房地产压力测试
1项目背景
该项目为A 公司开发的B 项目。该项目的评估总投入为1183680万元，项目资本金为734616万元。该项目总建筑面积约22.2万平方米，其中可售面积按16.2万平方米计算。项目评估开工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，项目已取得房地产项目开发贷款449064万元，截止测试基准日已全部发放完毕。
因营销策略改变，该项目实际开工日期为2016-2-1，预计实际完工日期2017.3-1，借款凭证年利率按10%计算。该项目成交均价160000元/平方米，已销售面积2.2万平方米，计算出项目合同销售收入352000万元。
该项目抵押物为本项目国有土地使用权。抵押物面积为27983.2平方米，抵押物单价为229252元/平方米。
截止压力测试基准日，该项目的监管账户可用资金余额为120000万元，项目所有已支付款项为938280万元，项目已到账的销售收入为352000万元。
据预测，压力测试基准日后第一个季度销售面积约为30000万平方米，基准日后第二个季度销售面积约为20000万平方米，基准日后第三个季度销售面积约为30000平方米，第四个季度销售面积约为10000万平方米，第五个季度销售面积约为10000万平方米。基准日后贷款到期销售面积约为10万平方米。
该项目尚有未付土地款等应付未付金额8000万元，尚需投入的建安成本231400万元，尚需投入的财务费用6000万元，尚需投入资金合计245400万元。
2基础数据
2.1项目静态数据
项目静态数据表
2.2项目动态数据
3压力测试
3.1各压力情景下的风险敞口与终极损失
压力情景设计与风险敞口的测算
3.2各压力情景下的资金缺口
项目工期和工程资金缺口的压力测试结果
3.3最终测试结论
压力测试结论表
可以看出，B 项目的贷款风险敞口为-962496万元，贷款终极损失为-1411560万元，表现出良好的抗风险性。
可以看出，除了在交易面积、市场价格均下降30%和交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%以及交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%这三种情况外，风险敞口均为负值，表现出良好的抗压性。
可以看出，从交易面积下降30%到交易面积、市场价格均下降50%这六种压力情景下资金缺口均为负值，几时在总投资上升50%或者交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%的压力情境中资金缺口仍未负值。表明项目资金流充裕，资金流断裂形成烂尾楼的风险小。但在交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%的极端压力情境下，项目出现317240万元的巨大资金缺口，这对一个总投资1183680万元的项目来说是致命的。
总体来看，该项目在非极端压力情境下表现出了良好的抗压性和抗风险性，资金流充裕，贷款无终极风险。
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