周建成:逐鹿太仓

年内，太仓当地一家国有企业董事长委托我为其做房地产业务发展战略规划。虽然我曾多次为大型国企和上市公司做过战略规划和管理咨询，但我仍然有几分忐忑。不是专业，更不是怀疑，而是对太仓，有着一种敬畏和复杂的情愫。

六百年前，旅者郑和数次率庞大舰队，从太仓起航，寻找心中宏大的梦，为中国的航海史增加了绚丽的一笔；本世纪初，吴

健雄先生从太仓出发，向更广阔的世界，探索核物理世界的奥秘；同时，金太仓、长江第一港、长寿之乡、宜居城市，这一切的一切，都让我徒增敬畏。

在近半年的数次寻访，以及与热情厚道的董事长的交流中，我和太仓由相识到相知，由相知到相熟。整个过程，是一种考察，更是一种心灵的旅行。我不是诗人，写不出震慑心灵的诗篇，我也不是散文家，为您娓娓诉说心中美丽的情愫，我是一个地产人，在我的职责与能力范围内，只能用数据替代观察，用观点凝练思考。

事实上，太仓的房地产市场也只能谈得上“看上去很美”。因为虽然绿地、景瑞等大型房企已经进驻，但住宅市场几近饱和，传统商业空间有限，工业地产仍未成型。不过，相信占据天时（政府的高度重视）与地利（坐拥五大都市群）的太仓人，以及关心太仓的有识之士，会在这片土地上绘制未来更美图景的。

我的观点：

住宅：针对本地居民改善性需求和新太仓人的自住性需求，以住宅销售为主；针对台商与浙商，租售并举；针对欧美日韩中高层外籍人士，以出租为主。

商业：传统商业空间有限，特色商业前景可期

办公楼：短期内市场空间有限，产业升级过程中可保持战略性关注。

工业地产：传统厂房投资回报低，集仓储物流、生产加工、办公于一体的现代物流园区是未来重要发展方向。

地处长三角腹地，著名港口城市

太仓南临上海，属于大上海都市群。太仓距上海市中心仅45公里，距上海虹桥机场35公里，距上海浦东机场80公里。同时，太仓坐拥大上海、南京、苏锡常、杭州、宁波等五大都市群。

《太仓城市总体规划（2010-2030）》提出，太仓要“突出临沪优势，全面对接上海”，将对接上海、融入上海作为实现太仓跨越发展的重要对动力，重点加强基础设施对接、产业承接与配套、港口协调分

长江第一港、江苏第一外贸大港、上海国际航运中心北翼集装箱干线港。

目前共有各类泊位48个，国际国内航线75条，基本形成了以近洋外贸集装箱运输为主的口岸特色，现有岸线可建第四、第五代集装箱泊位。

工、人才技术合作。

图1：

太仓港为长江第一港、江苏省第一外贸大港，目前已建成各类泊

位48个，开辟了75条国际国内航线，基本形成了以近洋外贸集装箱运输为主的口岸特色。太仓港是上海国际航运中心北翼集装箱干线港，现有岸线可建第四、第五代集装箱泊位。

2009年世界集装箱港口前100强排名（《中国港口杂志》2010年

太仓拥有德资企业140余家，2009德资企业年产值逾11278万美元，业务范围涉及精密机械制造和汽车配件制造等，90%企业已完成增资扩张。

第5期）中，太仓港名列第56位，比2008年上升了21位，在中国大陆港口中列第11位, 在长三角地区港口中列第4位。2010年，太仓港集装箱吞吐量221.15万标箱，同比增长46.14%。

图2

：

GDP 相对较低，但增速较快，外资利用增速大幅回落

太仓经济总量总体偏低，但经济总量逐年稳步上升。2008年以来，太仓经济基本保持15%左右的增长速度。利用外资方面，自2006年起，增幅大幅回落，对外资吸引力有所降低。

图3：

-2010年太仓经济增长情况

2005-2010年太仓利用外资情况

第三产业占比逐年上升，五大传统产业仍占主导地位

近年来，太仓产业结构调整力度较大，以第二产业为主的产业结构中，第三产业的比重逐年增加。纺织、电力、精密机械、石油化工和金属加工五大产业依然占据主导地位，新材料、新能源和电子信息引领新兴产业发展。

图4：

入选国家生态文明试点城市，意味着太仓将实现节约能源资源和保护生

态环境的产业结构、生产方式、消费方式的转型，这将为太仓高端、适宜型住宅市场以及养老房地产市场的发展提供良好的外部环境。

人口规模较小，增长乏力

太仓人口相对较少，户籍人口增长几近停滞，外来人口逐年增加，渐居主体地位，但高素质人才比例较低。2008年后外来人口增速显著回落。

图5：

生活水平较为富裕，收入水平较高

太仓人民生活水平较为富裕，2010年城镇居民恩格尔系数34.0，明显优于全国平均水平。根据联合国粮农组织标准，处于富裕的等级。太仓市城镇居民人均可支配收入和生活消费支出水平较高，但增长速度均有所下降。

