从日本房地产发展历史看中国

与宏观经济总是处在经济扩张与经济收缩两大阶段的周期性交替循环一样，房地产业在实际运行过程中，也因为受资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，由于资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段,周而复始、循环往复，由此构成房地产周期波动现象。与日本等市场化发达国家相似，中国内地的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特色。因此，我们可以通过日本房地产周期波动现象的总结，来分析我国房地产周期波动问题。

20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫。

日本因房地产泡沫失落十年，静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。这里我们首先看看日本房地产的成因：

研究分析认为形成泡沫有三大原因：第一，宽松货币政策与日元升值，由于过量的货币供给和极低的利率泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后，由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。第二，银行业对房地产业无限制的发放贷款。第三，日本形成房地产泡沫的还有政府不干预地价和房价，甚至错误制定金融政策推动房地产猛涨。此外，还有几点催生因素，如人们相信在日本土地价格永远上涨的神话，助涨了土地价格的攀升，争相购置房地产。此外，企业及个人房地产投机盛行，加大了泡沫膨胀。

泡沫破裂的原因有三，第一是实行紧缩货币政策；第二，官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定；第三，新的不动产税制的实行。

经济专家们分析认为，连续3年每年价格上涨10％以上就应认定为产生了一般性泡沫。日本的房地产泡沫由一般性泡沫积累而形成。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14％以上，房价地价高涨30年，所以一般性泡沫累计成不可遏制的破裂风险。

让我们把目光放到中国，中国房地产市场的特征概括起来就是6个字：“高房价，高地价”。联合国制定了标准，居民房子应该占居民3到5年的收入，但是中国的房子最便宜的也要8000元/平方米，珠江旁边的甚至达到几万，一个100平方米的住房就需要100多万，以居民一年工资6万来算，需要将近18年，远远是联合国标准的6倍之多。正常来说，贷款买房应该占居民每月的收入的28-39%，而中国91%的居民，却是以自己收入的50%来偿还贷款，有的甚至达到80%。居民的住房贷款的负资产达到了居民总资产的50%以上。

以上三点都反映出中国的房地产的确存在泡沫，而且还是不小的泡沫。日本在房地产泡沫崩溃的时候，房价也不过是相当于居民12年的收入。

中国的房子主要问题是由于房子到底是消费品还是一种投资，在法律上并没有划清。房子作为消费品，稳定房价是十分正确的决策。然而当房子作为投资的时候，稳定房价意味着这种投资没有风险，房价每年均以5%左右的幅度上升，由于价格稳定，投资者有利可图，纷纷进入房地产市场。这样以来，需求增加，价格上升。这是为什么政府一直宏观调控，房价却居高不下的原因之一。

但是中国房地产市场究竟是一个什么样的状况，这还须根据我国经济发展的整体情况作综合判断。中国不同于世界上任何一个国家，中国有中国的国情。我查过一个数据，在八十年代到九十年代之间的十年，日本的城市化率只上涨了一个点，也就是说，在日本房地产价格飙升的八年里，城市化几乎没有作任何贡献。但是，当前中国正处于城市化进程增容期抵消了相当大的泡沫，且日本土地私有化同中国土地国有本质不同。且中国房地产一般性泡沫还未累计到破裂的程度，因此说我国的房价上涨和日本是不能比的，中国房地产也不会如日本一样发生泡沫破裂。原因在于从经济发展角度看目前我国所处的历史时期只相当于日本的六十年代，这是个大发展的时代，参与并亲身体验这样一个时代，我想是我们这一代人的荣幸。

真正导致房地产泡沫危机的是资本过剩，而不能简单归结为房地产业自身的发展问题。我国目前还远不到资本过剩的阶段。现在，有些人认为由于人民币升值预期，外资大量涌入我国，这些钱大致投到房地产业，可能会形成房地产泡沫。但是，从日本的发展历史上看，它从来就没有引进过外资，到上世纪90年代初期尽管实行了对外开放，但在所有的政策上都极力限制外资进入。从这个角度分析，房地产业泡沫的堆积、破裂与币值升值带来的投资预期并无关系。

