[城镇房屋租赁合同解释]彩色笔记
《城镇房屋租赁合同解释》
⑴合同无效
① [违章建筑]出租人未取得建设工程规划许可证 → 一审法庭辩论终结前——有效
PS：（未取得验收许可证，消防许可证的不影响）
② 所订立的租赁合同无效（一审……）
③ 租赁期限：不得超过20年。超过部分无效。合法转租→转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效；
④ 非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知道之日起6个月出租人未提出异议→有效）
⑵一房数租时履行合同承租人的确定
顺序：合法占有＞已办理登记备案手续＞合同成立在先
1任意解除权
认定
根据 215条：租期在6个月以上，但未采用书面形式的合同
232条：当事人未约定租期或者租期约定不明的合同
236条：租赁期满，当事人继续使用租赁物的合同
共同居住人的继续租赁权：承租人房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按原合同继续租赁。
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② 《解释》第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的
③ 224条：承租人未经出租人擅自转租的，《解释》第6条 出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月，未提出异议的，解除权消灭。
④ 租金支付：227条：承租人无正当理由不支付or 迟延支付租金→催告
3、承租人的法定解除权
① 231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的。
★② 233
③ 《解释》6条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同
④ 《解释》8条：因下列情形导致租赁房屋无法使用的
a）租赁房屋被依法查封的；b）租赁房屋权属有争议的；c）租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的
第三人对租赁物主张权利：减少or不支付租金 + 及时通知出租人
PS：房地产开发商到期不交房，经催告1年后仍不交房，享有解除权 3个月内行使
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⑷装饰装修物、装修费用、扩建费用的处理
①是否经过出租人同意？
不同意→ 恢复原状 ②经过同意后装修物是否发生附合？发生附合，装饰装修的动产所有权消灭，由房屋所有权人取
得装饰装修物所有权——折价归出租人所有（because 不当得利）
→承租人承担（出租人可要求恢复原状or赔偿损失）
经出租人同意 →
未……（违章建筑→ 无效）
租赁物孳息：归承租人
租赁物的维修：出租人负维修义务。If 不履行→承租人自行维修，费用出租人承担
⑸ 转租
1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人
承租人转租的，承租人与出租人之间租赁合同继续有效
第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失 无过错责任
违约责任的相对性，出租人只能对第三人要求侵权责任
2）★擅自转租：出租人知道转租6个月内不提出异议，视为同意。注意合同的相对性。
租赁合同（甲与乙）（向丙主张返还房屋）；
对承租人：不当得利（法定孳息）
转租合同（乙与丙）（根本违约，租赁物存在权利瑕疵）
[全新规定]3）承租人经出租人同意转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。
PS Yes，转租合同超过期限部分无效
不存在超过期限情形
4）次承租人的代位清偿权（因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求承租人
支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，法院予以支持）
非法转租中，次承租人不享有代位清偿权
⑹房屋租赁合同的法定承受
注意：①只限于房屋租赁合同；②必须是和他生前共同居住的人，不要求是继承人，也不要求是
亲属
共同经营人、其他合伙人
《物权法》190条——先抵押，后出租、抵押权已登记的不适用买卖不破租赁
——先出租，后抵押，一律适用
⑺所有权变动不破租赁 ★本质：换出租人 没有设任何限制，既不需要租赁合同的公证或登记，也不需要货物实际交付
三种例外情况：
①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动
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② …… 已被人民法院依法查封了
③ …… 已被没收和征收的 ——公法行为
⑻承租人的优先购买权 ★
注：承租人的优先购买权仅适用房屋租赁
价款、出价方式
①[重大变化！]Otherwise未通知★
②出租人委托拍卖人拍卖房屋的，拍卖前5日通知承租人
推定放弃优先购买权
③承租人优先购买权的排除
a. 出租人将房屋卖给近亲属不受承租人优先购买权拘束（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）
b. 房屋共有人的优先购买权 > 承租人的优先购买权 > 合法次承租人（按份共有《物权法》101；共同共有《民通》92）
c.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；
d.
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