武汉房地产

小议武汉房地产市场的现状与未来

作者： 张 艳

摘 要 针对目前武汉市的房地产市场上的价格、区位、户型等现状和特点进行分析和总结，以求得出造成武汉房地产价格水平一直较低的原因所在。并结合武汉市近几年房地产市场的发展情况，对2005年武汉房地产行业的价格走向、户型趋势，以及开发商们的分销和促销方面的突破和创新进行简单的介绍。

关键词 武汉 房地产 价格 现状

1 武汉房地产市场现状与特点

1.1 武汉市楼盘情况

随着武汉房地产的不断升温，房地产厂商们越来越青睐武汉市场，除了本地的房地产企业外，深圳万科、天津顺弛、大连万达、上海大华等外地发展商纷纷进入武汉市场。加速了武汉市房地产开发企业的整合和武汉市房地产市场整体素质的提高。楼盘众多，特色各异，使得江城百姓的选择空间和个性追求得到了极大的满足。 论文百事通

但旧城区楼盘的开发已落后于城市的发展，如汉正街出现的商居混杂、租金昂贵、商业配套严重滞后、运输品瓶颈等阻碍发展的现象。

1.2 价格特点

在2004年上半年，中国商品房的价格平均上涨了9.2%。但武汉市的房价与北京、上海、南京、杭州相比，仍处于较低水平。撇开一个城市的收入水平，来谈房价高低是没有意义的，国际上通用的房价收入比是衡量一个国家或城市房价高低和是否合理的主要指标。武汉房价收入比为

7.2，在全国35个大中城市中，与昆明、海口并列24位。

从房价收入比的排名来看，相对于居民的收入水平，武汉的房价偏低，有一定的发展空间。据国家统计局统计，2003年第二季度，武汉房价在全国35个大中城市中位居第10位。相对于全国其他城市而言，武汉市的房价低是个不争的事实。

1.3 区位特点

随着消费者对居住环境与楼盘地段的选择越来越看重，一些有实力的开发商纷纷将目光转向了被称为金边银角的近郊和远郊，在亲水楼盘的人文化、园林化、一体化上大做文章，形成了武汉房地产开发的特色。武汉房地产呈现了“先周边，后中心”的发展格局，据2002年的有关调查发现，武汉的远郊和近郊已在开建的楼盘，建筑总面积达500万?O，这些楼盘，不论在风格、理念上,还是档次、价位上，都处于相对领先地位，尤以亲水楼盘引人注目，消费者除了本市的高薪、高知阶层外，还有周边市、县的，连省外和海外的也不乏其人。

2002年武汉市计划竣工的600万?O住宅面积中，有472.17万?O的住宅就集中在城郊结合部，武汉市的城市“空心化”的过程已经开始。

1.4 户型特点

户型，对于任何一个买房者而言都是不可忽视的一个重要因素，就武汉市目前的户型特点而言，用一个字就能概括，那就是“大”。据统计，武汉50％以上商品房的每套住房面积超过120?O，而90?O以下的房型则少之又少，这种现象在其他城市是很少见的。新开发的楼盘中，一半以上的住房面积都是在120?O以上，这使得一些希望购买小户型的消费者想买到一套地段合适，价格

合理的小户型商品房显的尤为困难。

武汉开发商之所以会偏向于建大户型，一方面是因为购房者的不成熟消费导致市场需求偏向。另一方面是开发商对市场的导向，过去是小厅大房，现在要三大一小：即客厅大、厨房大、卫生间大、卧室小，这样的房型不可能小于100?O。据2002年的一次住房调查，武汉市53.6％的购房需求者倾向三室二厅，37.6％的需求者则中意二室二厅。此外，武汉户型偏大与房价低也存在着密切的关系。另外，在住房结构设计上忽视了武汉市自身的地域特征。如武汉市是全国有名的冬冷夏热城市。冬天使用的厚棉被、取暖器，夏天的席子、电扇等必须要储物间存放。这是居家生活不可缺少的。有的设计面积比例不当，如厅和主卧过大而厨房和卫生间过小。有的设计仍有黑卫生间的现象。这些缺陷不符合现代人的居住特点也直接影响房价。

2 武汉房地产市场特点分析

据国家建设部最新公布的统计数字，武汉市商品房均价是全国10多个城市中最低的。

2.1 地理位置因素

深究造成这种现象的原因，首先是千百年来武汉人引以为豪的地理位置优势。武汉被长江和汉江分割为汉口、武昌和汉阳三个功能相对独立的区域，商业、文化和工业各为主导，各成体系，一城三镇的地理格局形成了各自固有的生活习惯。尽管现在长江、汉江上已经有６座跨江大桥将三镇连为一体，但即使是很便利的交通，也无法缩短这个城市的居民多年来不愿跨江而居的心理距离。

2.2 人口因素

据第5次全国人口普查统计，武汉市总人口为831.26万，其中城镇人口666.64万（居住在7个中心城区的人口达481.22万）；假如算上流动人口，总人口过1 000万，城镇人口超800万。这无疑是一个庞大的消费市场。

