效性。要将“建设经济租用房、解决方案。信托独具制度优势，创新空间宽广，并具

行必须托市阻止房价下跌。这种房价只能涨不能跌，资要积极借鉴加快拓展。

制，房价虚高问题已经成为房地产健康发展的障碍，构度，对自有资金不足、规模过小和缺乏品牌的房地

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