图6：

-2010年太仓市城镇居民恩格尔系数

2005-2010年太仓城镇居民收支情况

“中国长寿之乡”分为温饱型、小康型和富裕型三种类型。截止2011年9月，中国共有19个长寿之乡。其中，太仓因其发达的经济、名列全国百强县前十位的经济实力，而被划分到富裕型“中国长寿之乡”。

城市化进程明显加快，城市化率已达已超过60%

太仓2010年城市化率为

60.4%，同比增长

3个百分点，城市化进程明显加快。

图7：

-2010年太仓城市化率

一、土地出让分析

经营性土地出让总量较大，主要集中在城厢镇和新区

与2007、2008年相比，2009年太仓市经营性土地出让总量大幅增加，其中，城厢镇的经营性土地出让占比达42%，源于政府采取的旧城改造政策和加大对南郊新城进行开发。

图8：

太仓南郊地区为太仓与上海接壤地带，位于太仓市接轨上海的最佳区位，太仓新城的发展对于拓展城市空间、缓解太仓老城发展压力、推动太仓城市发展具有重要意义。

商住用地占比最高，纯住宅和商业用地占比稳定

太仓商住用地占比高，商业和住宅的配套规划成为主流趋向，一般以住宅为主、商业为辅；单纯拥有商业和住宅的土地比例不高，仓储用地只在2007年有较大面积的出让；办公楼用地占比相当小，这与

太仓市的企业构成有关，即规模较小的企业会选择在创业园区或产业园区低价租赁厂房和办公用房，规模大的企业会自行购地建设厂房和办公楼。

图9：

-2009年太仓市各物业类型经营性土地出让情况（单位：亩）

住宅用地价格变化幅度较大，其他物业类型用地价格稳定

2007年太仓住宅用地均价近200万元/亩，2008

年则大幅下降，2010年又超过100万元/亩，价格变化加大。商业用地和商住用地价格变化趋势一致，均价变化较小。相较住宅、商业和商住用地均价，仓储用地均价最低，但2009和2010年无仓储用地供应。

图10：

-2010年太仓经营性土地出让价格（单位：万元/亩）

二、市场供求分析

2004-2010年（除2007年外），太仓房地产开发投资占比均超过10%，房地产开发成为太仓固定资产投资的重要部分。六年来，太仓的年均房屋施工面积在200万方以上，年均房屋竣工面积在50-100万方之间，商品房销售面积在2009年高达到143万方，未来销量规模可期。

图11：

太仓本土房地产开发企

业整体素质不高，成立时间短、开发经验少是产生这一现状的主因。随着太仓经济规划的完善，太仓房地产市场对外部一流开发商吸引力增大。目前，绿地、瑞安、景瑞、宝龙和浙建已进驻太仓。

一流开发商的进入将对太仓房地产市场的发展起到加速器的作用。

住宅销售面积占比持续占主导地位，而办公楼销售面积相对较小。住宅销售面积中，90-140平米户型居绝对主体，其次为140平米以上住宅，90平米以下住宅占比始终处最低位。住宅销量波动性大，除90平米以下住宅销量持续递增外，其他住宅销量年度波动较大。

图12：

-2009年太仓市商品房销售量分析（单位：万平方米）

2007-2009年太仓市住宅销售量分析（单位：万平方米）

住宅销售额对太仓商品房销售额的年均贡献最大，住宅仍是太仓商品房的主要需求点。商业用房销售额在2009年有较大增幅，随着政府对商业用地规划的增加和一些房地产企业关注商业的开发，未来商业销售额仍有较大上升空间。虽然2009办公楼的销售额有一定幅度上升，但总体占比较小。

图13：

-2009年太仓市商品房销售额分析（单位：亿元）

三、房地产开发企业分析

总体来看，太仓房地产开发企业数量较多，但实力雄厚且品牌影响力较大的企业占比仅为14%，房地产开发企业的整体素质不高。从企业成立时间看，70%以上的企业在2000年之后成立，50%的企业在2005年之后成立。成立时间短、开发经验少是太仓房地产开发企业的主要

不足。

图14：

及其成立时段

开发商：上海绿地集团 位置：太仓南郊新城、新浏河南岸

描述：该项目住宅部分借鉴“合理邻里规模”理论，采用“大社区、小组团”方式，通过入户大堂、情景化社区道路、组团内精致景观以及创新型的多级物业管理模式等，增强社区安全性和归属感。该项目被定位为”立足太仓、接轨上海、辐射江苏的新城示范性居住区”。

图15：

目前，绿地、瑞安、景瑞、宝龙和浙建已进驻太仓。一流开发商的进驻对太仓房地产市场的发展将起到加速器的作用。

住宅：针对本地居民改善性需求和新太仓人的自住性需求，

以住宅销售为主；针对台商与浙商，租售并举；针对欧美日韩中

高层外籍人士，以出租为主。

太仓户籍人口规模小、人口密度低。2010年太仓户籍人口46.9万人，在周边城市对比中位居末位。按区域面积计，2009年每平方公里人口577人，仅略高于宜兴。

太仓户籍人口增长几近停滞、常住人口增速放缓。2005年以来，

太仓户籍人口增长几近停滞，近五年年均增长仅为0.55%。不过受益于外来人口的进入，太仓常住人口持续增加，近六年年均增长率达5.19%，五年内增加14.4万人，但近三年常住人口增速明显放缓。

