顶级写字楼层高分析

人数估算：

人/15平方米（建筑面积） 人/10平方米（使用面积）

门厅

门厅面积一般是大楼建筑面积的1/100--1/50 食堂

总地上建筑面积3.5%-4%

如10000平米的办公楼，10000÷15x0.9（10%早在外就餐）÷2x1.4=

楼梯

楼梯踏步260x170 4200-25级 4000-24级 栏杆高度900 楼梯井200以内

楼梯间进深净尺寸参考6200

100米高办公楼管井参考数据（净） 强电4.5㎡ 弱电5.6

前室送风2x0.8 楼梯送风2x0.8 水井2

新风机房大约是本层面积的1.5%

电梯分区

标准层处于低区时，电梯井道最多；

中区时，低区的电梯井道及电梯厅可以另作他用； 高区时，中区的电梯井道及电梯厅可以另作他用； 核心筒平面越来越小。

分区以50米高度左右一区为宜，大约10-12站，以1000-1500平米一层估算，大约12000-18000平米，刚好2-3台电梯一组，及时达到20000平米左右，也不过4台，同时结合避难层，容易安排中间电梯的机房。低区选用1.75米/秒。每隔50米，提升1米/秒速度。

电梯群控不要超过4台，且最好用两台双双面对为好。

电梯数量

超过5层以上的办公楼都要设电梯

32米以上办公楼都要设消防电梯。每个防火分区不少于1台。 5000平米/1吨-3125平米/吨 一般5000平米/吨

高级4000平米/吨 超级3000平米/吨

公寓在10000平米/吨-6000平米/吨 酒店在100间/1000kg-1600kg

电梯速度

常用客运电梯——1米/秒

高速客运电梯——1.5-2.5米/秒 货运电梯——0.5米/秒

载客量7人、14人、21人等

1吨电梯 门宽1米 1.15吨 门宽1.1米 1.6吨 门宽1.3米

电梯厅的宽度 2.5-4米 辅助空间

标准层按10㎡一个人估算，男卫生间按每40人一个蹲位计算，女卫生间按20人一个蹲位计算，每个蹲位5-6㎡

男卫生间面积=标准层有效使用面积x （5-6）÷10÷40 女卫生间面积=标准层有效使用面积x （5-6）÷10÷20 残疾人卫生间面积=4-5㎡

卫生间面积合计=5+3x标准层有效面积÷80

洗手盆根据厕为4:1或者3:1定，男女各不少为2个盆

茶水间视乎办公楼档次以及使用者要求设置，一般设置在核心筒内，面积为10-20㎡ 高级写字楼要求咖啡时间的备餐间。

卫生间及茶水间的设置有在核心筒固定在一个方位布置的做法，以便管井对齐，方便走管。但是更多的做法是，灵活领用上下电梯分区的电梯厅或者电梯井道的位置，节省面积，提高实用率。

掺水一度被当做可有可无的空间，不受重视，但随着观念的改变，人们对高品质的生活空间越来越重视。如果茶水间能有良好的眺望事业，配上椅子、桌子和自动售货机等设施，它将成为一个非常舒适的休憩环境，为员工一天紧张的工作提供一个舒缓神经的好场所。

设备机房平面位置的确定

超高层建筑分层设置空调机房。

一：靠近复核中心，均衡布置，以缩短空调管的长度，尽量避免空调端对楼层净高的影响。 二：尽量靠近外墙布置，一遍直接引入新风，省去新风竖井。 空调用冷却塔高度5米左右。