2.3 经济环境因素

由于武汉良好的地理位置，武汉素有“东方芝加哥”之称。独特的区位使武汉具有“陆、江、空”结合的天然交通优势，京广铁路、京九铁路、京珠高速公路、长江航线交汇于江城；以天河国际机场为中心，72条空中航线，可达全国各主要城市；以武汉为中心港口, 以长江、汉水为主要航线的内河航道，上通重庆、下抵上海。在国内，西部大开发的战略决策，把居于中部的武汉推到了中西部对外开放的前沿，经济学家们认为，继长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区三大经济增长核心区后，中国将崛起第四个经济增长核心区———以武汉为中心的长江中游经济区，可以说武汉具备了其他城市不可及的良好的经济投资环境，这也为武汉的房地产市场的繁荣提供了良好的基础。

但是与北京、上海、广州等发达城市相比，目前武汉的经济发展速度仍有一定的差距，武汉人的人均购买力仍不高，我们知道购买力是影响房地产市场发展的直接因素，而购买力是由消费收入决定的。据统计，2002年1~11月，武汉市城区居民人均可支配收入为7 213.74元，但同期北京城镇居民人均可支配收入为10 328元， 上海为11 147元， 广州为11 213元，深圳为20 912元，武汉市的城市个人收入与其他城市相比有较大差距。

2.4 政策环境因素

政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境。一般来说，与房地产有关的政策主要有土地政策、住房政策等。

1998年6月我国政府就决定彻底终止住房实物分配制度，1998年7月21日，国务院发出《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想。之后各项住房货币化分配制度逐渐实施，由此开始形成真正意义上的房地产市场，个人购房比例大幅度上升，交易活跃，逐渐形成稳定、成熟的住宅市场。

然而与其他城市相比，武汉的房地产市场起步较晚，住房改革实行的较晚，住房货币化改革没有完全落实到位，住房金融政策不配套，住宅管理体制不够完善。政府相关管理部门对产业发

展的扶持不够，如果开发一个房地产项目要到计划、规划、土地等十几个部门分别办理十分繁杂的手续，房地产发展没有一个宽松的政策环境。另一方面，在住房公积金的使用效率，公积金贷款结构上也不够完善，个人住房消费贷款的力度不够大，在一定程度上阻碍了武汉市房地产市场的发展。

3 武汉房地产2005年走向

3.1 住房特点趋势

就户型而言，目前武汉市的户型都是以大户型为主，这与开发商设计理念和购房者的消费心理都有关系。但是随着武汉房地产的不断升温以及人口等因素的改变，武汉商品住宅必将向小户型回归，这主要基于以下原因：购房群体低龄化; 旧城改造力度加大; 房价攀升拉低单套面积。 随着人们生活水平的提高，人们对住宅的要求已不仅仅是户型、地段、价格等方面，而是延伸到了住房功能的各个方面，未来几年住宅的发展趋势主要向以下几方面发展：节能型住宅；智能性住宅； 健康住宅； 汉派住宅。

3.2 价格趋势

就近期而言，武汉的房地产价格主要受到地价和原材料价格的影响。去年武汉市拍卖出让的土地中，每m2楼面的平均地价为878元，比上年度增长了18.81%，而住宅用地的最高价已超过了2 000元/?O。另一方面就是从去年开始钢材、铜、铁等建筑原材料的价格就一直上涨。 从消费能力来看，武汉市民可购买的商品房的价格在2 500元/?O左右，房价如果真的大幅上涨后，市民未必有能力购买，特别是在目前房贷政策比较紧的情况下，高价商品房可能成为武汉市民的一道“风景”，只能可望而不可及。而开发商却不改初衷，认为武汉人买不起的话，只有外地人来购买，对武汉的房地产市场的态度极为乐观。

3.3 销售渠道的变化

随着武汉房地产的升温，房地产商们也越来越注重销售渠道的创新。日前“电话购房俱乐部”已经在武汉市场出现。在俱乐部中，为消费者提供完整系统的资料信息库、个性化的贴身服务、放心的置业平台，还提供购房直通车、专家答疑、跟踪购房、意见反馈等服务。

此外，2004年3月7日武汉市轨道交通建设规划通过了专家的评审，根据规划2010年前武汉将建成3条轨道交通线，长约79km。2020年前，武汉将建成7条轨道交通线，全长222.8km。房地产开发，交通先行。在武汉轨道交通的初步框架确定之后，我们有理由相信武汉地产面临了一次新的腾飞机遇。

3.4 促销策略：品牌竞争与文化特色交相辉映

房地产产品的品牌形象是消费者认知的第一要素，而目前武汉的地产商除了注重楼盘本身的品质之外，已经开始重视其内涵，力求赋予它更多有生命的东西，以增加其无形资产。这种品牌理念，敏锐的市场洞察力，独特的品牌经营思路正是武汉的房地产商所需要和追求的，品牌营销也逐渐成为房地产商竞争的新的亮点。

参考文献

1 叶剑平编著. 房地产营销