记得中国总理温家宝在政府工作报告中就曾经说过，保持房地产市场持续健康稳定的发展，不仅是一个重要的经济问题，而且是一个十分重要的政治问题，社会问题。的确，如果要有房子住，特别是价格合理的房子，是关系到老百姓的切身利益的问题。但是社会资本过于集中房地产业，会妨碍社会资本的合理化配置，使资本的生产率下降，成为经济结构改革、实现协调发展的障碍；房地产投资过热、房地产炒作投机成分的不断增加，将加剧社会的分化。因此面对今天的这种房地产热问题，我想我们这些投资者与宏观调控的政府，有必要冷静下来思考，冷静地看待这个问题。

日本房地产“泡沫神话”带给我们什么教训？

●泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。

●必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。

●即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。

美国的住房价格经历了数年惊人的上涨之后，现在似乎摇摆不定。回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。

泡沫程度惊人

毫无疑问，现在的美国与上个世纪80年代的日本有着天壤之别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。

另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。

日本遭受了现代历史上规模最大的一次房地产市场泡沫破裂。在1991年房地产市场的巅峰时期，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。

后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。

泡沫背后的神话

日本的经历包含着许多警示。其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债。其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产。

经济学家说日本的经历对美国决策者（比如即将于明年1月底出任美联储主席的本·伯南克）来说还包含着教训。首先就是从日本中央银行的失败中吸取教训，放慢美国房地产和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能缓和崩溃的教训。日本直到最近才终于找到了恢复房地产市场的办法，即通过放宽限制，刺激新的房地产开发。

最重要的是，日本的经历告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。与当今美国购房者一样，日本当年的许许多多购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产，因为他们以为房地产价值只会上升，不会下降。当价格下跌时，很多购买者在经济上遭受了重创，甚至破产。

日本泡沫问题最知名的权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。”

他说，上个世纪80年代，日本的投资狂热已到了登峰造极的地步，即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。

野口悠纪雄教授说，虽然美国与日本存在种种区别，但现在的美国与当年的日本仍有着相似之处：住房的售价通常在1000万美元以上，而购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。

专家还发现了其他相似之处。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。现在的美国也有类似情形。日本当年有自己的贷款方式，包括所谓的“三代贷款”，就是90年期限甚至是100年期限的抵押贷款，购房者可以终其一生分期付款，甚至分期到子孙一代。

但是，当日本房地产价格下跌时，业主们发现自己背负的债务远远超过了房产的价值。很多人破产，特别是由于房地产价格下跌而引发较广泛的衰退后出现的失业人员和减薪人员。

决策层的镜鉴

现在，日本的房地产市场终于显现了复苏的迹象。经济学家说它为美国人提供了结束泡沫的方式、而不是结束泡沫本身的教训：那就是房地产价格一落千丈。

在房地产泡沫破裂后的很多年，日本政府试图通过建设代价高昂的公共工程项目，来恢复房地产及其他经济部门的活力，但由于计划欠佳，反而导致国债增加。

直到上个世纪90年代末，日本政府才开始尝试另一种办法：放宽限制。为了刺激经济，东京开始放松对金融行业的限制。虽然这一努力主要是为了恢复银行业的活力，但它也帮助投资者建立了房地产投资信托，主要是用于商业地产投资的互助基金。几年后，政府还放宽了建筑标准，比如高度限制，并缩短了建筑审批时间。

经济学家和房地产主管认为，这些改革措施为房地产市场注入了资金，减少了再开发的难度。成果显而易见：东京的上空点缀着起重机和新起的高楼大厦。

日本经济学家说美国不太可能遭受日本这样的下跌，因为美国经济有一个更有经验的机构在掌舵：美联储。他们认为，日本的中央银行未能在1989年年中之前制止股市和楼市泡沫，此后就已为时太晚，价格飞涨失控。