总机房面积的估算

设备、电气约占建筑面积的7%。地上部分约占总建筑面积的2%，地下部分约占总建筑面积的5%

管井平面布置原则

管井的位置应尽量靠近负荷中心，以利于走线和减少线路能量损耗，因此管井应靠核心筒外围布置。

水管井：靠近用水单元分散布置，如卫生间、开水间以及空调机房等； 电气间：紧邻公共走道布置，保证检修时不影响办公空间的使用；

空调竖井：沿核心筒外围布置，因其水平支管尺寸较大，为避免穿越剪力墙以及尽少影响吊顶高度，在剪力墙外侧布置最为理想。

国内国际写字楼领域工人的加急写字楼净高标准为不低于2.6米 通常情况下写字楼覆盖率30%-50%

转换层4.5-6米为宜，一遍将来绿化等利用 国际顶级

超甲级 4.2-4.5米为宜 甲级 乙级 Soho 香港

Ifc 2.7 米净高 太古广场三期 2.75 米 上海

金茂大厦 2.7 北京LG 大厦 2.7 中环世贸中心 2.7

电梯交通流量分析，可以委托日立三菱等品牌电梯厂家计算，但是这些计算并没有严格的国家标准，即使是最高电梯配置标准的写字楼，在高峰上班时间也会出现排队等候电梯的情况，并且电梯的吨位速度开关门时间都对流量分析结果影响很大，而一般来讲，在二三线城市的办公区人员密度，也可适当放宽标准。参考类似项目，在两个分区时，写字楼建筑面积在5～7万平方米；低区与中区各配四～五台高速电梯，在三个分区时，写字楼建筑面积在9～11。 电梯井的布局，是影响写字楼实用率与使用功能的重要设计，但是目前超甲级写字楼，采用VAV 空调系统，基本已成为标配，而VAV 空调需要在标准层30平方米左右的机房面积

写字楼的交通组织，主要分析自驾车、公交车、地铁、出租车以及有专业司机的企业高管五种不同出行方式的人流，

主入口布置大雨棚，雨棚下是半环形车道，对出租车与企业高管出行最为有利 有条件要改造城市道路布置港湾式的公交车站与的士停靠站，另外写字楼的室外应以广场为主，并适当布置十个左右临时停车位，并布置少量喷泉水景，园林绿化要起到分隔功能区引导交通的作用。

大堂是写字楼的门面与重要交通枢纽，面积面积不包括核心筒应在800平方米以上，有条件可以全层12米以上通高设计。

写字楼地下车库最少要满足100平方米地上建筑一个车位，每个车位综合面积约32～40平方米，地下室要争取用足用地红线，把单层面积做大，并根据地质情况，合理确定地下室层高与地下层数，地下室层高不宜小于3.9米，局部有特殊要求的设备机房层高会达到5米，但地下一层考虑外围地下室的0.8-1.2米覆土与室内外0.3-0.6米高差，写字楼首层建筑物下的地下室层高就达到5～6米，完全满足设备要求。 目前空调主要有

VAV 变风量系统 水冷 室外机中央空调 世界空调系统份额30% 国外高层建筑使用率95% VRV 通过控制压缩机的制冷剂循环量和进入室内各换热器的制冷剂流量，可以适时地满足室内冷、热负荷要求。

系统控制复杂，对管材材质、制造工艺、现场焊接等方面要求非常高，且其初投资比较高 GHP 、溴化锂空调以及普通的主机加风机盘管式空调。VAV 因为极大改善了人的舒适度与节能，全成本约400元/平方米，仅比普通空调增加约50元成本，目前技术已完全

过关，主要是设备厂家在运行时需调整服务。

VRV 空调使用有一定的灵活性，但但初次投资约500元/平方米，而且在舒适性方面与VAV 有很大的差距，这在乙级写字楼方面适应中心企业加班有优势，但超甲级写字楼的客户基本适应VAV ，而且加班时开空调实际增加电费有限，但有些物业公司借机收取高额的加班空调费用不能作为选型比较。

走道宽度

办公建筑设计规范 4.1.9

走道长度≤40米 单面布置净宽 1.3米 双面布置净宽 1.5米 走道长度>40米 单面布置净宽 1.5米 双面布置净宽 1.8米 高层内筒结构的回廊式走道净宽最小值同单面布房走道。

普通办公室每人使用面积不小于4平方米，单间办公室净面积不应小于10平方米。 每百人疏散宽度不小于1米 疏散宽度=面积÷4÷100x1