资产评估程序.规范

资 产 评 估 程 序

一、资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序如下：

（一）、明确资产评估业务基本事项；

（二）、编制资产评估计划；

（三）、资产勘察与现场调查；

（四）、收集资产评估资料；

（五）、评定估算；

（六）、编制和提交资产评估报告书；

（七）、资产评估工作档案归档。

二、资产评估程序的重要性

（一）、资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公

信力的重要保证；

（二）、资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据；

（三）、恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、

合理抗辩的重要手段之一。

三、资产评估程序的内容

（一）、明确资产评估业务基本事项

1、委托方和相关当事方基本状况。

2、资产评估目的。

3、评估对象基本状况。

4、价值类型及定义。

5、资产评估基准日。（评估资产价值对应的时点）

6、资产评估限制条件和重要假设。

7、其他需要明确的重要因素。

资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：

（1）、评估项目风险。

（2）、专业胜任能力。

（3）、独立性分析。

（二）、编制资产评估计划

编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：

1、资产评估目的、资产评估对象状况；

2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；

3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势； 4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况； 5、相关资料收集状况； 6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完

整性和相关性；

7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。

（三）资产查勘与现场调查

现场查勘是评估的一项基础性工作。现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接

影响到评估方法的选择，从而影响评估价格的客观、公正、科学的确定，影响到评估师

所承担的风险的大小。

1、现场查勘的内容

现场查勘是对资产状况进行实地考察。在核实资产的实际功能、核对帐物的真实性、可

靠性的共同点的基础上，还应区别不同的评估方法所必须相关的查勘要求，旨在为正确

评估提供第一手资料;

（1）资产实物状态的确认

资产实物的确认是对资产实物状态的清查核定。以动产为主的评估，物体的确认重点是

型号、产地、数量、成新度及目前状况等；以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态等；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、

用途、成新度及地段坐落、区域环境等。

（2）资产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实资产有无及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为

所有权和使用权。

（3）资产财务状况的核对

主要是核实资产的原始价值、现值，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证

估价结果的客观。

（四）收集资产评估资料

1、资产评估人员在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：

（1）有关资产权利的法律文件或其他证明资料；

（2）资产的性质、目前和历史状况信息；

（3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；

（4）有关资产的使用范围和获利能力的信息；

（5）资产以往的评估及交易情况信息；

（6）资产转让的可行性信息；

（7）类似的资产的市场价格信息；

（8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；

（9）可能影响资产价值的宏观经济前景信息；

（10）可能影响资产价值的行业状况及前景信息；

（11）可能影响资产价值的企业状况及前景信息；

（12）其他相关信息。

2、执行资产评估业务过程中信息的来源

（1）收集资产所有者或占有者内部的信息资料；

如：会计报表、产权证明、合同等都归企业内部的信息。

评估信息大量的是通过企业内部得到的。但不是唯一的。

（2）收集资产所有者或占有者外部的信息资料；

①市场信息。

②政府部门。

③政券交易机构。

④媒体。

⑤行业协会或管理机构及其出版物。

⑥学术出版物。

3、资产评估过程中信息的初步处理

（1）资产信息资料的分析

判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素：

①该渠道过去提供的信息的质量；

②该渠道提供信息的动因；

③该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；

④该渠道的可信度。

（2）资产信息资料的筛选与调整

在资产信息资料鉴定的基础上，要对资产信息资料进行筛选、整理和分类。一般可将鉴

定后的资产信息资料按两种标准进行分类：

①按可用性原则划分：可用信息、有参考价值信息、不可用信息；

②按信息来源划分：一级信息、二级信息。

一级信息是从信息源来的未经处理的事实。这些信息是没有经过变动、调整或根据有关

人员的观点选择处理过的。是最原始的信息。

二级信息提供的是变动过的信息。二级信息比一级信息更容易找到。但经过某些信息源

的加工，与一级信息比有变化。

（五）评定估算

1、资产评估的基本方法

（1）市场法

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并

将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

（2）成本法

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被

评估资产价值的方法。

（3）收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。

2、资产评估方法的选择

（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对资产评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。

（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。

（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

3、机器设备评估

机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。典型的机器设备主要是由原动机部分、 传动部分和工作部分三大部分组成。

评估方法：通常采用市场法、成本法、机器设备不具备独立的获利能力，难用收益法。

（1）成本法

机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

（2）市场法

市场调查选取市场参照物，应注意参照物的时间性、地域性、可比性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准日。

4、房地产评估

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。

评估方法：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法

（1）市场比较法

将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算要评估的房地产的客观合理价格或价值的方法。

（2）成本法

求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

（3）收益法

预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（4）假设开发法

预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

5、无形资产评估

无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态。对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。包括专利权、商标权、著作权、商誉、计算机软件、集成电路布图等。

评估方法：收益法、成本法

（1）收益法

无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估。

（2）成本法

无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率

6、流动资产评估

流动资产包括现金、各项存款、应收账款、预付款、存货、短期投资等；

评估方法：历史成本法、重置成本法、现行市价法、清算价格法

（1）历史成本法

历史成本法，亦称帐面价值法。其基本含义是：任何一种资产的取得，都以当时购建或交换时实际发生的成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本减去以该实际成本为基础提取的折旧额后的余额作为资产的价值。

（2）重置成本法

重置成本法是指将过去购置的资产按目前在市场上的价格来计价或按目前制造该资产的成本，同时考虑损耗、完工程度等确定重估价值的方法称为重置成本法。

（3）现行市价法

现行市价法，亦称公允市价法。其计算公式为：资产评估价值＝全新资产的市场价格－减值因素。

（4）清算价格法

清算价格法是指企业在破产清算时，按流动资产拍卖时可变现的价值重估价值。

7、长期投资及其他资产评估

长期投资是指企业投入财力（包括本企业和企业以外的投资活动），以期获得投资报酬的活动和行为；包括：债券、股票等。

债券：①在正常情况下，上市债券的现行市场价格（评估基准日的收盘价）可以作为它

的评估值。

②根据非上市债券还本付息的方法，把债券分类两类：每年支付利息、到期还本的情况和到期一次还本付息、平时不支付利息的情况。

股票：

股票进行评估，与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。

（六）、编制和提交资产评估报告书

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

（七）、资产评估工作档案归档

资产评估档案是指企业在资产评估活动过程中形成的、归档保存的具有保存价值的各种不同载体的文件材料。资产评估档案是资产评估活动的真实记录,是今后企业各项工作总结、查考的重要依据,是企业全宗档案的重要组成部分,是一笔珍贵的无形资产,必须立卷归档。

四、履行资产评估程序的基本要求

（一）、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评

估程序制度。

（二）、资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产

评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

（三）、资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人

员实施资产评估程序。

（四）、如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程

序中的某个基本环节。应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

（五）、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主

要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。