历史回放:日本房地产泡沫的发展过程

银行盲目放贷热钱大炒地产

从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”

。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营

企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨

国集团。

进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头

企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场

泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日

元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国

内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果

造成国内市场流动性大量过剩。

已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第

一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌

入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行

的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工

每个月的放贷指标高达2亿日元。

结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作

(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款

的金额都可以超过百亿日元。

于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华

的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元

的贷款。

以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他

时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里

建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以

担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。

他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日

元。

“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所

的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一

年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本

国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到

困惑，“日本人真的发疯了。”

来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨

了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，

忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此

煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高

兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手

中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元

。

圈地开店八佰伴破产

在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外

国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的

东京，拥有土地就意味着拥有未来。和田一夫当时就是这样认为的。

八佰伴集团创始于1928年，刚开始是伊豆半岛热海的一家蔬菜店。和田一夫从父亲手中接过

这家蔬菜店后，引进了美国的超市模式，从上世纪70年代起把八佰伴发展成为一家连锁超市

公司。到了上世纪80年代，八佰伴已经把超市开到了南美和新加坡。

在泡沫经济的漩涡中，八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”：圈地开店。当时，八佰伴

的经营业态已经从一般的超市，发展到了大型购物中心。在地价天天上涨的情况下，“圈地

开店”不仅可以保证地价与房价的同步升值，而且可以在短期内提高公司的业绩。八佰伴的

雄心得到了银行的大力支持，多家银行跟着八佰伴一路投钱。和田一夫更是在1990年把八佰

伴的总部从日本迁到香港，让这家以蔬菜摊起家的日本公司一下子拥有了“国际巨头”的良

好感觉。在其最兴旺的时期，八佰伴的海内外店铺总数达到400家，在上海浦东也开出了中

国第一家中外合资的百货公司“上海第一八佰伴”。

当时头脑发热的不仅是八佰伴，还有“大荣”等超市集团。日本的商业企业，几乎在这一时

期采取了同样的方式——大力发展商业地产。结果，泡沫经济崩溃后，银行顿时变脸逼债，

八佰伴和大荣则陷入困境。

1998年，八佰伴在融资无门的情况下，把一部分店铺卖给了大荣，好不容易筹集到了320亿

日元的资金，又给银行盯上。当时，八佰伴的最大借贷银行是东海银行。东海银行得知八佰

伴筹集到这笔救命款后，立即赶到八佰伴总部，对和田一夫说：“你先把欠我们的钱还上，

这样消息一发布，公司的股票就会涨。过一段时间，我们再贷给你，你不就一举两得了吗？

”后来，和田一夫用“昏了头”来形容自己当时的思维与情绪——他居然相信了银行的话，

结果这笔救命钱一去不返。

八佰伴在无钱偿还货款和支付员工工资的情况下，最后不得不宣布倒闭。当然，坑了八佰伴

一把的东海银行，几年后也因为大量不良贷款而跟着破产，演绎出一出你死我活又同归于尽

的泡沫悲剧。

租房经营洋华堂成功

就在各大商业集团纷纷买地开店的同时，有一家商业企业却采取了截然不同的做法：租房开

店。这家公司就是“伊藤洋华堂”。当时，许多人对于伊藤洋华堂的做法大为不解：地价天

天涨，房价日日高，伊藤洋华堂只要圈一块地造一家百货公司，几年后投资成本就收回来了

。银行也是如此劝说伊藤洋华堂。但是，公司总裁伊藤雅俊就是坚持租房开店，“有钱时我

开店，没钱时我退租，这样公司经营自由自在，没有还贷的压力。”

