重构和完善宅基地使用权抵押的路径
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
重构和完善宅基地使用权抵押的路径
作者：朱宝丽
来源：《国土资源导刊》2013年第03期
健全完善宅基地使用权登记制度
产权清晰是市场交易的前提。应该对现有的农村宅基地进行全面梳理，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。要从立法上赋予农民宅基地流转的权利，最终建立起均质、统一的城乡土地使用权权利体系。明确宅基地可以流转的具体条件，对符合条件的宅基地和房屋，依照规定完善确权及登记发证手续，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场。
有选择地稳步推进
宅基地抵押市场的发展
在目前农房抵押融资机制尚在试行的形势下，要尽量选择建制镇沿街、城市规划区内、主干道两侧等商业价值高、较易变现的农房办理抵押贷款。商业银行在发放贷款时也要对农户的个人信用进行审查，考虑个人的还贷能力，可以推行农户联保制度，分散法律风险。另一方面，宅基地使用权抵押融资在满足农民融资需求，发挥宅基地使用权生产要素功能的同时，也加大了农民失去居住保障的风险。有关部门应当加强对抵押农民居住的关切，防止出现因丧失宅基地和房屋而居无定所影响社会和谐稳定。
科学设计宅基地抵押的制度
设计抵押制度时应明确抵押各方主体权利义务，规范宅基地使用权抵押的程序，尤其是明确抵押权的实现条件。如果农户到期不能偿还银行的贷款，银行应给农户一个宽限期。这个宽限期可以参照留置权的宽限期，即至少不少于两个月的宽限期。在这个宽限期内利息照常计算。如果宽限期届满后，还不能清偿贷款，银行可以要求集体经济组织以合理的价格回购。这样既降低了银行的风险又给集体经济组织收回集体土地的机会。
完善农村社会保障体系
宅基地使用权抵押融资作用的有效发挥，需要一个完善的农村社会保障体系做支撑。虽然我国农村医疗、养老等社会保障已经初步建立，政府关于农村的优惠扶持政策力度不断加大，但总体而言，我国农村社会保障体系现阶段仍然存在很多问题。国家应尽快改革户籍制度为根基的城乡二元管理制度，建立农村养老保险、优抚安置、医疗保险、最低生活保障、社会福利、社会救济等保障制度，使离开土地的农民有可靠的生活来源，为宅基地使用权有效流转创造良好的社会经济条件。