图16：

年10城市户籍人口与每平方公里人口数

开发商：太仓景瑞置业有限公司

位置：太仓经开区常胜路、滨河路交界处。

描述：该项目距离太仓市中心7分钟，昆山20分钟，上海虹桥机场及人民广场40分钟，距离苏州1小时，周边路网发达，交通十分便利。同时，秉承普罗旺斯情趣生活的真谛，力求呈递普罗旺斯原汁原味的生活真谛。

2005-2010年太仓户籍人口与常住人口情况

太仓的职业阶层可分为金领、白领、灰领、蓝领和黑领等。针对

不同的阶层，我们建议，对于本地居民改善性需求和新太仓人自住性需求，以住宅销售为主；对于台商与浙商，租售并举；对于欧美日韩中高层外籍人士，以出租为主。

图17：

图18：

商业：传统商业空间有限，特色商业前景可期

太仓居民虽然收入水平较高，但消费意愿相对较低。2009年太仓城镇居民人均可支配收入达27320元，但收支比仅为0.61，仅略高于

张家港。

太仓消费结构在同类城市中也处于较低水平。2009年十对比城市

恩格尔系数均处于30%-40%，根据联合国粮农组织提出的标准，属于富裕阶层。太仓恩格尔系数为34.4%，位列第四，消费结构仍有进一步升级的空间。

图19：

年10城市城镇居民收支情况

开发商：苏州宝龙房地产发展有限公司

位置：江苏省太仓市郑和路与上海路交汇处，距上海虹桥机场30分钟车程。

2009年10城市城镇居民恩格尔系数

描述：项目总建筑面积30万㎡，集酒店、购物、休闲、娱乐、餐饮、国际社区、酒店式公寓等于一体。

太仓商业格局尽管在政府主导下沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气。居民的消费偏好依然在市中心，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇。

同时，太仓土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈。而特色商业仍处于发展的初级阶段，在太仓市商业升级重组过程中仍有较大的发展空间。

图20：

开发商：太仓市瑞安房地产开发有限公司

位置：浏河镇城市主干道郑和大街与闸北路交汇处。

太仓第三产业比重低，尤其是与办公楼需求直接相关的现代服务

描述：该项目与上海宝山、嘉定区接壤，随着轨道交通7、11号线的开通将把浏河纳入上海1小时经济生活圈。在设计方面，以双层挑高大露台等人性化设计提升居住舒适度。

办公楼：短期内市场空间有限，产业升级过程中可保持战略

性关注

业比例较低，这决定了短期内太仓办公楼市场发展空间有限。

图21：

与此同时，从2005年以来，太仓第三产业比例年均增加1个百分点，现代服务业的比例也同步逐年提升，这一发展趋势将逐步催生办公楼市场的需求。太仓港口经济的发展将有效带动贸易、生产性服务业等相关行业，对办公楼市场形成利好。因此，在太仓产业升级过程中可对办公楼市场保持战略性关注。

图22：

工业地产：传统厂房投资回报低，集仓储物流、生产加工、办公于一体的现代物流园区是未来重要发展方向

从我国工业地产发展现状看，主要物业类型包括物流仓储、工业研发楼宇和工业厂房三类。目前太仓工业地产市场以工业厂房为主，功能单一、分布零散，大规模提供工业厂房租售的工业园区较少。由

于政策限制因素，租金水平低，投资回报率不甚理想。

图23：

开发商：太仓浙建地产发展有限公司

位置：太仓市东仓新路西，太平新路东，昆明路北。 描述：项目定位为“一个大型水岸的高尚住宅社区”，占地面积140亩，总建筑面积近270000平方米。项目设计风格在简洁实用的现代设计中注入古典风格，使建筑更富灵性。

自21世纪初以来，中国的仓储物业市场就呈现出了乘数增长的态势。随着供应量的提升，中国仓储物业的质量近年来也有显著提升。这是一个从先前的“传统仓库”向“现代化仓库”的飞跃。

在选址上，运输基础设施、临近市场、临近供应商、临近港口、临近综合运输是仓储地产的重要考虑因素。

图24：

太仓拥有发展仓储地产的五大机遇：第一，滨江国际化新兴港口城市的城市定位成为港口经济的强大依托；第二，太仓港得天独厚的地理位置优越性；第三，国家对于物流产业发展的政策支持及物流业在太仓市产业规划中的重要战略地位；第四，太仓港作为上海喂给港的互补优势；第五，太仓港相对于洋山港较低综合运输成本的替代优势。

太仓港口城市特色、物流产业在产业升级过程中的重要战略地位、国家物流产业的有利政策导向，决定了集仓储物流、生产加工、办公于一体的现代物流园区是未来重要发展方向。