在这场历史性的泡沫惨剧中，日本这么多商业企业，唯有伊藤洋华堂立于不败之地，而且发

展得越来越好，不仅在中国成功地开了6家百货公司，还收购了美国的“7-11”连锁便利店

，成为世界最大的便利店集团。

伊藤洋华堂现任总裁铃木敏文是公司创始人伊藤最得意的助手，也是把“7-11”便利店引进

日本并最终实现“小鱼吃大鱼”的成功经营者。他在接受日本《财界》杂志访问时这样总结

自己面对经济泡沫的经验：任何经济发展模式都如波浪一般，有起有落。作为经营者，如果

只看到波浪高起时，而不知道波浪也有下落时，那么红极一时最后失败是十分必然的事。企

业发展中如何抓住商机居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，而忽视了企业经营最

基本的东西——量力而行、稳步发展，那么，企业的经营风险就会变大，要造就一家百年企

业会难上加难。

伊藤洋华堂于1997年进入中国内陆地区重镇——成都开店，取得经验后移师北京，如今成为

外资商业企业在中国的成功典范。迄今，伊藤洋华堂在中国依然是租房开店，把企业经营的

风险和投资成本降到最低。

银根收紧泡沫破裂

对于日本泡沫经济为何会崩溃，说法众多。但有一个直接的因素不可否认，那就是日本银行

(日本央行)的政策干预。

日本银行前总裁三重野康有一个恶名，叫“平成恶鬼”(平成是当时日本的年号)。1989年，

三重野出任日本银行总裁。在这之前，他就警告日本社会：“日本经济就像是一堆搁在火上

的干柴。”为了给日本火热的经济浇一盆冷水，在短短的4个月时间里，三重野把央行向商

业银行放贷的利率(称为“公定步合”)三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%

。这一严格的金融紧缩政策迫使商业银行采取了一个极端的做法：命令银行全体职员收回贷

款。由此，日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针，蔫了。

1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格暴涨，日本企业的经营利益受到巨大打击，股市

随即暴落。日经平均指数从1989年12月的38915点跌至1990年10月的19980点。糟糕的是，日

本经济倒退导致日元贬值，国债遭到抛售。股市暴落、日元贬值、国债抛售，三重打击使日

本泡沫经济全面崩溃。这一崩溃，导致日本经济停滞了整整15年。但也有人说，如果当时三

重野不采取急刹车的措施，日本列岛可能已经“沉没”。

世界三大楼市危机 中国莫蹈历史覆辙

就目前我国股市和楼市而言，也出现同步繁荣的迹象。股市持续暴涨，获利资金回流楼市现象明显。具体又可分为两种情况，一种属自住欲望大于赚钱需求，一旦财力达标就要买房；另一种属于畏惧越来越高的股指，出于分散风险的原因而重入楼市。在猪肉价格飙升的年代，存款利率实际是负值，经历这轮股票、基金等赚钱教育的民众，已很难把钱重新放回银行。所以，股市的繁荣，一方面导致楼市资金流入股市，尤其是原来的投资客卖房入市，扩大了二手房供给，另一方面，股市的造富运动又快速增强了楼市的消费力，购房需求抬头。

如若深究，则两个市场一起繁荣的根源主要是流动性过剩，在人民币持续升值、贸易顺差规模较大、外资不断涌入内地、内需迟迟难以大振、通货膨胀加速的诸多因素的综合作用下，十几万亿的居民储蓄不可避免地正在进行“搬家运动”。国外发达国家经验表明，现阶段我国宏观经济的持续快速增长，注定了眼下股市和楼市比翼齐飞的格局。

世界三大楼市危机，我国莫蹈历史覆辙

从投资的角度考量，必须警慎资产上涨过快出现的泡沫，流动性过剩可算做泡沫的一个征兆。为了说明泡沫破灭可能使投资者蒙受的巨大损失，笔者讲人类历史上三次著名泡沫（侧重于房地产）。

一是美国房地产泡沫：上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，适宜居住和度假的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的投资者、企业家不是自杀，就是沦为乞丐。

二是日本房地产泡沫。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策。1985与西方国家签定的“广场协议”，使日元开始快速升值，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。从理论上讲，地价最高时单单东京的地价就能买下整个美国地皮。那段时间，忘乎所以的日本企业大举并购美国企业和物业，包括赫赫有名的纽约洛克菲勒中心。1991年沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。以致很多人都把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

三是东南亚、香港房地产泡沫。继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出，同时也波及香港。金融危机爆发前几年，香港楼市房价增长较快，投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。在这场泡沫中，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

房价上涨的十大理由

http://rent.soufun.com  搜房租房网  2009 年10 月29 日   南昌搜房网综合整理

[摘要] 国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，涨幅比8月缩小0.2个百分点。自今年3月份以来，房价环比涨幅首次回落，但这已经是今年70大中城市房价环比第7个月连续上涨。

中国房价上涨的十大理由

回首2009年1-9月的全国楼市，有那么几个词总是不能绕开：人民币升值、国际热线、通货膨胀、房价持续上涨。

编者整理了一下社会以及网络上的各种观点，整理出2009年中国房价持续上涨的10个比较可靠的理由。

理由1：人民币升值，国际热线大量流入中国，导致房价上涨；

人民币升值后，会对中国房地产市场带来什么影响呢？人民币一旦升值，国际热线就会大量流入中国，从而进入股市、房地产等领域。2007年股市、楼市大涨的的原因就是人民币升值惹的祸。2009年半年的房价疯涨，拖垮了大批买房者，房价的不断上升，造就了今年价升量跌的怪现象。

理由2：通货膨胀，大量资金涌入楼市，导致房价上涨（作者：程钊）

很多人只看到人民币升值的预期和房价的不断上涨，却没有看到人民币随美元一起贬值的幅度有多大。美元从2001年至今已经对欧元等货币贬值了40%以上，人民币因为捆绑美元，其贬值的幅度和走势与美元完全相同。另一方面，国际金价近两年上涨的幅度也基本和美元贬值的幅度一致。

两年之前我们遭遇的是紧缩，国人购买力始终上不去，只有靠政府投资基本建设和固定资产来拉动需求，这几年老百姓手上的收入并没有增加，相反却受到实际的通货膨胀因素影响正在下降。因为收入下降，上涨的又基本是生活必需品，老百姓很难去大量囤积。那么，穷人只好继续存点小钱用以医疗和子女教育等不可预见的未来支出，并维持着不断下滑的生活水平；有些积蓄的人和富人们看到自己手中的货币正在不断贬值，就会去寻找投资或保值渠道，以防资产缩水。

从世界范围来看，历史上一个国家的本币短期内急剧贬值，那么，老百姓用本币换取外币，特别是所谓的硬通货，如美元、英镑等是比较方便和保险的事。但现在的实际情况是，由于中国国力的增强，市场经济以及国际贸易的巨大发展，加上巨额的外汇储备，人民币其地位和目前世界上最主要的货币已经不相上下。或者说人民币已经国际化，人民币因为捆绑美元，实际上和美元是站在一条船上。美元贬了，人民币自然跟着贬。所以将人民币换成美元没用，况且中国目前并不允许自由兑换外币，老百姓无法通过换外币来抵御本国货币贬值和通货膨胀。

当人们将自己手上的本国货币换成外国的硬通币这条路走不通时，剩下的保值手段就是购买黄金和不动产了。但前者有一定的操作难度，买进来容易卖出去麻烦，而且中国银行对于黄金从来都是低价收高价卖的。

而购买不动产的交易风险却小的多，购买不动产还有两个最为重要的好处：

一是因为可以自住，本身可以利用，有使用价值，不像黄金只能看不能用；

二是可以买期货，因为银行可以贷款买房，当前利息极低，相比之下，买黄金是没有办法取得贷款的。因为买房是买期货，你买一套50万元的房子，首付10万，实际上不仅使此10万得以保值，顺带也将自己未来的收入40万元一起保值了。

从抵御通货膨胀的角度来说，买房确实是现阶段最为实际的保值手段。举个例子，两年前购买的5000元一平方米的房子，现在单价上涨了1000多元，上涨幅度为20%左右。假如购买的是100平方米的房子，现在的总价已经从50万上升到60万。实际你的首付款如果是10万元的话，两年你就取得了100%的增值。而如果你将10万元存进银行里，两年的收益绝对不会超过10%。相反，如果按美元和人民币贬值的幅度来看，这两年基本上超过了20%。所以，并不是你的房子值钱了，而是你手上的钱不值钱了。买房，至少使你的资本缩水率比存钱在银行小的多。

因此，即使房价继续上涨，买房比存钱依然合算，这也是房贷利息加了，可上海等地高价房依然会源源不断地被境内外有钱人买走以及房价继续上升的原因之一。在当前这个实际的通货膨胀时期，购买不动产也许是您实现家庭资产保值的惟一选择。

如果下一步人民币升值，房价会继续上涨。因为人民币的资产会随其货币升值水涨船高。如果人民币随美元继续贬值，通货膨胀继续加大，房价自然也只有上涨的一种可能。

理由3：中国城市化进程不可逆转，导致房价上涨（作者：金岩石，国金证券首席经济学家，索罗斯基金资助进入哈佛大学的第一位中国学子，被金融界誉为“索罗斯的中国门徒”、“能用中文通俗解读华尔街的海归学者”、“纳斯达克市场的活字典”等。）

我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。金岩石表示，现阶段中国城市住宅主要是投资品，国家统计局就是这么定义的。中国的消费价格指数(CPI)中没有包含住宅价格，因为住宅被分类为投资品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包含了住宅价格。

作为投资品，房地产具有投资/消费的二重性，而股票则是纯粹的投资品。在中国，由于股市还没有开放融资融券业务，普通投资人不能够借钱投资，于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷，从而进一步强化了房价螺旋式上涨趋势。

“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5亿人，而城市化将使5亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”

为什么涨？股市的传递作用

金岩石回顾了日本城市化进程的情况：日本从1973年进入城市化，当日本城市化人口达到63%、城市化完成时，随之而来的是两大超级泡沫——股市和楼市。“当时，日经指数一路狂飙，市盈率炒到90多倍，东京股市交易量超过了全球股市交易量的50%。当年东京的楼市，新宿70平米的房子高达120万美金。”金岩石说，“泡沫破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。”金岩石提出，未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程。

金岩石表示，目前我国的经济增长由货币驱动投资，投资驱动增长，增长化解就业压力。股市的财富效应会在3到6个月之后传递到楼市，楼市的繁荣3到6个月后将传递到房地产投资。今年到明年上半年，政府的投资可能会有所减弱，而房地产投资将成为下一轮投资驱动的主动力。

理由4：政府不可能让房价下降

政府不管怎么说，心里绝对不会希望房价下跌的，各级地方财政最大的来源就是卖地所得，这一点毋庸置疑，大部分城市的地方财政收入有50%以上来自卖地，省会城市可能更高。房地产企业、勘察设计、施工企业、监理、材料检测、建筑材料生产，钢材、水泥、木材等等等，再加上房地产企业衍生出来的各种银行信贷、高消费等等，数都数不过来，因此政府决不可能让房价下跌，楼市崩盘，如果有人真的相信，那么只有一个原因，那就看新闻联播实在太投入了。

理由5：房地产项目土建开发成本不断提高

房地产项目土建开发成本不断提高，原来建筑小工40元一天，现在没有80元你都不要开口，技工100元起，如果有人把定额拿出来说定额上不写着20元吗？我无语，那是纸面文章啊，实际上谁愿干？还有钢材、水泥，价格都在不断提高，各位如果是这个行业的，拿出前几年的造价信息看一看，一切都了然了。

理由6：二元经济：经济越是不好，房地产就越是有销路大家会觉得很奇怪，为什么，越贵的楼盘越有人买？而且我们说，深圳地区的房价下跌，那是关外，关内的豪宅都不降。任何地方的豪宅都有人买，谁去买？是我们社会大众吗？不是的。是第二股力量，那就是由于投资运营商的环境极具恶化，企业家不想做了。去炒楼炒股来保值。

中国经济不是过热，也不是过冷，而是同时过热同时过冷的特殊的二元经济现象。

哪些部门过热？和地方政府推动GDP的有关的部门是过热的。比如说政绩工程、形象工程、钢铁、水泥、房地产、银行这些部门是过热的，哪些是过冷的呢？大部分的民营企业、尤其是制造业更冷，这种冷热同时存在的经济是全世界独一无二，中国仅有……在这种二元经济环境之下，是一个什么必然结果呢？

如果我们经济体系是二元经济，而不是所谓的流动性过剩，你想想，下一步怎么办？政府提高利率，提高银行存款准备金率，他原先的目的是要收回流动性，收回过多的货币……政府的宏观调控立刻产生三个效果：

1、银行把资金从过冷部门拿到过热的部门。

在二元经济环境之下，我们发现银行，它的行为就是从过冷的民营企业部门大量收回资金，干嘛呢？投给过热的地产，GDP工程，形象工程等等，尤其是地方政府的建设，因此银行在做什么事？银行的作为，使得过冷的部门更冷，过热的部门更热，就是说，最需要资金的过冷部门，反而被银行抽出，打到过热的部门去。

2、过冷部门的民营企业家不干了，拿资金炒楼、炒股。

在二元经济环境之下，处在过冷环境下的民营制造业日子越来越难过，比如说利率上升，你的成本上升，提高银行存款准备金率，你的流动资金被银行大量收回，你怎么办？你通常的做法，就是不干了。或者，把应该投资，在企业的钱不投资了，拿去干吗呢？拿去炒楼、炒股去了，这就是我们企业家干的事。这就是我们的宏观调控使得我们的民营企业制造业部门所面临的投资营商环境急剧恶化，他导致的结果就是不做企业，把这个钱从过冷的企业拿到过热的企业去。过冷的更冷。

3、过冷的企业把资金拿到地产上去了。

比如海尔现象。很多的大型电器制造商，等等制造业，主营业务干不下去了，因为投资运营商环境恶化，它就把资金从过冷的部门拿到做房地产开发上去了。这就是海尔现象。这是非常多的制造业正在做的事情。

产业环境越是不好，产业资金越是是要找出路，出路在那里？现在低房价就是最好的避风港，如果郎教授所言不差，大笔产业资金在对中国经济形势绝望之后，必然会大量涌入房地产，大量购置不动产。

理由7：二八理论：买房的是20%有钱人

房地产的主要销售对象本来就不是普通老百姓，而是富人阶层！现在的房子已经从一种生活必需品变成了富人攀比、投资的一种工具，主要的消费群体也是针对于富人，只要富人愿意买房，老百姓再抵制也是毫无用处的。即使现在经济低迷，富人仍然在越来越富，穷人依然在越来越穷，购买房子的资金只会越来越多啊。

理由8：买房置地，是中国人的传统观念

中国人的传统观念，必须要有自己的房产，居住过后，子孙传下去。在人民生活水平提高后，对于二次置业的人来说，都想购买一个大一些的，档次高一些的房屋，而对于一些刚步入社会的年轻人而言，也需要买一套房子作为爱情的见证。这写潜在中国人脑子中的传统观念，始终是房子价格上涨的动力之一，必将不断推动房价上涨。

理由9：中国经济实力大飞跃

入世已经六年的中国，经济实力大大增强，人民收入水平大大提高，这是自改革开放后的第二次大飞跃。2003-2007年，中国GDP连续4年2位数增长。在未来的起码两到三年内，中国的GDP依然要保持在8%--10%的增幅水平。15年-20年后，人均GDP要突破3000美元，中国要发展成与日本的实力不相上下的另一个经济强国。这样快速、持续的经济发展，为房地产行业的稳定发展和房价的持续升温提供了后盾，因为整体经济环境的稳定才有繁荣的市场，才会有人积极的置业、投资。

理由10：房地产在国民经济中的支柱产业地位决定的

不客气的说，中国的房地产绑架了中国经济。因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下50个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性，一荣共荣，一损皆损。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费